Обгорткова іпотека: креативне фінансування для покупців і продавців

Коли традиційні шляхи кредитування стають важкими для навігації, з’являється обхідна іпотека як приваблива альтернатива. Ця форма фінансування продавця створює угоду, за якою обидві сторони — покупець і продавець — можуть досягти своїх цілей: покупець отримує доступ до фінансування нерухомості, а продавець потенційно заробляє додатковий дохід. Однак перед тим, як обрати цей варіант, важливо зрозуміти механізми та наслідки.

Розуміння структури обхідної іпотеки

Обхідна іпотека функціонує принципово інакше, ніж традиційні покупки житла. Замість того, щоб покупець отримував фінансування безпосередньо від кредитора, продавець зберігає свою існуючу іпотеку і надає фінансування покупцю. Оригінальний кредит продавця фактично «обгорнутий» новою угодою. Це означає, що покупець здійснює щомісячні платежі безпосередньо продавцю, який потім використовує частину цих коштів для обслуговування своєї первинної іпотеки. Оскільки продавець може встановити вищу відсоткову ставку, ніж він сам платить, він отримує прибуток за рахунок різниці у відсоткових ставках.

Перевага цієї схеми полягає у її гнучкості. У випадках, коли позичальники стикаються з перешкодами — через проблеми з кредитною історією, нестандартний тип зайнятості або високий рівень боргу до доходу — обхідна іпотека може стати реальним шляхом до власності на житло, коли традиційні кредитори відмовляють.

Реальний приклад обхідної іпотеки

Розглянемо практичний приклад: Джон кілька років тому купив будинок за 300 000 доларів, і його вартість зросла до 350 000 доларів. За фіксованою ставкою 5% його щомісячний платіж з погашення основної суми та відсотків становить приблизно 1288 доларів. Тепер, бажаючи продати, Джон отримує дозвіл від свого кредитора на укладення обхідної іпотеки.

Джейн, покупець, погоджується купити нерухомість за 350 000 доларів з внеском у 70 000 доларів і ставкою 7%. За їхньою письмовою угодою, Джейн платить Джону щомісяця 1862 долари. Джон потім частково використовує цю суму для обслуговування своєї оригінальної іпотеки. Різниця між ставками (7% і 5%) створює його прибуток — у цьому випадку приблизно 574 долари на місяць. Варто зазначити, що обхідна іпотека може працювати навіть якщо Джейн фінансує лише залишковий баланс оригінального кредиту Джона; продавець продовжує отримувати вигоду від більшої різниці у відсоткових ставках.

Повний процес обхідної іпотеки

Перед початком угоди продавець має переконатися, що його іпотека є «передбачуваною». Передбачувана іпотека дозволяє покупцю взяти на себе ті ж умови, що й існуюча іпотека продавця. Зазвичай це стосується іпотек FHA, USDA та VA, тоді як звичайні іпотеки зазвичай не мають таких положень.

Після підтвердження передбачуваності іпотеки процес виглядає так:

1. Продавець отримує офіційний дозвіл від свого кредитора
2. Покупець і продавець узгоджують суму кредиту, ставку, внесок і інші ключові умови
3. Обидві сторони підписують нотаріальну угоду, яка офіційно фіксує всі умови
4. Продавець зберігає оригінальну іпотеку і вирішує, чи передавати право власності одразу, чи після погашення кредиту
5. Покупець здійснює щомісячні платежі продавцю, який потім платить оригінальному кредитору

Важливо пам’ятати, що обхідна іпотека фактично виконує функцію другого іпотечного обтяження або другого іпотечного кредиту. У разі несплати будь-якою стороною, оригінальний кредитор має право на foreclosure (примусове виселення) для відшкодування збитків.

Основні переваги для покупців і продавців

Для покупців обхідна іпотека має значні переваги. По-перше, кваліфікація зазвичай є менш суворою порівняно з традиційним кредитуванням. Люди з низьким кредитним рейтингом, з нерегулярним доходом або високим борговим навантаженням можуть отримати схвалення легше. По-друге, позичальники можуть отримати фінансування на меншу суму — можливо, лише на залишковий баланс оригінальної іпотеки продавця плюс невеликий прибуток продавця — що зменшує загальне зобов’язання порівняно з стандартною іпотекою.

Продавці також отримують очевидні переваги. Найголовніше — отримання прибутку: встановлення більшої відсоткової ставки, ніж їхня існуюча, створює щомісячний дохід. Крім того, пропонуючи фінансування через обхідну іпотеку, продавці значно розширюють коло потенційних покупців. Це може прискорити продаж нерухомості в складних ринкових умовах.

Важливі ризики, які потрібно враховувати

Незважаючи на очевидні переваги, існує значний ризик, який потрібно враховувати. Покупці стикаються з трьома основними викликами. По-перше, ставка зазвичай вища за стандартні іпотечні варіанти, що відображає ризик кредитування продавця і його бажання отримати прибуток. По-друге, якщо продавець уклав обхідну іпотеку без явної згоди кредитора, це може призвести до порушення контракту, що може спричинити прискорення погашення всього кредиту або foreclosure. По-третє, якщо продавець не перераховує платежі оригінальному кредитору, незважаючи на отримані кошти від покупця, foreclosure стане неминучим — і покупець може бути виселений, навіть якщо він платив стабільно.

Продавці також мають свої ризики. У разі несплати покупцем, продавець повинен або використовувати власні кошти, або прийняти пропущені платежі, що може суттєво вплинути на їхню кредитну історію. Крім того, продавець залишається відповідальним перед оригінальним кредитором незалежно від поведінки покупця.

Альтернативи фінансування через обхідну іпотеку

З огляду на значні ризики, покупцям рекомендується досліджувати інші варіанти перед укладанням угоди про обхідну іпотеку. Деякі з них:

Стратегія покращення фінансового стану: відкласти покупку на кілька місяців, щоб зміцнити фінансове становище. Покращення кредитного рейтингу, зменшення боргів (зниження співвідношення боргу до доходу) або накопичення внеску на початковий внесок може зробити традиційне фінансування доступнішим з кращими умовами.

Державні програми кредитування: FHA, USDA та VA — це програми, створені для підвищення доступності житла для незабезпечених позичальників. Вони допускають нижчі кредитні рейтинги, вищі співвідношення боргу до доходу і мінімальні внески. Хоча ставки за цими кредитами конкурентоспроможні, позичальники можуть бути зобов’язані платити страхові внески.

Програми допомоги з внеском: багато програм пропонують фінансову допомогу для внесків і витрат на оформлення. Це може бути безповоротна допомога або доступний кредит, що суттєво знижує бар’єр для отримання традиційного іпотечного кредиту.

Для продавців, що шукають альтернативи, консультація з кредитором щодо можливостей відстрочки платежів, модифікації кредиту або інших способів полегшення ситуації може відкрити нові шляхи. Перетворення нерухомості в інвестиційний актив і отримання доходу через оренду — ще один варіант, який варто розглянути.

Загалом, хоча обхідна іпотека може слугувати тимчасовим рішенням у певних випадках, перед будь-якими зобов’язаннями важливо ретельно оцінити доступні альтернативи та повністю зрозуміти всі ризики.