Розуміння кредитів кредитора: як вони впливають на вашу іпотеку

Коли ви купуєте або рефінансуєте житло, витрати на закриття можуть стати значним фінансовим бар’єром — зазвичай вони коливаються від 3% до 6% від загальної суми позики, що може становити тисячі доларів. Кредити від кредитора пропонують одне з можливих рішень цієї проблеми. Ці фінансові інструменти дозволяють позичальникам зменшити свої початкові витрати з власних коштів, але при цьому вони мають важливі компроміси, які потребують ретельного обмірковування.

Що таке кредити від кредитора і як вони працюють?

Кредит від кредитора — це субсидія від вашого іпотечного кредитора, спрямована на покриття частини або всіх витрат на закриття та розгляд угоди. Замість того, щоб отримати безкоштовні гроші, ця угода працює як фінансовий обмін: у відповідь на покриття кредитором ваших початкових витрат, ви погоджуєтеся на вищу відсоткову ставку на весь період кредиту.

Ось як ця компромісна схема функціонує на практиці. Уявімо, що вам схвалили іпотеку на 200 000 доларів під стандартну ставку 5% на 30 років, з орієнтовними витратами на закриття у 8 000 доларів. Якщо у вас немає негайних коштів для сплати цих 8 000 доларів, ви можете попросити кредитора покрити ці витрати. У відповідь ваша відсоткова ставка зросте до 6%. Хоча це вирішує вашу проблему з грошовим потоком — вам не потрібно одразу мати 8 000 доларів — ваш щомісячний платіж за іпотекою зросте приблизно на 100 доларів. Ця додаткова місячна сума накопичується протягом усього терміну кредиту, створюючи довгострокове фінансове зобов’язання.

Важливо зазначити, що кредити від кредитора не можна застосовувати до всього. Зокрема, вони не можуть покривати: ваш внесок, кошти, необхідні для погашення існуючих боргів, що впливають на кваліфікацію за іпотекою, або грошові резерви, необхідні для підтвердження здатності погасити кредит у разі зміни доходів.

Справжня вартість: відсоткова ставка проти початкових заощаджень

Головне питання щодо кредитів від кредитора — чи виправдовують короткострокові заощадження довгострокові витрати. Приймаючи вищу відсоткову ставку, ви фактично позичаєте гроші для оплати витрат на закриття — і платите відсотки за цю позичену суму до 30 років.

У наведеному вище прикладі ваше рішення залежить від кількох факторів. Додаткові 100 доларів щомісячних платежів перетворюються на 1 200 доларів щороку. За 10 років ви заплатите додатково 12 000 доларів. Навіть якщо ваш кредитор покрив початкові 8 000 доларів, загальні витрати тепер значно зросли. Однак, якщо ви плануєте продавати або рефінансувати житло протягом кількох років, рівняння змінюється кардинально. Ви можете вийти на рівновагу або навіть отримати вигоду, якщо не залишаєтеся у власності достатньо довго, щоб підвищені платежі повністю компенсували початкові заощадження у 8 000 доларів.

Коли кредити від кредитора мають сенс

Кредити від кредитора найбільш цінні в конкретних ситуаціях. Якщо ваші поточні заощадження обмежені і ви не можете накопичити достатньо коштів для витрат на закриття, цей варіант дозволяє вам здійснити покупку житла, не виснажуючи фінансові резерви. Аналогічно, якщо збереження ліквідності є пріоритетом — можливо, вам потрібні грошові резерви для надзвичайних ситуацій або майбутніх інвестицій — збереження заощаджень через кредити від кредитора може відповідати вашій ширшій фінансовій стратегії.

Навпаки, якщо ви плануєте залишатися у своєму домі 15, 20 або 30 років, сукупний ефект від вищих щомісячних платежів стає значним. У таких випадках зазвичай вигідніше сплатити витрати на закриття одразу, якщо це фінансово можливо, оскільки це призводить до меншої загальної суми сплачених відсотків за весь період кредиту.

Переговори про кращі умови з вашим кредитором

Вартість кредитів від кредитора не є стандартизованою; вона залежить від кредитора та вашого конкретного профілю позичальника. Якщо кредитор цінує ваш бізнес, він може бути готовий до переговорів щодо підвищеної ставки, пов’язаної з кредитом, що зробить цю угоду менш дорогою загалом.

Ваші позиції для переговорів посилюються, якщо ви можете продемонструвати фінансову стабільність і кредитоспроможність. Основні фактори, що підвищують вашу вагу у переговорах, включають:

• Кредитний рейтинг 720 або вище
• Чиста історія платежів без прострочень
• Внесок у розмірі 10%–20% або більше від суми позики
• Відношення боргів до доходів нижче 43%
• Сума позики в межах конвенційних нормативів

Вжиття заходів для покращення вашого профілю — наприклад, погашення боргів для підвищення кредитного рейтингу та зниження DTI — може суттєво вплинути на відсоткову ставку, яку пропонує кредитор, потенційно зменшуючи вартість прийняття кредитів від кредитора.

Кредити від кредитора проти дисконтних пунктів: розуміння ваших варіантів

Під час пошуку іпотечних кредитів ви можете зіткнутися з концепцією дисконтних пунктів, які працюють як протилежність кредитам від кредитора. Замість отримання кредиту для покриття витрат на закриття в обмін на вищу ставку, ви платите додаткові початкові внески для отримання нижчої відсоткової ставки. Один дисконтний пункт зазвичай коштує 1% від суми позики і знижує вашу ставку приблизно на 0,25%.

Вибір між кредитами від кредитора та дисконтними пунктами залежить від вашого терміну перебування і фінансових можливостей. Дисконтні пункти мають сенс, якщо ви плануєте залишатися довго, хочете мінімізувати загальні витрати на відсотки за весь період і можете дозволити собі додаткові початкові витрати. Навпаки, кредити від кредитора стають кращим варіантом, якщо ви не можете комфортно покрити витрати на закриття одразу або не плануєте залишатися у домі тривалий час.

Прийняття рішення

Перед тим, як зобов’язатися до будь-якої іпотечної схеми, порівняйте пропозиції кількох кредиторів. Використовуйте калькулятори іпотечних платежів, щоб уявити, як різні відсоткові ставки впливають на ваші щомісячні зобов’язання. Обчисліть точку беззбитковості — скільки місяців потрібно, щоб вищі платежі окупили будь-які початкові заощадження — і визначте, чи відповідає вибір кредитів від кредитора вашій фінансовій ситуації та плану володіння житлом. Цей аналіз допоможе зробити вибір, що відображає ваші справжні фінансові пріоритети, а не стандартні галузеві практики.