Các quốc gia sau khi bong bóng bất động sản vỡ sẽ điều chỉnh như thế nào, điều đó có ý nghĩa gì đối với Trung Quốc?

Từ kinh nghiệm lịch sử toàn cầu, khi bong bóng bất động sản vỡ, quá trình điều chỉnh không bao giờ diễn ra trong ngắn hạn mà là một quá trình dài lâu và nhiều lần lặp lại. Dù là cuộc sụp đổ bất động sản ở Nhật Bản thập niên 90 hay sự giảm giá nhà sau cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn của Mỹ, việc “ngừng giảm” về mặt hình thức thường xuất hiện rất sớm, nhưng quá trình thoái lui thực sự kéo dài nhiều năm, thậm chí hơn một thập kỷ. Với đặc thù là tài sản sử dụng đòn bẩy cao, thanh khoản thấp, nhịp độ điều chỉnh của bất động sản vốn dĩ chậm chạp, rất khó để hoàn tất phục hồi chỉ bằng một chính sách đơn lẻ hoặc kích thích ngắn hạn.

Lấy Nhật Bản làm ví dụ, sau đỉnh giá nhà vào năm 1991, không xuất hiện sự sụt giảm mạnh theo kiểu dốc đứng, mà là trải qua một quá trình giảm dài hạn. Giá có lúc phục hồi, nhưng mỗi lần phục hồi đều bị áp lực từ tồn kho mới và nợ nần mới đè nặng, cuối cùng hình thành một đợt giảm cấu trúc kéo dài hơn hai mươi năm. Mỹ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 cũng thể hiện đặc điểm tương tự, mặc dù giá nhà danh nghĩa ổn định nhanh hơn, nhưng việc phục hồi giá thực sau khi loại trừ lạm phát cũng mất khá nhiều thời gian.

(Nguồn: )

Quay lại Trung Quốc, bong bóng bất động sản đã bước sang năm thứ tư kể từ khi vỡ. Dựa trên số liệu và phản hồi thị trường hiện tại, vẫn chưa xuất hiện tín hiệu rõ ràng về việc dừng giảm. Từ quý IV năm trước đến quý I năm nay, Chỉ số dẫn đầu của Trung Quốc từng có dấu hiệu phục hồi nhẹ, tâm lý thị trường rõ ràng được cải thiện, dự đoán “ngừng giảm và ổn định” nhanh chóng gia tăng. Một số quan điểm cho rằng đây là dấu hiệu chính sách bắt đầu phát huy hiệu quả, thậm chí được hiểu là bước khởi đầu của chu kỳ bất động sản mới.

Tuy nhiên, nhận định lạc quan này nhanh chóng bị thực tế phủ nhận. Sau quý II, thị trường bất động sản không những không tiếp tục phục hồi, mà còn có dấu hiệu giảm tốc rõ rệt. Thay đổi này cho thấy, đà phục hồi trước đó chủ yếu là phản ứng ngắn hạn dưới tác động của chính sách kích thích, chứ không phải là sự đảo chiều thực chất của nền tảng cơ bản. Áp lực tồn kho, đòn bẩy của cư dân và biến đổi cấu trúc dân số cùng các vấn đề cốt lõi khác vẫn chưa được giải quyết căn bản.

Từ kinh nghiệm quốc tế, điểm ngoặt thực sự của bất động sản chưa bao giờ do cảm xúc hoặc khẩu hiệu khơi nguồn, mà phụ thuộc vào ba yếu tố then chốt: hoàn tất thoái lui tồn kho, tiêu hóa toàn diện nợ và đòn bẩy, cũng như sự xuất hiện của nhu cầu mới theo cấu trúc tăng trưởng. Ít nhất ở giai đoạn hiện tại, ba yếu tố này vẫn chưa đồng thời xuất hiện trong thị trường bất động sản Trung Quốc.

Vì vậy, nhận định phù hợp với quy luật lịch sử hơn là Trung Quốc đang trong giai đoạn điều chỉnh dài hạn. Thay vì liên tục hy vọng “ngừng giảm” nhanh chóng, tốt hơn hết là chấp nhận thực tế rằng bất động sản sẽ dần trở lại với chức năng cư trú, giảm bớt tính chất tài chính của nó. Quá trình này sẽ không dễ dàng, nhưng có thể là con đường tất yếu.