Розуміння умовної угоди щодо будинку: що потрібно знати покупцям житла

Коли ви готові придбати будинок, розуміння того, що означає, коли нерухомість є залежною від дому — або будь-яких умовних обставин — є ключовим для захисту вашої інвестиції. Ситуація, коли нерухомість залежить від дому, зазвичай стосується випадку, коли договір купівлі-продажу містить захисні умови, що дозволяють будь-якій стороні мати певні виходи у разі виникнення конкретних обставин. Розглянемо все, що потрібно знати про умови у операціях з нерухомістю.

Чому умови важливі при купівлі будинку

Ринок нерухомості може бути непередбачуваним. Покупці часто стикаються з несподіваними проблемами — тріщина у фундаменті, виявлена під час огляду, відмова у кредитуванні в останню хвилину або страхування, що коштує значно більше, ніж очікувалося. Без належних захистів ви можете втратити тисячі доларів або бути змушеними завершити проблематичну покупку.

Коли ви бачите оголошення з позначкою «залежний від будинку» або просто «залежний», це означає, що продавець прийняв пропозицію покупця, але угода містить умовні положення. Ці умови дають обом сторонам гнучкість і захист під час періоду до завершення угоди.

Залежна від будинку угода починається з внесення депозиту — зазвичай 1-3% від ціни покупки, який ви кладете в ескроу. Цей депозит демонструє вашу серйозність перед продавцем, показуючи, що ви готові компенсувати їм у разі, якщо угода зірветься без вагомих причин. Однак при цьому важливо розуміти, що включення умов дозволяє вам повернути цей депозит, якщо виникнуть проблеми, що активують ваші захисні умови.

Як умови захищають покупців і створюють довіру продавця

Можливо, ви запитаєте, чому продавці приймають пропозиції з кількома умовами. Відповідь полягає у розумінні динаміки ринку. Покупець, що робить залежну пропозицію з депозитом у ескроу, набагато більш надійний, ніж той, хто дає беззастережну усну обіцянку. Продавці розуміють, що умови фактично заохочують серйозних покупців завершити угоду.

Для продавця прийняття залежної пропозиції з умовами демонструє серйозність намірів покупця. Якщо покупець відмовляється від умов, продавець зберігає депозит як компенсацію за зняття нерухомості з ринку під час переговорів.

Для покупців умови функціонують як страховка. Замість того, щоб бути прив’язаним до покупки незалежно від того, що показує огляд або якісь фінансові ускладнення виникають, у вас є легальні шляхи виходу, які не коштують вам депозиту.

Вісім основних умов у договорах купівлі-продажу будинку

Умови розкриття інформації та титулу

Перед або після укладення контракту продавці зазвичай зобов’язані розкривати відомі дефекти. Умова розкриття дозволяє вам відмовитися, якщо виявлені серйозні проблеми — пошкодження фундаменту, проблеми з дахом, сантехніка або минулі затоплення. Аналогічно, умова титулу захищає вас у разі спорів щодо власності або накладених обтяжень, які не можна вирішити. Навіть покупці за готівку повинні включати цю умову для забезпечення чистого титулу та захисту від майбутніх суперечок щодо власності. Страхування титулу, яке часто вимагають кредитори, додає додатковий рівень захисту.

Умови огляду та оцінки

Одна з найцінніших гарантій — умова огляду будинку, яка дає вам 7-10 днів на найм професійного інспектора, що досліджує структурну цілісність, механічні системи та визначає потребу у ремонті. Ви можете вести переговори щодо ремонту, просити кредит на ремонт або відмовитися без штрафу.

Умова оцінки є такою ж важливою при фінансуванні. Ваш кредитор вимагає, щоб оцінка будинку була рівною або вище вашої пропозиції. Якщо оцінка нижча, ця умова дозволяє вам вести переговори, збільшити аванс або вийти з угоди. Покупці за готівку часто пропускають цю умову, оскільки їм не потрібне схвалення кредитора, але вона залишається розумною захисною мірою.

Умова фінансування та іпотеки

Умова іпотеки або фінансування захищає вас у разі відмови у кредиті або виникнення несподіваних проблем перед завершенням. Ви можете бути попередньо схвалені, але кредитори також схвалюють саму нерухомість, а не лише позичальника. Зміни у житті — втрати роботи, нові запити кредитів або зміни у фінансовому стані — можуть поставити під загрозу схвалення. Ця умова гарантує, що ви не будете змушені завершити угоду без достатнього фінансування.

Страхування житла та спеціальні види страхування

У районах, схильних до катастроф, таких як Флорида, знайти доступне страхування житла може бути складно. Деякі об’єкти потребують додаткового страхування від ураганів або повеней, що значно збільшує витрати. Умова страхування дає вам вихід, якщо витрати на страхування перевищують очікуване або якщо нерухомість стає незастрахованою через її історію або місце розташування.

Умова продажу вашого поточного будинку

Якщо ви продаєте свій поточний будинок для купівлі цього, умова продажу будинку робить вашу пропозицію залежною від завершення цієї продажу. Продавець може прийняти цю умову, але продовжувати показувати об’єкт і приймати резервні пропозиції. У оголошенні може бути статус «залежний з можливістю виходу», що означає, що продавець може прийняти більш вигідну пропозицію і надати вам короткий час для зняття умови або втрати угоди.

Умова співтовариства власників житла (HOA)

При купівлі об’єкта з участю HOA слід включити умову HOA. Це дозволяє вам ознайомитися з правилами асоціації, фінансовими звітами та обмеженнями перед укладенням угоди. Якщо HOA забороняє орендувати, обмежує утримання тварин або має ознаки фінансової нестабільності, ви можете відмовитися без втрати депозиту. Уважно ознайомтеся з умовами, обмеженнями та правилами — вони є обов’язковими.

Інтерпретація статусів залежної від будинку

Коли нерухомість є залежною від умов, статус оголошення показує, на якому етапі перебуває угода:

Залежний: покупець ще не виконав усіх умов. Ви можете зробити резервну пропозицію, якщо продавець їх прийме.

Активно залежний: продавець приймає резервні пропозиції, незважаючи на існуючу залежну угоду. Об’єкт може бути позначений як «залежний: продовжувати покази», якщо агенти можуть залучати резервних покупців.

Залежний з можливістю виходу: продавець може розірвати цю залежну угоду, якщо отримає кращу пропозицію. Оригінальний покупець зазвичай отримує останній шанс зняти умови перед втратою угоди.

Залежний у судовому порядку (probate): потрібно судове схвалення, зазвичай при розподілі майна померлої особи. Інші покупці можуть брати участь у слуханнях і подавати конкуренційні пропозиції.

Залежний за короткою продажем: продаж потребує схвалення всіх кредиторів і накладених обтяжень. Це поширено, коли продавець має борги понад вартість нерухомості.

Очікує: всі умови виконані. Угода має завершитися, хоча у конкурентних ринках може бути позначена як «очікує — приймаються резервні пропозиції».

Залежний проти статусу «очікує»: важливі відмінності

Різниця між статусами залежної від будинку та «очікує» має велике значення для покупців. Залежний об’єкт означає, що покупець ще не виконав усіх умов або тільки що їх виконав, але оголошення ще не оновлено. Ще багато може зірвати угоду.

Статус «очікує» означає, що всі умови виконані. Продаж рухається до завершення з мінімальним ризиком умов, хоча технічно угода ще може бути незавершеною через обробку документів.

Якщо об’єкт залежний, у вас є реальна можливість зробити резервну пропозицію. Якщо він «очікує», ця можливість майже зникла.

Чи варто відмовлятися від своїх умов?

У конкурентних ринках продавці тиснуть на покупців, щоб вони відмовилися від умов, щоб зробити пропозицію більш привабливою. Уникайте цієї спокуси. Відмова від захистів може бути катастрофічною, якщо виникнуть серйозні проблеми. Так, усе може пройти гладко — фінансування закриється, огляд не виявить серйозних проблем, оцінка буде високою, титул чистим. Але якщо виникне будь-яка значуща проблема, ви будете зобов’язані завершити покупку, незважаючи на проблему, що може коштувати вам десятки тисяч доларів на ремонт або поставити під загрозу ваші фінанси.

Зберігайте свої умови, якщо ви не купуєте за готівку з уже проведеними професійними оглядами та підтвердженим титулом. У більшості випадків умови залежної від будинку — це не розкіш, а необхідний захист для одного з найбільших фінансових рішень у вашому житті.