Какой путь корректировки после разрушения пузырей на рынке недвижимости в разных странах, что он означает для Китая?

С точки зрения глобального исторического опыта, как только пузырь на рынке недвижимости лопается, корректировка никогда не является краткосрочным событием — это долгий и повторяющийся процесс. Будь то крах рынка недвижимости в Японии в 1990-х годах или снижение цен после ипотечного кризиса в США, внешне «остановка падения» часто наступает очень рано, но истинное очищение требует многолетней, а иногда и десятилетней, работы. Как актив с высоким кредитным плечом и низкой ликвидностью, рынок недвижимости обладает естественно медленным темпом корректировки, и его восстановление трудно осуществить одним политическим решением или краткосрочной стимуляцией.

На примере Японии, после пика цен в 1991 году, не произошло резкого обвала, а началась долгосрочная нисходящая тенденция. Цены иногда поднимались, но каждое восстановление было подавлено новыми запасами и долговым давлением, в результате чего сформировался структурный спад, продолжающийся более двадцати лет. В США после финансового кризиса 2008 года ситуация была похожей: номинальные цены стабилизировались довольно быстро, однако восстановление реальной стоимости с учетом инфляции также заняло значительное время.

(Sources: )

Вернувшись к Китаю, разрушение пузыря на рынке недвижимости уже идет четвертый год. По текущим данным и отзывам рынка, пока не наблюдается четких сигналов о завершении падения. В последнем квартале прошлого года и первом квартале этого года индекс ведущих показателей Zhongyuan показывал небольшое восстановление, настроение рынка значительно улучшилось, и ожидания «остановки падения и стабилизации» быстро усиливались. Некоторые считают, что это признак начала действия политики, и даже интерпретируют как старт нового цикла на рынке недвижимости.

Однако такие оптимистичные оценки быстро опроверглись реальностью. После второго квартала рынок недвижимости не только не продолжил восстановление, но и начал показывать признаки ускоренного снижения. Это изменение свидетельствует о том, что предыдущий рост был скорее краткосрочной реакцией на стимулирование политики, нежели существенным разворотом фундаментальных показателей. Основные проблемы, такие как давление запасов, уровень задолженности населения и структурные изменения в населении, до сих пор не были кардинально решены.

С международным опытом ясно, что истинный поворот на рынке недвижимости никогда не вызывается эмоциями или лозунгами, а зависит от трех ключевых факторов: завершения очистки запасов, системного поглощения долгов и кредитов, а также появления новых структурных драйверов спроса. По крайней мере на текущем этапе эти три условия в китайском рынке недвижимости ещё не одновременно реализованы.

Таким образом, более соответствующим исторической закономерности является вывод о том, что рынок недвижимости Китая находится в фазе долгосрочной корректировки. Вместо того чтобы постоянно надеяться на быстрое «остановку падения», разумнее принять тот факт, что рынок постепенно возвращается к своему основному назначению — жилому сектору, при этом уменьшая роль финансовых факторов. Этот процесс не будет легким, но, вероятно, является неизбежным путём.