Розуміння RESPA: що означає цей ключовий закон про захист іпотеки?

Коли ви готові купити дім, ви починаєте найважливішу фінансову операцію у своєму житті. Процес оформлення іпотеки включає безліч паперів, кілька постачальників послуг і умови, які можуть здаватися непосильними, якщо ви робите це вперше. Ця складність створює можливості для деяких професіоналів зловживати незнанням покупців. Саме тут на допомогу приходить RESPA — важливий закон, спрямований на забезпечення справедливого ставлення до вас протягом усього процесу.

RESPA — це Закон про процедури врегулювання угод із нерухомістю, федеральний закон, прийнятий у 1974 році для захисту споживачів, які купують житлову нерухомість. Закон поширюється на більшість іпотечних операцій, що стосуються житла до чотирьох одиниць, включаючи позики на покупку, рефінансування та лінії кредиту під нерухомість (HELOC). Розуміння того, що таке RESPA і як він працює, є необхідним для кожного, хто проходить процес купівлі дому.

Значення RESPA та його походження

Конгрес створив RESPA у 1974 році з простою, але потужною місією: забезпечити повну прозорість усіх витрат, пов’язаних з іпотекою, виключити відкатки між постачальниками послуг і обмежити надмірне використання ескроу-рахунків. Майже півстоліття потому закон значно еволюціонував, щоб посилити захист споживачів.

Закон про реформу RESPA 2008 року став важливим оновленням, яке вимагало від кредиторів надавати стандартизовані оцінки добросовісності (GFE) щодо всіх витрат, пов’язаних із вашою іпотекою. Це нововведення дозволяє порівнювати, скільки вам насправді намагаються стягнути, з середніми ставками галузі, щоб переконатися, що ви не переплачуєте за послуги.

У 2010 році, після фінансової кризи, Конгрес створив Бюро захисту фінансових споживачів (CFPB) і надав йому повноваження контролювати дотримання RESPA. CFPB об’єднав вимоги RESPA з розкриттями за Законом про правду у кредитуванні (TILA) у один спрощений документ, що полегшує позичальникам розуміти свої зобов’язання та права. Сьогодні будь-який кредитор, який пропонує державні позики (наприклад, USDA) або іпотеку з державною підтримкою (наприклад, VA), має дотримуватися цих правил або стикнутися з серйозними наслідками.

Основні захисти, які RESPA надає покупцям житла

RESPA працює через п’ять ключових механізмів захисту, спеціально розроблених для запобігання шахрайству та несправедливим практикам:

Обов’язкова прозорість зборів. RESPA вимагає повного розкриття всіх витрат і зборів, пов’язаних із вашою угодою з нерухомістю, у стандартизованих формах. Ці документи мають докладно описувати, за що саме ви та продавець платитимете кожну послугу, виключаючи приховані або несподівані збори.

Заборона відкаток. Однією з найважливіших функцій RESPA є заборона на плату за рекомендації та відкатки між постачальниками послуг. Наприклад, оцінювач нерухомості не може платити брокеру іпотеки за направлення клієнтів. Як зазначає один експерт у галузі іпотечного кредитування, ці відкатки можуть мати різні форми — фіксовані платежі, відсоткові частки, подарункові картки або інші стимули — але всі вони є незаконними за RESPA.

Заборона на несанкціоновані збори. Постачальники послуг не можуть стягувати з вас плату за послуги, які ніколи не були фактично надані. Якщо юрист з нерухомості включає у рахунок плату за огляд будинку, але огляду не було, це пряме порушення RESPA.

Забезпечення чесного ціноутворення. Якщо витрати для покупця житла завищені понад стандартні ринкові рівні, це є порушенням. Можна стягувати лише справжні суми за послуги третіх сторін.

Регулювання ескроу-рахунків. RESPA обмежує, скільки іпотечний сервісер може вимагати для ескроу-рахунків. Більшість власників житла мають платити щорічні податки на нерухомість і страхові внески. Оскільки ці платежі значні, кредитори зазвичай додають щомісячний пропорційний внесок до вашої іпотеки, утримуючи ці кошти на ескроу-рахунку та оплачуючи рахунки від вашого імені. Хоча це зручно для позичальників, ця система вимагає суворого контролю, щоб запобігти завищенню зборів.

Чому покупці житла мають дбати про дотримання RESPA

Справжня цінність RESPA полягає в тому, що він означає для вас як для покупця: захист від зловживань і гарантія, що ваші витрати є справедливими та прозорими. Юридичний обов’язок дотримуватися RESPA лежить на професіоналах у сфері нерухомості, але ваше знання вимог RESPA дає вам сильнішу позицію для захисту своїх інтересів.

Розуміння основних принципів RESPA допомагає вам розпізнати, коли щось може бути неправильно. Якщо агент з нерухомості, брокер або юрист рекомендує вам постачальників послуг, вони мають пропонувати вам кілька варіантів, а не спрямовувати вас до одного обраного постачальника. Коли професіонали ставлять свої комісії або реферальні зв’язки вище за ваші інтереси, це часто проявляється у завищених витратах або низькій якості послуг.

Ось практична порада: перед тим, як укласти договір з будь-яким кредитором, проведіть співбесіду з щонайменше двома різними постачальниками іпотеки. Це порівняльне дослідження виконає дві важливі функції — воно допомагає переконатися, що кредитори зосереджені на ваших конкретних потребах, а не на максимізації своїх прибутків, і дає вам уявлення про ринкові ціни для оцінки їхніх зборів.

Як позичальник, ви також маєте право отримати конкретні документи. Ваш кредитор зобов’язаний надати оцінку добросовісності щодо витрат на закриття при подачі заявки на іпотеку або незабаром після цього. Вони також мають надати вам розкриття щодо обслуговування іпотеки, у якому пояснюється, чи вони обслуговуватимуть ваш кредит безпосередньо або продадуть його іншому постачальнику, а також інформацію про процес подання скарг у разі проблем. Уважне ознайомлення з цими документами допоможе вам зробити обґрунтований вибір щодо того, який кредитор справді служить вашим інтересам.

Дії, які слід зробити при порушеннях RESPA

Незважаючи на захист RESPA, порушення трапляються. Якщо ви підозрюєте, що ваш кредитор або інший постачальник послуг порушив ці правила, вжийте цілеспрямованих дій.

По-перше, напишіть офіційне повідомлення порушнику, чітко задокументувавши свою скаргу. За законом, вони мають відповісти протягом 20 днів і або вирішити проблему, або надати письмове пояснення протягом 60 днів. Юрист з нерухомості може допомогти вам скласти та надіслати цю офіційну заяву.

Якщо відповідь вас не задовольняє, повідомте про порушення CFPB. Це агентство має онлайн-портал для подання скарг, де ви можете ініціювати офіційне розслідування. CFPB має повноваження та ресурси для застосування санкцій до порушників.

Відповідальність і контроль за дотриманням RESPA

Порушення RESPA караються штрафами, що відображають серйозність захисту прав споживачів, яку вважають пріоритетною федеральні регулятори. Ступінь покарання залежить від типу та характеру порушення.

За відкатки та плату за рекомендації — одні з найпоширеніших порушень — передбачені штрафи до $10 000 і до одного року ув’язнення. Інші порушення, наприклад, завищення витрат або прийняття хабарів, мають градацію штрафів: неумисні порушення починаються з $94, а серйозні, навмисні — можуть призвести до штрафів майже до $200 000.

Ці значні штрафи існують з метою стримування професіоналів від обходу правил або зловживання незнанням покупців. Регуляторна система має зуби, щоб забезпечити серйозне ставлення до дотримання правил.

Підсумок

RESPA — це більше ніж просто абревіатура — це фундаментальна обіцянка справедливого ставлення у операціях із нерухомістю. Розуміючи, що таке RESPA і знаючи свої права згідно з законом, ви отримуєте захист від несправедливих практик і впевненість у тому, що можете приймати обґрунтовані рішення під час купівлі дому. Витратьте час на перегляд розкриття документів, ставте питання, коли щось здається незрозумілим, порівнюйте пропозиції кількох постачальників і не соромтеся повідомляти про порушення. Ваша фінансова безпека у цьому зацікавлена.