Який шлях корекції після лопання іпотичних бульбашок у різних країнах і що це означає для Китаю?

Згідно з глобальним історичним досвідом, коли виникає бульбашка на ринку нерухомості, її лусання ніколи не є короткостроковою подією, а являє собою тривалий і повторюваний процес. Чи то крах ринку нерухомості в Японії 1990-х років, чи падіння цін на житло після фінансової кризи в США, зовнішнє «зупинення падіння» зазвичай настає досить рано, але справжнє очищення потребує багато років, навіть понад десять. Як актив із високим кредитним плечем і низькою ліквідністю, ринок нерухомості має природно повільний темп корекції, і дуже важко швидко відновити його однією політикою або короткостроковими стимулюваннями.

На прикладі Японії, після досягнення піку цін у 1991 році, не спостерігалося різкого обвалу цін, а навпаки, тривалого спадного тренду. Ціни іноді відновлювалися, але кожне таке відновлення було пригноблене новими запасами та борговим тиском, що врешті-решт призвело до структурного падіння, яке тривало понад двадцять років. У США після фінансової кризи 2008 року також спостерігалися подібні ознаки: номінальні ціни на нерухомість швидко стабілізувалися, але відновлення реальної ціни з урахуванням інфляції теж зайняло значний час.

(Джерела: )

Щодо Китаю, бульбашка на ринку нерухомості вже четвертий рік у процесі спустошення. За поточними даними та відгуками ринку, поки що не видно чітких ознак зупинки падіння. У четвертому кварталі минулого року і першому кварталі цього року індекс лідерів Zhongyuan із невеликим підвищенням сигналізував про покращення настроїв на ринку та швидке зростання очікувань стабілізації. Деякі вважають, що це ознака початку дії політики, навіть розцінюючи її як початок нового циклу на ринку нерухомості.

Проте така оптимістична оцінка швидко була спростована реальністю. У другому кварталі ринок нерухомості не тільки не продовжив відновлення, а й почав показувати ознаки швидкого падіння. Ця зміна свідчить, що попередній підйом був більше короткостроковою реакцією на політичні стимули, ніж суттєвим перетворенням фундаментальних чинників. Проблеми запасів, рівень боргового навантаження та структурні зміни в структурі населення залишаються невирішеними.

З міжнародного досвіду, справжня точка повороту на ринку нерухомості ніколи не зумовлена емоціями або гаслами, а залежить від трьох ключових чинників: чи завершено очищення запасів, чи системно погашені борги і кредитне навантаження, і чи з’явиться нове структурне зростання попиту. Щонайменше на даний момент ці три фактори в китайському ринку нерухомості ще не збігаються одночасно.

Тому більш відповідний історичний висновок полягає в тому, що китайський ринок нерухомості перебуває у довгостроковій фазі корекції. Замість того щоб постійно очікувати швидкого «зупинення падіння», краще прийняти реальність поступового повернення нерухомості до житлових функцій і зменшення її фінансової складової. Цей процес не пройде легко, але, ймовірно, є незаперечним шляхом.