Ви коли-небудь замислювалися, що насправді означає «грантор», коли ви дивитеся документи з нерухомості? Ось справа: чи є грантор продавцем? Так, в основному. Коли ви купуєте нерухомість, грантор — це буквально особа, яка передає право власності вам. Але це глибше, ніж просто одна транзакція.

Я помітив, що багато людей плутаються в цих термінах, бо вони з’являються в різних контекстах. Якщо ви купуєте будинок, грантор — це продавець. Але якщо ви орендуєте квартиру, грантор стає вашим орендодавцем. Той самий концепт, інша ситуація. Гранті — це завжди інша сторона — покупець або орендар, який отримує права на нерухомість.

Ось де стає цікаво. Коли нерухомість переходить у власність, ми говоримо не лише про передачу ключів. Грантор передає так званий титул — юридичне право володіти, користуватися і продавати нерухомість. Це все фіксується в акті, який є юридичним контрактом, що робить усе офіційним.

Зараз існує кілька типів актів, і вони важливі, бо визначають рівень захисту, який ви отримуєте як гранті. Загальний гарантійний акт дає вам найбільший захист. Грантор фактично заявляє, що з титулом немає прихованих проблем, і якщо з’являться — наприклад, обтяження або сервітут — вони зобов’язані покрити юридичні витрати. Це надійний захист.

Далі йдуть особливі гарантійні акти, які охоплюють проблеми, що виникли лише під час володіння нерухомістю грантором. Банки часто використовують їх при конфіскації і перепродажі. Акти гранту — ще один варіант, коли грантор гарантує, що не продав цю нерухомість нікому іншому, але не допомагає з юридичними витратами, якщо з’являться проблеми з титулом пізніше.

Відмовний акт (quitclaim) — це інше. Він передає право власності, але не гарантує, що грантор дійсно має дійсний титул для передачі. Це ризиковано і зазвичай трапляється між членами родини, де є довіра.

Також існують спеціальні акти для ситуацій, коли хтось діє від імені іншої особи, наприклад, виконавець, що керує майном. Акти у випадку повернення нерухомості банком (deeds in lieu of foreclosure) дозволяють власникам повернути нерухомість кредитору замість проходження процедури foreclosure. Акти між подружжям (interspousal deeds) регулюють передачу нерухомості між подружжям, часто при розлученні. Акти оренди — це те, що ви бачите у випадках з орендодавцями і орендарями.

Ось що, на мою думку, люди пропускають: розуміння того, чи є ви грантором чи гранті — це важливо для вашого захисту. Якщо ви купуєте, вам потрібно знати, який тип акту ви отримуєте, бо це визначає, що станеться, якщо з’являться проблеми пізніше. Більшість покупців перед закриттям замовляють пошук титулу, щоб підтвердити, хто юридично володіє нерухомістю і чи є претензії.

Деякі також купують страхування титулу додатково до будь-якого захисту, який дає акт. Це додаткове покриття для невідомих проблем, і чесно кажучи, варто розглянути, залежно від ситуації. Відносини між грантором і гранті, їхні права і обов’язки залежать від того, що прописано в цьому акті.