Розуміння зворотних іпотек проти кредитів під домашню нерухомість: який з них відкриває цінність вашого будинку?

Для більшості американців їхній дім є найбільшим активом, який вони коли-небудь володіли. Власний капітал у цій нерухомості—те, що залишається після вирахування будь-яких непогашених іпотек або обтяжень—склав 45% середнього чистого статку для власників житла у США у 2021 році, згідно з дослідженням Pew Research Center. Можливо отримати цю багатство у вигляді готівки, коли вона вам потрібна, але важливо розуміти свої варіанти перед прийняттям рішення.

Три способи отримати доступ до власного капіталу у домі

Якщо ваш дім оцінений у $250,000 і ви маєте борг у $100,000 по іпотеці, у вас є $150,000 власного капіталу. Цей капітал може слугувати заставою для різних видів позик. Однак, використання вартості дому не є миттєвим—кожен метод потребує схвалення і має свої умови, комісії та наслідки для ваших фінансів і майбутнього.

Три основні варіанти для власників житла, які прагнуть перетворити капітал у доступні кошти: зворотні іпотеки, позики під власний капітал у домі та лінії кредиту під власний капітал. Кожен працює за різними принципами і служить різним фінансовим ситуаціям.

Зворотня іпотека: дохід без щомісячних платежів

Зворотня іпотека суттєво відрізняється від традиційного позичання. Ця опція обмежена для власників житла віком від 62 років і старше, що робить її стратегічним інструментом для пенсійного періоду. Відмінна риса: ви отримуєте виплати від кредитора, а не робите їм платежі.

Кредитор може надати одноразову суму, встановити лінію кредиту або розподілити щомісячні виплати—без зобов’язання погашати борг під час проживання у домі. Погашення стає обов’язковим лише після вашої смерті, переїзду або продажу нерухомості. Для іпотек, гарантованих FHA, ліміти зазвичай сягають близько $417,000, хоча у дорогих регіонах, таких як Аляска і Гаваї, це може бути до $625,500. Початкові збори за оформлення зазвичай коливаються від $2,500 до $6,000 через кредиторів FHA, хоча не-FHA установи можуть мати інші структури.

Ця опція підходить тим, хто є «багатий на дім, але бідний на готівку»—пенсіонерам із значною вартістю житла, але обмеженими ліквідними ресурсами. Перевага очевидна: стабільний дохід на пенсії без тягаря щомісячних зобов’язань. Однак, недолік значний: ваші спадкоємці зазвичай не можуть успадкувати дім, оскільки його потрібно продати для погашення боргу.

Позика під власний капітал у домі: великі одноразові суми з передбачуваними умовами

Розглядайте позику під власний капітал у домі як другий іпотечний кредит. На відміну від зворотної іпотеки, тут немає вікових обмежень, і ви отримуєте всю позичену суму одразу. Потім ви погашаєте цю суму протягом визначеного періоду, подібно до першої іпотеки.

Отримані кошти можна використати для будь-яких витрат—ремонтів, консолідації боргів, навчання або надзвичайних ситуацій. Зазвичай кредитори обмежують позики до 80-85% власного капіталу у домі, хоча деякі пропонують і вищі відсотки. Умови зазвичай включають фіксовані відсоткові ставки, що забезпечує передбачуваність платежів, хоча деякі кредитори вводять змінні ставки, балонні платежі або штрафи за дострокове погашення.

Ця структура найкраще підходить, коли вам потрібен значний одноразовий притік готівки з відомими витратами. Наприклад, власник, який планує масштабний ремонт із чітким бюджетом, отримує переваги від передбачуваності таких позик. Відсоткові ставки і комісії залежать від кредитора, тому важливо порівнювати пропозиції.

HELOC: гнучкість для невизначених або змінних потреб

Лінія кредиту під власний капітал у домі (HELOC) працює більше як кредитна карта, ніж традиційна позика. Замість отримання фіксованої суми, ви отримуєте доступ до кредитної лінії, забезпеченої вашим капіталом у домі. Ви знімаєте кошти лише за потреби, сплачуючи відсотки лише за зняту суму.

Більшість HELOC мають два етапи: період зняття (зазвичай 10 років), під час якого ви можете отримувати кошти і платити лише відсотки, і період погашення (часто 20 років), коли потрібно погасити основну суму і відсотки. Деякі позичальники можуть продовжити свій HELOC після закінчення періоду зняття, а не переходити до погашення.

Цей підхід особливо корисний, коли витрати невизначені. Власники, які планують ремонти з непередбачуваними кінцевими витратами або очікують кілька майбутніх потреб, знаходять HELOC привабливими через їхню гнучкість. Змінні APR є поширеними, тому ставки можуть коливатися з часом. Комісії та ставки різняться між кредиторами.

Вибір: який варіант підходить для вашої ситуації?

Вибір між зворотною іпотекою, позикою під власний капітал або HELOC залежить від вашого віку, фінансових потреб, терміну і довгострокових планів.

Обирайте зворотню іпотеку, якщо:

• Вам щонайменше 62 роки
• Вам потрібен стабільний дохід без щомісячних платежів
• Ви не плануєте залишити дім спадкоємцям
• У вас достатньо ресурсів для сплати податків на нерухомість і обслуговування

Обирайте позику під власний капітал, якщо:

• Вам потрібна велика сума одразу
• Ваші витрати чітко визначені
• Ви віддаєте перевагу передбачуваним фіксованим платежам
• Ви хочете бути впевненими у своїх витратах

Обирайте HELOC, якщо:

• Вам потрібен гнучкий доступ до коштів протягом часу
• Ваші витрати можуть змінюватися або розвиватися
• Ви хочете платити відсотки лише за використану суму
• Важливо мати можливість отримувати кошти за потреби

Що робити, якщо у вас проблеми з кредитним рейтингом?

Зворотні іпотеки зазвичай більш терпимі до нижчих кредитних рейтингів. Оскільки не потрібно щомісячно платити, поки ви проживаєте у домі, кредитори іноді схвалюють позики позичальникам із менш ідеальним кредитним історією. Однак, вимога віку 62+ виключає цю опцію для молодших власників.

Навіть із зворотною іпотекою кредитори ретельно перевіряють ваше фінансове становище. Вони повинні бути впевненими, що ви зможете сплатити податки, страхування та обслуговування нерухомості—витрати, які залишаються вашою відповідальністю незалежно від типу позики.

Позики під власний капітал і HELOC зазвичай вимагають хорошого або відмінного кредиту від більшості традиційних кредиторів. Однак, у цьому ринку багато кредиторів спеціалізуються на роботі з позичальниками з нижчим кредитним рейтингом. Порівнювання пропозицій у кількох установах значно підвищує шанси знайти вигідні умови незалежно від вашої кредитної історії.

Рішення про доступ до капіталу через зворотню іпотеку або позику під власний капітал у домі залежить від ваших конкретних обставин, терміну і фінансових цілей. Кожен варіант має свої переваги для різних життєвих етапів і фінансових ситуацій.