为什么三净租赁REIT在2026年值得关注

三网租赁REITs的投资格局发生了巨大变化。在2022-2023年，随着利率上升导致物业收购成本增加、股息收益率相较于更高收益的定期存款和国债变得不具竞争力，这些创收工具面临逆风。然而，现在这些REITs正逐渐卷土重来。随着美联储在2024年至2025年连续六次降息，三网租赁REITs再次变得极具吸引力——在以收入为导向的投资者大量回流、推高估值之前，提前布局或许是明智之举。

理解三网租赁的优势

房地产投资信托基金（REITs）购买物业并向股东分配租金收入，同时通过至少将应税收入的90%作为股息支付，保持税收优惠地位。三网租赁模式尤为值得关注，因为它将维护成本、保险和物业税的负担直接转嫁给租户——而非REIT本身。这一结构优势带来更可预测的现金流，并使REITs能够产生稳定、可衡量的利润，即使在经济不确定时期也能成为可靠的收入工具。

当你观察这些REITs如何应对宏观经济挑战时，这一模式的优势便尤为明显。通过确保长期租户承诺和利用CPI指数化的租赁协议，三网租赁REITs可以锁定与通胀同步的收入增长，而无需不断在物业维护上进行再投资。

Realty Income：抗衰退的零售物业

Realty Income拥有超过15,500个商业物业，遍布美国和欧洲，作为全球最大的REIT之一，专注于抗衰退的零售商。其租户名单包括7-Eleven、Dollar General和Walgreens等行业巨头——这些企业无论经济周期如何，都能保持稳定的客户流量。即使近年来一些较弱的租户面临关店，实力更强的租户也积极扩张以填补空缺，最新季度的入住率仍未低于98.7%。

作为三网租赁REIT，Realty Income的租户承担物业相关的费用，从而实现可预测的现金流。公司预计2025年的调整后运营资金（AFFO）每股将达到4.25-4.27美元，稳妥支持每股3.22美元的未来股息支付。以大约14倍的滚动AFFO估值，Realty Income兼具收益和资本保值——自1994年上市以来，其前瞻性收益率（forward yield）已提升至5.3%，连续132次增加派息。

Vici Properties：娱乐支撑的稳定性与CPI指数化

Vici运营一种体验式REIT模式，持有93家赌场和度假村，遍布美国和加拿大，主要租户包括Caesar’s Entertainment、MGM Resorts和Penn Entertainment。虽然娱乐场所似乎容易受到经济衰退的影响，但Vici自2018年成立以来保持了100%的入住率，策略是：将租户绑定在多年的租约中，并直接与消费者价格指数（CPI）挂钩。

这种CPI指数化的方法是Vici三网租赁结构的关键优势。随着通胀上升，租金自动上涨，保护了Vici的股息支付能力。公司自上市以来每年都在提高季度股息，目前前瞻性收益率为6.1%。管理层预计2025年的AFFO将增长4%-5%，达到2.36-2.37美元每股，轻松覆盖每股1.80美元的未来股息。在当前估值大约16倍滚动AFFO的情况下，Vici对追求收入的投资者仍具有吸引力。

Digital Realty：捕捉AI与云计算增长趋势

Digital Realty运营着超过300个数据中心，为超过5000家客户提供服务，覆盖50多个大都市区，为《财富》500强公司中的IBM、Oracle和Meta等提供关键基础设施。尽管过去四年面临一些逆风——剥离“非核心”设施、应对更高的利息支出以及美元走强的影响——但其发展轨迹正在改善。

公司的增长引擎依托于云基础设施和人工智能市场的结构性扩展。管理层预计2025年以恒定币值计算的核心运营资金（FFO）将增长8%-9%，达到7.25-7.30美元每股，轻松覆盖4.88美元的股息，并支持3%的前瞻性收益率。随着Digital Realty调整运营规模并受益于AI和高性能计算的繁荣，预计其入住率将在2025年提升100-200个基点。寻求AI相关收入、同时风险低于纯科技股的投资者会发现Digital Realty的平衡型投资组合尤为吸引。

在利率下降环境中投资三网租赁REIT的理由

美联储货币政策的转变为三网租赁REIT创造了重要的机遇窗口。较低的利率降低了物业收购成本，同时使股息收益资产相较于固定收益类资产更具竞争力。上述三只REIT——都采用三网租赁结构——有望在这一环境中受益，而它们的估值仍低于历史平均水平。

Realty Income通过抗衰退的零售业务提供防御性稳定。Vici通过CPI指数化租约锁定通胀保护。Digital Realty则从AI和云计算的结构性增长中获益。在利率敏感型收入投资者积极重仓该行业之前，建立在这些精心挑选的三网租赁REIT中的仓位，或许是打造韧性、创造收入的投资组合的明智策略。