Почему REIT с тройной чистой арендой заслуживают вашего внимания в 2026 году

Инвестиционный ландшафт для REITs с тройной чистой арендой значительно изменился. После столкновения с трудностями в 2022-2023 годах, когда рост процентных ставок делал приобретение недвижимости дороже, а дивидендные доходности становились менее конкурентоспособными по сравнению с более высокодоходными депозитами и казначейскими облигациями, эти инструменты, генерирующие доход, вновь набирают обороты. С учетом того, что Федеральная резервная система проводит шесть последовательных снижений ставок в 2024-2025 годах, REITs с тройной чистой арендой снова становятся все более привлекательными — и может быть разумным занять позиции до того, как инвесторы, ориентированные на доход, массово вернутся и поднимут оценки стоимости.

Понимание преимущества тройной чистой аренды

Фонды недвижимости (REITs) покупают объекты и распределяют арендный доход среди акционеров, сохраняя налоговые преимущества, выплачивая не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов. Модель тройной чистой аренды заслуживает особого внимания, поскольку она переносит расходы на техническое обслуживание, страхование и налог на имущество непосредственно на арендаторов — а не на сам REIT. Это структурное преимущество создает более предсказуемые денежные потоки и позволяет REITs получать стабильную, измеримую прибыль, делая их надежными инструментами для получения дохода даже в периоды экономической неопределенности.

Красота этой модели проявляется, когда вы рассматриваете, как эти REITs справляются с макроэкономическими вызовами. Обеспечивая долгосрочные обязательства арендаторов и используя арендные соглашения, индексируемые по CPI, тройные чистые аренды могут зафиксировать рост доходов, соответствующий инфляции, без необходимости постоянных реинвестиций в техническое обслуживание объектов.

Realty Income: Рецессия-устойчивые торговые объекты

Обладая более чем 15 500 коммерческими объектами по всей США и Европе, Realty Income является одним из крупнейших в мире REITs, сосредоточенным на рецессия-устойчивых ритейлерах. В его портфеле — такие крупные арендаторы, как 7-Eleven, Dollar General и Walgreens — бизнесы, поддерживающие стабильный поток клиентов независимо от экономических циклов. Даже когда некоторые менее надежные арендаторы сталкивались с закрытием магазинов в последние годы, более сильные расширялись активно, заполняя пробелы, и уровень занятости не опустился ниже 98,7% в последнем квартале.

Будучи REIT с тройной чистой арендой, Realty Income позволяет арендаторам нести расходы, связанные с имуществом, что обеспечивает предсказуемое генерирование денежных средств. Компания прогнозирует скорректированные средства от операций (AFFO) на уровне $4.25-$4.27 на акцию в 2025 году, что уверенно поддерживает будущий дивиденд в размере $3.22 на акцию. Торгуясь примерно по 14-кратной стоимости trailing AFFO, Realty Income предлагает как доходность, так и сохранение капитала — его будущая доходность составляет 5,3%, что поддерживается 132 последовательными увеличениями выплат с момента выхода на биржу в 1994 году.

Vici Properties: Стабильность поддерживаемая развлечениями и индексированием по CPI

Vici управляет моделью REIT, основанной на опыте, владея 93 казино и курортами по всей США и Канаде, с крупными арендаторами, такими как Caesar’s Entertainment, MGM Resorts и Penn Entertainment. Хотя развлекательные заведения могут казаться уязвимыми к экономическим спадам, Vici сохраняет идеальный показатель занятости — 100% с момента выхода на рынок в 2018 году — благодаря целенаправленной стратегии: заключению многолетних договоров аренды, напрямую связанных с индексом потребительских цен (CPI).

Этот подход, индексируемый по CPI, является ключевым преимуществом модели тройной чистой аренды Vici. По мере роста инфляции арендные платежи автоматически увеличиваются, что защищает способность Vici выплачивать дивиденды. Компания ежегодно повышает квартальные дивиденды с момента выхода на биржу, в настоящее время с доходностью 6,1% в будущем. Руководство ожидает, что в 2025 году AFFO вырастет на 4%-5% до $2.36-$2.37 на акцию, что легко покрывает будущий дивиденд в $1.80. При текущих оценках около 16-кратной trailing AFFO Vici остается привлекательной для инвесторов, ищущих доход.

Digital Realty: Использование трендов роста AI и облачных технологий

Digital Realty управляет более чем 300 дата-центрами, обслуживающими более 5000 клиентов в 50+ мегаполисах, предоставляя важную инфраструктуру для более половины компаний из Fortune 500, включая IBM, Oracle и Meta. Несмотря на трудности за последние четыре года — продажу устаревших «неосновных» объектов, управление более высокими процентными расходами и влияние сильного доллара — сейчас ситуация улучшается.

Движущая сила роста компании — структурное расширение рынка облачных технологий и искусственного интеллекта. Руководство ожидает, что основной денежный поток (FFO) в постоянной валюте вырастет на 8%-9% до $7.25-$7.30 на акцию в 2025 году, что с легкостью покрывает дивиденд в $4.88 и обеспечивает будущую доходность около 3%. Ожидается, что уровень занятости увеличится на 100-200 базисных пунктов в течение 2025 года, поскольку Digital Realty оптимизирует операции и извлекает выгоду из бумов AI и высокопроизводительных вычислений. Инвесторы, ищущие экспозицию к AI с возможностью получения дохода и меньшей волатильностью по сравнению с чистыми технологическими акциями, найдут сбалансированный профиль Digital Realty особенно привлекательным.

Аргументы в пользу REITs с тройной чистой арендой в условиях снижающихся ставок

Изменение монетарной политики ФРС создает значительную возможность для REITs с тройной чистой арендой. Более низкие ставки снижают стоимость приобретения недвижимости и делают активы с дивидендной доходностью более конкурентоспособными по сравнению с фиксированным доходом. Три описанных выше REITs — каждый с моделью тройной чистой аренды — готовы воспользоваться этой ситуацией, в то время как их оценки остаются ниже исторических средних.

Realty Income обеспечивает защиту и стабильность за счет рецессия-устойчивого ритейла. Vici фиксирует защиту от инфляции через CPI-индексированные договоры. Digital Realty использует структурный рост за счет расширения AI и облачных технологий. Перед тем, как инвесторы, чувствительные к процентным ставкам, начнут активно возвращаться в сектор, создание позиций в этих тщательно отобранных REITs с тройной чистой арендой может стать разумной стратегией для построения устойчивого портфеля с доходом.