Cousins Properties и рыночные котировки: офисные REITs преодолевают четвертый квартал с восстановлением по мере наращивания арендного спроса

Сектор офисной недвижимости находится на критическом поворотном этапе, поскольку фундаментальные условия укрепляются на ключевых рынках. Рыночные котировки и ожидания аналитиков теперь отражают осторожный оптимизм относительно траектории восстановления сектора в 4 квартале 2025 года, обусловленного тенденциями занятости и инициативами компаний по возвращению сотрудников в офис, которые отдают предпочтение высококачественным площадям. Четыре крупные REIT — Boston Properties, Cousins Properties, SL Green и Highwoods Properties — предлагают разные взгляды на развитие рынка офисной недвижимости, каждая с разной степенью экспозиции к региональной динамике и предпочтениям арендаторов.

Сигналы восстановления рынка укрепляются несмотря на структурные препятствия

Согласно последнему анализу Cushman & Wakefield, национальное поглощение офисных площадей стало положительным во второй половине 2025 года, что стало значительным сдвигом после многолетнего давления из-за избытка предложения. Особо высокий спрос наблюдается на объекты класса A, в то время как общий уровень вакантных площадей стабилизировался около 20,5% — это самый низкий квартальный рост с 2020 года. Эта стабилизация свидетельствует о том, что динамика рынка меняется с условий кризиса к нормализации.

Поток строительства резко сократился, снизившись примерно на 35% в течение 2025 года, благодаря сносу и конвертации старых объектов. Менее 20 миллионов квадратных футов остаётся в стадии строительства по всей стране, что является структурным ограничением, поддерживающим более устойчивую динамику аренды. Запросы арендной платы немного выросли до примерно $38,37 за квадратный фут, и, что важно, запасы субаренды значительно сократились — это сузило эффективное доступное пространство и устранило иллюзорное предложение, которое ранее подавляло настроение рынка.

В будущем рыночные котировки от институциональных инвесторов всё больше подчеркивают, что уровень вакантных площадей мог достигнуть пика, поскольку спрос арендаторов на первоклассные объекты ускоряется. Ослабление долгового и капитального рынков может снизить стресс по финансированию для хорошо позиционированных REIT, хотя выборочное переиспользование активов и динамика стоимости строительства продолжат менять предложение.

Четыре REIT, дифференцированные позиции на рынке

Четыре компании, готовящиеся к отчетности за 4 квартал, представляют разнообразные стратегии в восстанавливающемся секторе офисной недвижимости. Boston Properties занимает лидирующие позиции как крупнейшая публичная офисная REIT в США, управляя портфелем площадью 54,6 миллиона квадратных футов в 187 объектах, сосредоточенных в шести ведущих воротных рынках. Компания недавно завершила продажу активов на сумму более $1 миллиарда к середине января 2026 года, что является значительным прогрессом в рамках многолетнего плана по дивестициям на сумму $1,9 миллиарда.

Cousins Properties занимает противоположную позицию, полностью ориентируясь на рынки Sun Belt с высоким ростом. Объекты класса A компании пользуются спросом благодаря региональным демографическим трендам, потребности арендаторов в современных удобствах и ограниченному новому строительству. Незначительные запуски новых проектов и ограниченная текущая застройка усиливают динамику «бегства к качеству», благоприятствующую существующим активам.

SL Green является наиболее концентрированным игроком на рынке офисной недвижимости Манхэттена, владея примерно 30,7 миллиона квадратных футов в 53 зданиях. Компания инвестирует как в собственные объекты, так и в долговые инструменты и привилегированные акции — диверсифицированный подход, отражающий сложность рынка. Однако жесткая конкуренция на Манхэттене вынудила к предоставлению арендных уступок, что создает препятствия для роста доходов, несмотря на позитивные тенденции в заключении сделок.

Highwoods Properties прочно укоренена в быстрорастущих рынках Sun Belt, таких как Атланта, Шарлотт, Даллас, Нэшвилл, Роли и Тампа. Компания владеет и активно развивает офисные активы в ведущих бизнес-районах, что позволяет ей воспользоваться долгосрочными региональными трендами расширения и миграции арендаторов в премиальные помещения.

Cousins Properties: рыночные котировки и стратегическая позиция

Среди четырех REIT особое внимание участников рынка привлекает Cousins Properties, отслеживающих возможности офисного сегмента Sun Belt. Текущие рыночные котировки подчеркивают преимущества Cousins: портфель, ориентированный на объекты класса A, географическая экспозиция к рынкам с устойчивым ростом занятости и диверсификация базы арендаторов, что обеспечивает стабильность денежного потока.

Инициативы по рециклингу капитала компании получают положительные отзывы аналитиков, благодаря здоровому балансовому отчету, обеспечивающему стратегическую гибкость в условиях рыночных перемен. Ожидается, что отчет за 4 квартал 2025 года будет опубликован 5 февраля после закрытия рынка. Консенсус Zacks Equity Research прогнозирует квартальные доходы в размере $248,65 миллиона (рост на 12,91% по сравнению с прошлым годом) и FFO на акцию в 71 цент (увеличение на 2,9% год к году).

Эти показатели и прогнозы станут важными рыночными сигналами — индикаторами, которые помогут инвесторам оценить, переводит ли позиционирование Cousins в Sun Belt в более высокую скорость аренды, реализацию арендных ставок и доходность по сравнению с конкурентами, сосредоточенными в воротных рынках.

Катализаторы сезона отчетности: что на кону

Все четыре REIT отчитаются в течение двух недель, предоставляя всесторонний обзор состояния сектора офисной недвижимости в 4 квартале. Boston Properties опубликует отчет 27 января с ожидаемыми квартальными доходами в $814,66 миллиона (рост на 2,06% по сравнению с прошлым годом) и базовым FFO на акцию в $1,80 (рост на 0,6% год к году). В настоящее время рейтинг Zacks Rank — #3 (Удержание).

Отчет SL Green за 28 января приобретает особое значение из-за концентрации активов на Манхэттене и конкурентных давлений. Ожидаемые квартальные доходы — $147,03 миллиона, что предполагает рост на 5,32% год к году, однако оценки FFO на акцию в $1,10 указывают на тревожное снижение на 24,14% по сравнению с прошлым годом. Компания имеет рейтинг Zacks Rank — #5 (Сильный продаж).

Highwoods отчитается 10 февраля с ожидаемыми квартальными доходами в $208,23 миллиона (рост на 1,31% год к году) и стабильным FFO на акцию в 85 центов. Рейтинг Zacks — #4 (Продажа), что свидетельствует о умеренных опасениях по поводу траектории роста.

Вывод для инвесторов

Сектор офисных REIT входит в критический период испытаний, когда успех отдельных компаний будет зависеть от их исполнения, распределения капитала и региональной позиции. Рыночные котировки все больше награждают REIT, демонстрирующие ценовую силу, динамику аренды и стратегическую ясность. Высокий рост Sun Belt у Cousins Properties и его финансовая гибкость позволяют ему выиграть от структурных изменений сектора, в то время как конкуренты, ориентированные на воротные рынки, сталкиваются с более сложной динамикой доходов, поскольку региональные различия становятся ключевыми для анализа инвесторов.