随着抵押贷款市场在2025年的转变，哪些mREIT股票值得关注

抵押贷款房地产投资信托（REIT）行业正面临关键转折点，随着利率走势变得更加明朗以及固定收益市场趋于稳定。虽然整体经济前景暗示抵押贷款利率将逐步下降，但抵押贷款REIT投资者的未来路径仍不确定。三家突出的公司——Annaly Capital Management（NLY）、AG Mortgage Investment Trust（MITT）和Dynex Capital（DX）——展现了应对这一不断变化局势的不同策略，各自提供不同的风险收益特征。

了解mREIT行业格局

抵押贷款REIT是房地产投资信托领域的一个专业细分，专注于抵押贷款和抵押支持证券（MBS）。这些机构通过收购和发放抵押贷款，同时投资于抵押支持证券，为住宅和商业借款人提供信贷。行业的健康状况取决于净利差——抵押资产所赚取的利息与融资成本之间的差额。当利率趋于平稳时，这一差额会收窄；在利率环境有利时，则会扩大。

抵押贷款REIT的融资机制复杂，包括债务发行、股权融资、回购协议和结构性融资。由联邦机构支持的证券提供下行保护，因为它们由联邦实体担保，而非机构证券则提供更高的收益，但伴随更大的信用风险。这种安全性与收益之间的平衡，塑造了行业内的投资策略。

mREIT行业面临的阻力

近期几个季度，波动性成为抵押市场的主要特征。30年期机构MBS与10年期国债收益率之间的利差扩大，给抵押贷款REIT的估值指标带来压力。行业的关键估值指标——账面价值（book value）——在固定收益市场动荡持续的情况下出现了贬值。

美联储近期的政策决策也增加了复杂性。2024年，美联储已将利率下调100个基点，但随后暗示未来不会频繁降息，原因是通胀仍然令人担忧。这一展望对高杠杆的mREIT企业的盈利能力构成压力，管理层不得不重新调整股息政策。许多公司选择将分红削减到可持续水平，优先考虑资本保护而非增长。这些措施常常引发资本外流，进一步影响账面价值的趋势。

风险管理已成为行业的核心。面对更紧的信贷条件和不确定的固定收益流，抵押贷款REIT变得更加挑剔于投资组合构建。为了对冲利率波动，较高的对冲比率已成为常态。虽然在表面上看，这样的防御性姿态是明智的，但不可避免地会在短期内抑制回报潜力。

行业展望：审慎评估

Zacks的REIT和股权信托行业排名为第137名（共248个行业），位于最低四分位。这一排名反映分析师对短期盈利前景的怀疑。当前年度的盈利预估同比下降了16%，研究团队纷纷下调预期。

业绩指标也显示出这种谨慎。过去12个月，抵押贷款REIT行业仅上涨13.3%，落后于更广泛的金融行业（29.6%）和标普500指数（25.2%）。在估值方面，该行业的市价对账面价值（P/B）为0.96倍，而标普500的倍数为8.88倍。虽然金融股通常具有较低的P/B比率，但抵押贷款REIT的0.96倍折让比金融行业整体的4.18倍更具吸引力，为耐心的投资者提供了相对价值。

三只值得关注的抵押贷款REIT股票

Annaly Capital Management：多元化与稳定性为重

Annaly在三者中资产规模最大，截至2024年底，资产约为982亿美元。公司策略强调在三个支柱上实现平衡：传统的机构MBS以提供下行保护、非机构信贷资产以追求更高回报，以及规模化的抵押贷款服务权益（MSR）平台。

近期战略调整使Annaly更专注。公司在2022年剥离了中型市场贷款组合，并完全退出了商业地产领域，从而集中资源于住宅住房金融。这一调整提升了运营能力，同时减少了对波动较大的商业地产市场的敞口。

MSR平台是利润增长的重要驱动力。通过从合作伙伴网络收购新发放的MSR，Annaly扩大了其服务商地位，并受益于预付率下降的环境。这一多元化收入来源在不同利率和宏观经济情景下都能提供稳定性。

盈利动能支持其投资价值。公司2025年的盈利预估为每股2.81美元，较上月上调9.2%，同比增长4.1%。Annaly的Zacks评级为#1（强烈买入），市值116亿美元，显示分析师对其市场定位持有强烈信心。

AG Mortgage Investment Trust：捕捉房屋净值贷款增长

AG Mortgage采取不同路径，重点关注住宅抵押资产和非机构住宅抵押支持证券（RMBS）。公司在信用评级范围内投资，持有投资级和投机级证券，既有固定利率也有浮动利率。

公司近期战略转向房屋净值贷款。2024年第三季度，AG Mortgage收购了约1.5亿美元的房屋净值贷款，并有2亿美元的采购承诺。这一细分市场利用房主积累的房产净值，为房屋改善、债务整合等提供资金。

市场潜力巨大。AG Mortgage估算，房屋净值贷款市场总规模约为2万亿美元，支持每年2000亿至3000亿美元的发放量。相比传统抵押贷款业务，这一快速扩张的细分市场具有显著的增长潜力。

盈利预估显示短期面临挑战。2025年盈利预估为每股89美分，较前次预估下调3.2%，但仍同比增长106.9%。公司评级为#3（持有），市值12.6亿美元。对于愿意接受较高收益和信用风险的投资者，这一成长故事值得关注。

Dynex Capital：基于产出和利率杠杆的投资

Dynex的商业模式独特，核心在于贷款生产运营，直接推动投资组合。公司发放由多户住宅和制造房屋担保的抵押贷款，近期还扩展到商业地产贷款，并计划进一步多元化产品。

利率管理对Dynex的成功至关重要。公司使用衍生工具对冲投资和融资组合中的利率风险。近期季度显示出这一策略的成效。2024年，净利息收入达590万美元，而2023年的净利息支出为790万美元，受益于美联储降息周期。

利率收入的增长由高息票率的资产购买推动，持续增强盈利预期。2024年第四季度，借款成本降低，回购协议的融资成本下降，扩大了普通股股东的综合收益。

未来预估支持其看涨前景。2025年盈利预估为每股1.87美元，上调3.7%，同比增长高达654.3%。Dynex的Zacks评级为#2（买入），市值10.6亿美元，显示分析师对其前景持有平衡信心。

为什么这三只mREIT值得关注

每家公司应对抵押贷款REIT挑战的方式不同。Annaly强调规模和资产多元化，覆盖住房金融的多个环节；AG Mortgage专注于未充分开发的房屋净值市场中的新兴信贷机会；Dynex利用产出运营和利率对冲实现盈利增长。

整体而言，抵押贷款REIT行业仍受账面价值压力、股息可持续性担忧和防御性布局的限制。然而，理解每家公司的独特风险特征和市场定位后，仍存在一些精选的投资机会。关键在于认识到，2025年抵押贷款REIT的回报可能仍将温和，而非惊人，价值主要归于那些耐心且策略明确的投资者。