Розуміння ваших варіантів рефінансування HELOC

Ваш дім є значним фінансовим активом понад його основну функцію як житло. За допомогою кредитної лінії під іпотеку (HELOC), власники будинків можуть отримати доступ до накопиченого капіталу для фінансування потреб у разі необхідності. Цей гнучкий інструмент позики зазнав значного зростання: позичальники взяли понад 807 000 HELOC на суму понад $131 мільярдів у першій половині 2022 року — найвищий обсяг з 2007 року, згідно з даними CoreLogic. Однак, з набуттям популярності цих продуктів, багато позичальників стикаються з викликом: відсоткові ставки за HELOC зазвичай перевищують стандартні іпотечні ставки, а коли закінчується період зняття коштів і починається погашення, фінансове навантаження може здаватися непосильним.

Гарна новина? Якщо ви боретеся з зростаючими платежами, рефінансування HELOC може бути життєздатним рішенням. Розуміння ваших варіантів — перший крок до правильного фінансового рішення.

Як працює HELOC

Перш ніж досліджувати шляхи рефінансування, корисно зрозуміти, з чим ви маєте справу. HELOC функціонує як кредитна лінія, забезпечена вашим капіталом у домі — уявіть собі кредитну картку з високим лімітом і можливістю багаторазового доступу до позичених коштів. Протягом початкової фази (зазвичай 10 років), яка називається періодом зняття, ви можете знімати гроші за потреби і платити лише відсотки. Після завершення цього періоду закінчується фаза зняття і ви переходите до режиму погашення, зазвичай тривалістю 20 років, протягом яких потрібно повернути позичену суму.

Складність полягає в тому, що ставки за HELOC зазвичай змінювані, а не фіксовані. У поєднанні з тим, що ставки часто вищі за стандартні іпотечні, ваші щомісячні зобов’язання під час фази погашення можуть сягати рівня традиційної іпотеки — іноді несподівано високого.

Вимоги до кваліфікації для рефінансування

Не всі мають право на рефінансування HELOC. Кредитори оцінюють кілька ключових факторів:

Положення щодо капіталу у домі: більшість кредиторів обмежують кредитування до 80% оціночної вартості вашого будинку. Якщо ваш існуючий іпотечний кредит уже перевищує цей поріг, отримати схвалення буде важко або неможливо.

Кредитна історія: хороша кредитна історія значно підвищує ваші шанси. Зазвичай достатньо FICO-рейту не менше 670, хоча нижчі бали не виключають вас повністю — вони просто призводять до вищих ставок.

Співвідношення боргу до доходу: кредитори зазвичай віддають перевагу позичальникам, у яких загальні зобов’язання по боргах не перевищують 43% валового місячного доходу. Це співвідношення показує вашу здатність справлятися з додатковими платежами.

Три шляхи рефінансування вашого HELOC

Шлях 1: Отримати замінний HELOC

Простий підхід, що нагадує рефінансування іпотеки: подати заявку на новий HELOC у вашого поточного або конкурента, а потім використати ці кошти для погашення існуючої кредитної лінії. Ця стратегія скидає період зняття і повертає вас до платіжів лише відсотків тимчасово.

Перевага — це можливість зменшити навантаження на щомісячні платежі. Однак у цьому шляху є прихована вартість: без дисциплінованого погашення основної суми ви накопичите значно більше відсотків за весь термін кредиту. Ви фактично продовжуєте свою зобов’язання, не зменшуючи суттєво загальну суму боргу.

Шлях 2: Конвертувати у кредит під іпотеку

Кредити під іпотеку — це принципово інша структура продукту. Замість постійного доступу до позичених коштів, кредит під іпотеку надає єдину суму при закритті угоди. Ви одразу починаєте платити відсотки за всю позичену суму.

Де це стає привабливим: більшість кредитів під іпотеку мають фіксовані відсоткові ставки і фіксовані щомісячні платежі. Така передбачуваність приваблює позичальників, які прагнуть позбавитися боргу, а не гнучкості платежів. Хоча ваш щомісячний платіж може не зменшитися значно, фіксована ставка може суттєво зменшити загальні виплати відсотків з часом.

Шлях 3: Об’єднати у вашу основну іпотеку

Ви можете об’єднати баланс HELOC у нову іпотеку, яка замінить вашу поточну, створюючи один єдиний платіж замість кількох кредитів. Цей підхід спрощує оплату, але має суттєвий недолік: ви можете втратити вигідну іпотечну ставку, щоб це зробити.

Уявімо ситуацію: якщо ви взяли іпотеку під час історично низьких ставок, рефінансування може змусити вас перейти до більш високих сучасних ставок. Однак ця компромісна стратегія іноді має математичний сенс. За словами кредитних фахівців, хоча ставки за HELOC іноді піднімаються до 10%, іпотечні ставки в середньому були нижчими за 7% у 2023 році. Об’єднання високої ставки HELOC із нижчою іпотечною ставкою може фактично зменшити ваш загальний відсотковий тягар, особливо якщо баланс кредитної лінії значний.

Коли рефінансування неможливе

Недостатній капітал або пошкоджена кредитна історія можуть виключити вас із традиційних варіантів рефінансування. Альтернативні підходи включають:

Модифікація кредиту: багато кредиторів віддають перевагу модифікації існуючих умов — зниженню ставок або подовженню періодів платежів — ніж передбаченню foreclosure. Банки зазвичай вимагають мінімальний період перед розглядом модифікацій.

Стратегія особистого кредиту: банки, кредитні спілки та онлайн-кредитори пропонують особисті позики, які можуть погасити ваш HELOC. Вони мають фіксовані ставки і передбачувані платежі, схожі на кредити під іпотеку, хоча APR може бути вищим і не покривати весь баланс, якщо кредитна лінія значна.

Стратегічне переїздування: продаж будинку — це крайній захід, хоча він повністю позбавляє вас зобов’язань за HELOC. Пам’ятайте, що кредитори мають право на забезпечення вашої нерухомості і можуть провести foreclosure, якщо платежі припиняться.

Наступні кроки

HELOC надає потужний доступ до капіталу, але позичені гроші потрібно повертати. Чи то через рефінансування у новий HELOC, конвертацію у кредит під іпотеку, чи об’єднання у вашу іпотеку, — існують варіанти для тих, хто стикається з труднощами з платежами. Консультація з кваліфікованим фінансовим фахівцем допоможе визначити, який шлях рефінансування найкраще відповідає вашим конкретним обставинам і довгостроковим фінансовим цілям.