Чому REITs з трьохкратною чистою орендою варто звернути увагу у 2026 році

Ландшафт інвестицій у REITи з трьохкратним чистим орендним договором кардинально змінився. Після труднощів у 2022-2023 роках, коли зростання відсоткових ставок ускладнило придбання нерухомості та зменшило привабливість дивідендних доходів у порівнянні з більш високоприбутковими депозитами та казначейськими облігаціями, ці інструменти, що генерують дохід, знову набирають популярності. За умовами Федеральної резервної системи, яка здійснила шість послідовних знижень ставок у 2024-2025 роках, REITи з трьохкратним чистим орендним договором знову стають все більш привабливими — і можливо, буде розумно створити позиції до того, як інвестори, орієнтовані на дохід, знову масово повернуться і піднімуть оцінки.

Розуміння переваг трьохкратного чистого орендного договору

Інвестиційні трасти у нерухомість купують об’єкти та розподіляють орендний дохід акціонерам, зберігаючи податкові переваги, виплачуючи щонайменше 90% оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів. Модель трьохкратного чистого орендного договору заслуговує особливої уваги, оскільки вона переносить витрати на обслуговування, страхування та податки на нерухомість безпосередньо на орендарів — а не на сам REIT. Ця структурна перевага створює більш передбачувані грошові потоки і дозволяє REITам отримувати стабільний, вимірюваний прибуток, що робить їх надійними інструментами для отримання доходу навіть у періоди економічної невизначеності.

Краса цієї моделі стає очевидною, коли ви розглядаєте, як ці REITи витримують макроекономічні виклики. Забезпечуючи довгострокові зобов’язання орендарів і використовуючи орендні угоди, індексовані на CPI, трьохкратні REITи можуть закріпити зростання доходів, яке йде в ногу з інфляцією, без необхідності постійних реінвестицій у обслуговування нерухомості.

Realty Income: Рецесійно-стійкі роздрібні об’єкти

З понад 15 500 комерційних об’єктів у США та Європі, Realty Income працює як один із найбільших REITів у світі, зосереджуючись на ритейлерах, стійких до рецесії. У його орендарському портфелі — гіганти галузі 7-Eleven, Dollar General і Walgreens — бізнеси, що підтримують стабільний потік клієнтів незалежно від економічних циклів. Навіть коли деякі слабкіші орендарі стикалися з закриттями магазинів у останні роки, сильніші орендарі активно розширювалися, заповнюючи прогалини, зберігаючи рівень заповненості, що не опускався нижче 98,7% у останньому кварталі.

Як REIT з трьохкратним чистим орендним договором, Realty Income дозволяє орендарям нести витрати, пов’язані з нерухомістю, що забезпечує передбачуване генерування грошового потоку. Компанія прогнозує, що скориговані кошти від операцій (AFFO) у 2025 році досягнуть $4.25-$4.27 за акцію, що цілком підтримує її майбутній дивіденд у $3.22 за акцію. Торгуючись приблизно за 14-кратним показником trailing AFFO, Realty Income пропонує і дохід, і збереження капіталу — її прогнозований 5.3% дохід у майбутньому був підкріплений 132 послідовними підвищеннями виплат з моменту виходу на біржу в 1994 році.

Vici Properties: Стабільність підкріплена розвагами через індексацію CPI

Vici управляє моделлю REIT, орієнтованою на розваги, володіючи 93 казино та курортами у США та Канаді, з головними орендарями, такими як Caesar’s Entertainment, MGM Resorts і Penn Entertainment. Хоча розважальні заклади можуть здаватися вразливими до економічних спадів, Vici зберігає ідеальний 100% рівень заповненості з моменту свого дебюту у 2018 році завдяки цілеспрямованій стратегії: укладанню багаторічних договорів з орендарями, прив’язаних безпосередньо до індексу споживчих цін (CPI).

Цей підхід, індексований на CPI, є ключовою перевагою структури трьохкратного чистого орендного договору Vici. Зі зростанням інфляції орендні платежі автоматично зростають, захищаючи здатність Vici виплачувати дивіденди. Компанія щорічно підвищує свій квартальний дивіденд з моменту виходу на біржу, і зараз його прогнозований рівень — 6.1% у майбутньому. Управління очікує, що у 2025 році AFFO зросте на 4%-5% до $2.36-$2.37 за акцію, легко покриваючи майбутній дивіденд у $1.80. За поточними оцінками, приблизно у 16 разів trailing AFFO, Vici залишається привабливою для інвесторів, що шукають дохід.

Digital Realty: Відстеження трендів зростання AI та хмарних технологій

Digital Realty управляє понад 300 дата-центрами, обслуговуючи понад 5000 клієнтів у 50+ мегаполісах, забезпечуючи важливу інфраструктуру для більш ніж половини компаній з Fortune 500, включаючи IBM, Oracle і Meta. Хоча цей REIT з трьохкратним чистим орендним договором зазнавав труднощів за останні чотири роки — продаж старих «неосновних» об’єктів, управління високими відсотковими витратами та вплив сильного долара — зараз тенденція покращується.

Джерело зростання компанії — структурне розширення ринків хмарних технологій та штучного інтелекту. Управління очікує, що основні кошти від операцій у постійній валюті зростуть на 8%-9% до $7.25-$7.30 за акцію у 2025 році, що цілком покриває дивіденд у $4.88 і підтримує 3% дохід у майбутньому. Рівень заповненості прогнозується розширитися на 100-200 базисних пунктів протягом 2025 року, оскільки Digital Realty оптимізує операції та отримує вигоду від буму AI і високопродуктивних обчислень. Інвестори, що шукають експозицію до AI з можливістю отримання доходу та меншою волатильністю, ніж чисті технологічні акції, знайдуть збалансований профіль Digital Realty особливо привабливим.

Аргументи на користь REITів з трьохкратним чистим орендним договором у умовах зниження ставок

Зміна монетарної політики ФРС створює значну можливість для REITів з трьохкратним чистим орендним договором. Зниження відсоткових ставок зменшує витрати на придбання нерухомості і робить активи з дивідендним доходом більш конкурентоспроможними порівняно з фіксованим доходом. Три описані вище REITи — кожен із яких працює за структурою трьохкратного чистого орендного договору — мають потенціал отримати вигоду з цього середовища, при цьому їхні оцінки залишаються нижчими за історичні середні.

Realty Income пропонує захисну стабільність через ритейл, стійкий до рецесії. Vici закріплює захист від інфляції через індексовані CPI договори. Digital Realty використовує структурне зростання завдяки розширенню AI і хмарних технологій. Перед тим, як інвестори, чутливі до ставок, агресивно повернуться до сектору, створення позицій у цих ретельно відібраних REITах з трьохкратним чистим орендним договором може стати розумною стратегією для формування стійкого портфеля з доходом.