Розуміння Звіту про врегулювання HUD-1: структура, витрати та випадки застосування

Звіт про врегулювання HUD-1 є одним із найважливіших документів, з якими ви можете стикнутися під час певних іпотечних операцій. Створений і стандартизований Міністерством житлового будівництва та міського розвитку США (HUD), цей документ детально перераховує кожну плату, яку ви сплатите, та кожен кредит, який отримаєте при оформленні вашого кредиту. Хоча історично використовувався для звичайних іпотек, поданих до 3 жовтня 2015 року, сьогодні звіт HUD-1 здебільшого застосовується для операцій з зворотніми іпотеками—зокрема, іпотеками з конвертації власного капіталу (HECM), підтримуваними Федеральною адміністрацією житлового будівництва (FHA).

Розуміння того, що міститься у цьому трьохсторінковому документі перед підписанням документів про закриття, допоможе вам виявити потенційні розбіжності та прийняти обґрунтовані рішення щодо справжньої вартості вашого кредиту.

Основні компоненти вашого документа про врегулювання

Звіт HUD-1 складається з трьох окремих розділів, кожен з яких має своє конкретне призначення і показує вам повну фінансову картину вашої операції.

Перша сторінка містить вашу особисту ідентифікаційну інформацію, деталі щодо об’єкта нерухомості та—якщо відбувається передача власності—повний розподіл витрат покупця і продавця. Цей базовий розділ встановлює контекст для всіх наступних фінансових розкриттів.

Друга сторінка є серцем документа, тут детально описані всі збори та платежі, пов’язані з вашим кредитом. Тут ви дізнаєтеся, скільки ваш кредитор стягує за оформлення кредиту, які дисконтні пункти ви погодилися сплатити для зниження відсоткової ставки, а також різні сторонні збори за послуги, такі як оцінка нерухомості, перевірка кредитної історії та сертифікація щодо затоплення. Для позичальників з зворотним іпотечним кредитом ця сторінка також показує обов’язкові страхові внески, які потрібні для забезпечення федерального страхування таких кредитів.

Третя сторінка надає важливий інструмент порівняння: вона показує, наскільки витрати на закриття, які ви тепер маєте сплатити, відрізняються від оцінки доброї віри (GFE), яку ви отримали при першому поданні заявки. Цей розділ також повторює умови вашого кредиту—основну суму, графік погашення, відсоткову ставку та чи є ваша ставка фіксованою або змінною.

Розподіл витрат на закриття за категоріями

Збори за кредит, задокументовані у звіті HUD-1, організовані у значущі категорії, що допомагає позичальникам зрозуміти, куди йдуть їхні гроші.

Витрати кредитора та початкові збори відображають плату, яку стягує фінансова установа за обробку та видачу вашого кредиту. У цьому розділі буде показано сам платіж за оформлення, будь-які дисконтні пункти, які ви обрали придбати, а також сторонні збори, які організував ваш кредитор—наприклад, витрати на оцінку, збори за кредитний звіт, сертифікацію щодо затоплення та збори за податкові послуги. Ці витрати відображають професійні оцінки та перевірки, які кредитори вимагають перед наданням капіталу.

Витрати на відсотки та страхування з’являються далі. Ви будете зобов’язані сплачувати щоденні відсотки з дати закриття до кінця місяця. Для позичальників з зворотним іпотечним кредитом ця частина також включає страхову премію, яка захищає кредитора. Крім того, тут відображаються страхові внески на житлову нерухомість, що підлягають оплаті при закритті, а також інформація про те, як будуть оброблятися регулярні платежі за страхування та податки—чи то ви платите їх безпосередньо, чи вони будуть утримані з ваших кредитних коштів.

Резерви та ескроу описують, скільки потрібно внести наперед для покриття податків на нерухомість, страхування житла та страхування іпотеки щомісяця. У традиційних сценаріях покупки, коли ви вносите менше 20%, зазвичай потрібен цей резервний фонд. У випадку з зворотними іпотеками ці суми можуть бути утримані з ваших кредитних коштів замість того, щоб ви платили їх із власних грошей.

Витрати на титул та юридичне оформлення охоплюють витрати, пов’язані з страхуванням титулу—як обов’язкову політику кредитора (рекомендується), так і необов’язкову політику власника. Тут також з’являються збори за реєстрацію, що є витратами на офіційне внесення вашого кредитора у реєстр прав на нерухомість у відповідних органах.

Порівняння оцінки з фактичними витратами

Однією з найцінніших функцій звіту HUD-1 є його розділ порівняння. Коли ви подавали заявку на кредит, ваш кредитор надав оцінку доброї віри з прогнозом щодо очікуваних витрат на закриття. Тепер у звіті показано фактичні витрати, які ви сплатите.

Федеральні норми обмежують ступінь відхилення деяких зборів від оцінки—зокрема, не більше ніж на 10%. Цей розділ порівняння робить ці відхилення видимими, що дозволяє вам поставити під сумнів будь-які несподіванки перед завершенням операції. У звіті також повторюються умови вашого кредиту: скільки ви позичаєте, ваш графік погашення, чи може змінюватися ваша відсоткова ставка, а також чи передбачені в кредиті функції, такі як негативна амортизація або балонні платежі.

Доступ і перегляд документів про врегулювання

Час отримання звіту HUD-1 має велике значення. За федеральним законодавством, ваш кредитор зобов’язаний надати цей документ не пізніше ніж за один робочий день до закриття кредиту—але лише за вашою вимогою. Якщо ви не зробите запит, перший раз, коли ви можете побачити цю форму, може бути під час підписання документів про закриття.

Ви маєте право відмовитися від отримання цього документа перед закриттям і замість цього отримати його поштою або у цифровому вигляді після. Однак цей підхід позбавляє вас можливості виявити і вирішити розбіжності до завершення операції, коли кредитор ще має стимул працювати з вами. Активне запитання і ретельний перегляд звіту перед закриттям—це важливий захисний крок.

Якщо ваш кредит вже закритий, ви можете знайти свій звіт HUD-1 серед документів про закриття. Ваш кредитор може надати копію, якщо потрібно знайти її після завершення операції.

Зверніть увагу, що для рефінансування іпотеки—коли продавець відсутній—може використовуватися форма HUD-1A. Вона є скороченою версією і виключає розділи, пов’язані з продажем нерухомості та витратами на продаж, спрощуючи розкриття для сценаріїв рефінансування.

Чим відрізняється HUD-1 від сучасних форм розкриття

Взаємозв’язок між звітом HUD-1 і новішою формою розкриття закриття є важливою відмінністю у сучасному процесі кредитування. Хоча HUD-1 залишається стандартом для зворотних іпотек і іпотек, укладених до 3 жовтня 2015 року, більшість сучасних операцій з нерухомістю тепер використовують форму розкриття. Розуміння цієї еволюції допомагає позичальникам визначити, який документ вони мають очікувати відповідно до типу і термінів їхнього кредиту.

Незалежно від форми, яку ви отримуєте, основний принцип залишається незмінним: ви маєте право на чітке уявлення про всі витрати, пов’язані з вашим кредитом, перед тим, як його укласти. Витрачайте час на ретельний перегляд цих документів, ставте запитання і вирішуйте будь-які питання до підписання—це захищає ваші фінансові інтереси і допомагає зрозуміти справжню вартість вашого позики.