Quais são os caminhos de ajuste após o estouro da bolha imobiliária em vários países e o que isso significa para a China?

Do ponto de vista da experiência histórica global, uma bolha imobiliária, uma vez estourada, não é um evento de curto prazo, mas sim um processo longo e recorrente. Seja o colapso do setor imobiliário no Japão na década de 1990, ou a queda dos preços das casas após a crise subprime nos EUA, o “estabilizar” superficial muitas vezes ocorre cedo, mas a verdadeira limpeza leva anos, ou até mais de uma década. Como ativo de alto endividamento e baixa liquidez, o ajuste do mercado imobiliário é naturalmente lento, dificultando uma recuperação rápida através de políticas únicas ou estímulos de curto prazo.

Tomando o Japão como exemplo, após o pico dos preços em 1991, não houve uma queda abrupta e dramática, mas sim uma trajetória de declínio prolongado. Os preços ocasionalmente se recuperavam, mas cada alta era suprimida por novas pressões de estoque e dívida, levando a uma queda estrutural contínua por mais de vinte anos. Nos EUA, após a crise financeira de 2008, fenômenos semelhantes ocorreram; embora os preços nominais tenham se estabilizado relativamente rápido, a recuperação dos preços reais, descontando a inflação, também consumiu um tempo considerável.

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Voltando à China, a bolha imobiliária entrou no seu quarto ano de estagnação. Com base nos dados atuais e no feedback do mercado, ainda não há sinais claros de estabilização. Do quarto trimestre do ano passado ao primeiro deste ano, o índice líder de Zhongyuan apresentou uma leve recuperação, a confiança do mercado melhorou visivelmente e a expectativa de “estabilizar e retomar o crescimento” rapidamente se intensificou. Alguns pontos de vista interpretaram isso como um sinal de que os efeitos das políticas começaram a se manifestar, até mesmo como o início de um novo ciclo imobiliário.

No entanto, essa avaliação otimista foi rapidamente desmentida pela realidade. Após o segundo trimestre, o mercado imobiliário não apenas não continuou a recuperação, mas também mostrou sinais de aceleração na queda. Essa mudança indica que a recuperação anterior foi mais uma reação de curto prazo estimulada por políticas, e não uma inversão fundamental. Problemas centrais como pressão de estoque, alavancagem dos residentes e mudanças demográficas ainda não foram resolvidos de forma substantiva.

Do ponto de vista da experiência internacional, o verdadeiro ponto de inflexão do mercado imobiliário nunca é acionado por emoções ou slogans, mas depende de três fatores-chave: se o estoque foi completamente liquidado, se a dívida e a alavancagem foram sistemicamente digeridas, e se há uma nova estrutura de crescimento na demanda. Pelo menos nesta fase, esses três fatores ainda não coexistem simultaneamente no mercado imobiliário chinês.

Portanto, uma avaliação mais alinhada com os padrões históricos é que o mercado imobiliário da China está em uma fase de ajuste de longo prazo. Em vez de esperar repetidamente por uma rápida “estabilização”, é mais realista aceitar que o setor imobiliário está progressivamente retornando ao seu atributo de moradia, enquanto sua importância financeira diminui. Esse processo não será fácil, mas pode ser um caminho inevitável.