Понимание вариантов рефинансирования вашего HELOC

Ваш дом представляет собой значительный финансовый актив помимо его основной функции как жилья. Через линию кредитования под залог дома (HELOC), владельцы недвижимости могут использовать накопленный капитал для получения средств по мере необходимости. Этот гибкий инструмент заимствования показал значительный рост: за первую половину 2022 года было оформлено более 807 000 HELOC на сумму более $131 миллиардов, что является рекордом с 2007 года, согласно данным CoreLogic. Однако по мере популяризации этих продуктов многие заемщики сталкиваются с проблемой: ставки по HELOC обычно превышают стандартные ипотечные ставки, а когда заканчивается период Draw и начинается погашение, финансовое бремя может казаться непосильным.

Хорошая новость? Если у вас возникают трудности с растущими платежами, рефинансирование HELOC — это жизнеспособное решение. Понимание ваших вариантов — первый шаг к принятию правильного финансового решения.

Как работает HELOC

Прежде чем рассматривать пути рефинансирования, полезно понять, с чем вы работаете. HELOC функционирует как кредитная линия, обеспеченная залогом вашего дома — представьте себе кредитную карту с высоким лимитом и возможностью revolving доступа к заемным средствам. В начальной фазе (обычно 10 лет), называемой периодом Draw, вы можете снимать деньги по мере необходимости и платить только проценты. После этого периода заканчивается фаза Draw, и вы переходите в режим погашения, обычно на 20 лет, в течение которых необходимо вернуть взятый в долг основной долг.

Сложность заключается в том, что ставки по HELOC обычно плавающие, а не фиксированные. В сочетании с тем, что ставки часто выше стандартных ипотечных, ваши ежемесячные обязательства во время погашения могут соперничать с платежами по традиционной ипотеке — иногда достигая неожиданных высоких уровней.

Требования к квалификации для рефинансирования

Не все подходят для рефинансирования HELOC. Кредиторы оценивают несколько ключевых факторов:

Положение по залогу дома: большинство кредиторов ограничивают сумму кредита 80% от оценочной стоимости вашего дома. Если ваш существующий ипотечный кредит уже превышает этот порог, одобрение может стать сложным или невозможным.

Кредитная история: хорошая кредитоспособность значительно повышает ваши шансы. Обычно для квалификации требуется FICO score не ниже 670, хотя более низкие оценки не исключают вас полностью — они просто ведут к более высоким ставкам.

Соотношение долга к доходу: кредиторы обычно предпочитают заемщиков, у которых общий долг не превышает 43% валового ежемесячного дохода. Этот показатель показывает вашу способность справляться с дополнительными платежами.

Три пути рефинансирования вашего HELOC

Маршрут 1: Получить заменяющий HELOC

Прямой подход, аналогичный рефинансированию ипотеки: подайте заявку на новый HELOC через текущего или другого кредитора, а затем используйте эти средства для погашения существующей линии кредита. Эта стратегия сбрасывает ваш период Draw и временно возвращает вас к платежам только по процентам.

Преимущество — возможность снизить ежемесячные платежи. Однако у этого пути есть скрытая цена: без дисциплинированного погашения основного долга вы накопите значительно больше процентов за весь срок кредита. По сути, вы продлеваете свои обязательства, не снижая существенно общую сумму долга.

Маршрут 2: Конвертация в кредит под залог дома

Кредиты под залог дома — это принципиально иной продукт. Вместо постоянного доступа к заемным средствам, такой кредит предоставляет единовременную сумму при закрытии сделки. Вы сразу начинаете платить проценты по всей сумме займа.

Где это становится привлекательным: большинство таких кредитов имеют фиксированные ставки и фиксированные ежемесячные платежи. Эта предсказуемость нравится заемщикам, которые ставят во главу угла погашение долга, а не гибкость платежей. Хотя ваш ежемесячный платеж может не снизиться значительно, фиксированная ставка может существенно уменьшить общие выплаты процентов со временем.

Маршрут 3: Объединение в основную ипотеку

Вы можете объединить баланс HELOC в новую ипотеку, которая заменит текущую, создав один единый платеж вместо нескольких кредитов. Этот подход упрощает платежи, но есть важный недостаток: вы можете потерять выгодную ипотечную ставку ради этого.

Рассмотрим сценарий: если вы взяли ипотеку во время исторически низких ставок, рефинансирование может вынудить вас перейти к более высокой ставке сегодня. Однако иногда эта сделка имеет смысл с математической точки зрения. По данным специалистов по кредитованию, ставки по HELOC иногда достигают 10%, а средняя ипотечная ставка в 2023 году — менее 7%. Объединение высокорейтинного HELOC с более низкой ипотекой может фактически снизить общую сумму процентов, особенно если ваш баланс по линии кредита значителен.

Когда рефинансирование невозможно

Недостаточная залоговая стоимость или поврежденная кредитная история могут исключить вас из традиционных вариантов рефинансирования. Альтернативные подходы включают:

Модификация кредита: многие кредиторы предпочитают изменять существующие условия — снижать ставки или продлевать сроки платежей — вместо того, чтобы прибегать к foreclosure. Обычно банки требуют минимальный срок владения имуществом перед рассмотрением таких изменений.

Стратегия личного займа: банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторы предлагают личные займы, которые могут погасить ваш HELOC. Они предоставляют фиксированные ставки и предсказуемые платежи, похожие на кредиты под залог дома, хотя APR могут быть выше, и не всегда покрывают всю сумму, если линия кредита значительна.

Стратегия переезда: продажа дома — крайний вариант, хотя он полностью устраняет обязательство по HELOC. Помните, что кредиторы имеют право на залог в вашей собственности и могут начать процедуру взыскания, если платежи не производятся.

Что делать дальше

HELOC предоставляет мощный доступ к капиталу, но взятые в долг деньги требуют погашения. Будь то рефинансирование в новый HELOC, конвертация в кредит под залог дома или объединение с ипотекой, есть варианты для тех, кто сталкивается с трудностями платежей. Консультация с квалифицированным финансовым специалистом поможет определить, какой путь рефинансирования соответствует вашей ситуации и долгосрочным финансовым целям.