Preguntas a AI · ¿Por qué las ganancias del sector inmobiliario de China Railway Construction Corporation han estado bajo presión desde que Sun Hongjun asumió el cargo?

Producción | La vanguardia del emprendimiento

Autor | Wu Lei

Editor | El jefe de los huevos

Diseño gráfico | Xing Jing

Revisión | Song Wen

El 30 de marzo, la gigante estatal de infraestructura China Railway Construction Corporation publicó su informe financiero para 2025.

Durante el período del informe, el grupo logró ingresos de 1.03 billones de yuanes, una disminución del 3.50% en comparación con el año anterior; la utilidad neta atribuible a los accionistas alcanzó los 18.363 mil millones de yuanes, una caída del 17.34%.

Entre ellas, el sector inmobiliario se convirtió en uno de los “lastres”. Para 2025, la plataforma inmobiliaria de China Railway Construction, China Railway Construction Real Estate, registró una pérdida neta de 3.1 mil millones de yuanes.

En comparación con las conocidas empresas inmobiliarias como Vanke, Evergrande, Country Garden, China Railway Construction Real Estate no cotiza directamente en bolsa y no es muy conocida. Sin embargo, en las listas de CRIC y Centaline, las ventas totales de China Railway Construction Real Estate en 2025 alcanzaron los 73.34 mil millones de yuanes, situándose en la posición 12 del sector, siendo una “caballo negro” entre las empresas estatales.

Pero, como líder, Sun Hongjun no tiene poca presión. Desde que asumió como presidente en 2024, los ingresos de China Railway Construction Real Estate han caído repetidamente, y en 2025 las ganancias se convirtieron en pérdidas. A finales del tercer trimestre de 2025, la brecha de fondos a corto plazo de la empresa superaba los 20 mil millones de yuanes.

¿Hacia dónde se dirige esta “caballo negro” que busca acelerar?

1. Expansión contracorriente en adquisición de terrenos, caída de ventas en 2025 en 23.1 mil millones

En comparación con los “Ocho hijos de CSCEC” que han surgido en los últimos años, China Railway Construction Real Estate, también considerada una “caballo negro”, es más discreta, pero en realidad tiene un gran peso.

En abril de 2007, se estableció oficialmente China Railway Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, China Railway Real Estate), con un capital social inicial de 500 millones de yuanes. En ese momento, la empresa era propiedad de China Railway Group, China Railway Construction Corporation, China Railway No. 12 Bureau Group y la Cuarta Oficina de Diseño y Exploración Ferroviaria, con participaciones del 40%, 20%, 20% y 20%, respectivamente.

Posteriormente, tras dos transferencias de acciones y cambios de nombre, China Railway Real Estate se convirtió en una filial de propiedad total de China Railway Construction, y su nombre cambió a China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (es decir, “China Railway Real Estate”).

A finales de 2025, los activos totales de China Railway Construction superaban los 2 billones de yuanes, siendo una de las 16 empresas estatales principales en el sector inmobiliario aprobadas por la Comisión de Supervisión y Administración de Activos del Estado.

Apoyada por un gigante de infraestructura de tal escala, China Railway Real Estate ha desarrollado series de productos como “Xipai”, “Jiangnan”, “International” y “Yu”, y en un período de caída del mercado inmobiliario, inició una expansión contracorriente.

Según datos de Centaline, en 2022 y 2023, las inversiones en terrenos de China Railway Real Estate en derechos de propiedad fueron de 37.1 mil millones y 40.4 mil millones de yuanes, respectivamente, ubicándose en el top 10 del país en inversión en terrenos en derechos de propiedad.

Al mismo tiempo, la clasificación de la empresa en el sector pasó del puesto 26 en 2021 al 15 en 2022, manteniéndose en esa posición en 2023.

Bajo el halo de empresa estatal, la clasificación de China Railway Real Estate avanzó rápidamente, pero en un período de profunda ajuste del mercado inmobiliario, la empresa también no pudo escapar de las “cadenas” de ventas débiles.

Por ejemplo, según KE Holdings, el proyecto “China Railway · Beijing Wutong Qingshan” en Pinggu, Beijing, fue completado en 2021. A finales de septiembre de 2025, la inversión en este proyecto fue de 1.805 mil millones de yuanes, con ventas de 678 millones, logrando solo un avance del 35.69%. La dificultad para vender se atribuye a su ubicación remota y a la competencia en la zona.

De manera similar, en Chengdu, el proyecto “China Railway · Chengdu Xipai Wanhua” comenzó en 2018. A finales de septiembre de 2025, la inversión en este proyecto fue de 3.021 mil millones de yuanes, con ventas de 1.895 mil millones, logrando un avance del 69.37%, pero aún quedan ventas pendientes en áreas comerciales, apartamentos y estacionamientos.

（Fuente: Anuncios de China Railway Real Estate (en miles de millones de yuanes)）

Este riesgo de ventas en deterioro se ha ido haciendo evidente en China Railway Real Estate. Según CRIC, en 2022, las ventas totales en derechos de propiedad alcanzaron 128.1 mil millones de yuanes, una caída del 10% respecto al año anterior; en 2023, la caída fue del 5%, situándose en 121.63 mil millones.

En las listas de CRIC y Centaline, en 2024, las ventas totales en derechos de propiedad cayeron a 96.44 mil millones, saliendo del grupo de mil millones. En 2025, las ventas totales en derechos de propiedad fueron de 73.34 mil millones, una caída de 23.1 mil millones.

La presión derivada de estas caídas en las ventas seguramente la conocen bien Sun Hongjun, secretario del partido y presidente, y Chen Jianjun, vicepresidente y gerente general.

El 23 de marzo de este año, Sun Hongjun y Chen Jianjun asistieron juntos a una reunión de trabajo de China Railway Real Estate para 2026, donde se estableció la estrategia: salir al mercado, expandirse, y esforzarse por alcanzar los objetivos anuales.

En términos concretos, se busca estabilizar la base del negocio de vivienda, movilizar menos fondos para más proyectos, acelerar el crecimiento del “segundo curva de crecimiento” en negocios de activos ligeros, y expandir eficazmente para lograr efectos de escala, además de cultivar negocios innovadores para una implementación más rápida.

En resumen, China Railway Real Estate debe acelerar para lograr mayor escala.

2. Sun Hongjun, menos de 2 años como presidente, con pérdidas de 3.1 mil millones en 2025

Para China Railway Real Estate, 2024 fue un año de cambio importante.

En julio de ese año, la empresa anunció que, por motivos laborales, Li Xinglong dejaría su cargo de presidente y secretario del partido, sin nombrar un sucesor en ese momento.

Hasta septiembre de 2024, la accionista mayoritaria, China Railway, emitió un aviso en el que Sun Hongjun fue designado como secretario del partido y presidente de la empresa.

Según información pública, Sun Hongjun fue asignado desde otra filial de China Railway, la filial de construcción, donde había trabajado durante mucho tiempo.

（Imagen / Anuncio de China Railway Real Estate）

Es importante notar que, antes de esto, los dos anteriores presidentes, Wu Shiyan y Li Xinglong, habían pasado muchos años en China Railway Real Estate, ascendiendo a cargos de gerente general y presidente. Durante el mes en que el cargo de presidente quedó vacante, el gerente general, secretario del partido y vicepresidente Chen Jianjun asumió responsabilidades generales, pero no fue promovido a presidente.

Entonces, ¿por qué la designación de presidente rompió con la tradición de promoción interna? ¿Fue por insatisfacción del accionista mayoritario con el desempeño pasado de la empresa, o por otros motivos? ¿Se impusieron nuevas metas de rendimiento tras la llegada de Sun Hongjun? Intentamos consultar a China Railway Real Estate, pero hasta el cierre de esta edición no obtuvimos respuesta.

Pero los resultados muestran que, tras la llegada de Sun Hongjun, en un mercado inmobiliario en mínimos, los resultados de China Railway Real Estate no solo no mejoraron, sino que empeoraron.

Desde el punto de vista de ventas, según CRIC, en 2024, las ventas cayeron por debajo de los 100 mil millones, y en 2025, bajaron más de 200 millones de yuanes respecto al año anterior.

Esto llevó a una caída en los ingresos y beneficios. Según datos de China Railway Real Estate, en 2024, la empresa reportó ingresos de 46.646 mil millones de yuanes, una disminución del 26% respecto al año anterior; y una utilidad neta de solo 5.3959 millones de yuanes, una caída del 95%.

（Imagen / Anuncio de China Railway Real Estate）

En comparación con las escasas ganancias, los accionistas minoritarios obtuvieron beneficios considerables. China Railway Real Estate informó que en 2024, los accionistas minoritarios se llevaron hasta 1.236 mil millones de yuanes en beneficios.

Además, según los datos financieros de la matriz, en 2025, China Railway Real Estate logró ingresos de 46.466 mil millones de yuanes, ligeramente por debajo de 2024, pero con pérdidas netas de 3.135 mil millones de yuanes, pasando de beneficios a pérdidas. (Nota del editor: en 2024, la empresa obtuvo una utilidad neta de 1.242 mil millones de yuanes).

（Imagen / Informe financiero de China Railway en 2025）

Pero “La vanguardia del emprendimiento” nota que en el informe financiero del tercer trimestre de China Railway Real Estate en 2025, sus ingresos en los primeros 9 meses alcanzaron los 14.354 millones de yuanes, y si se compara con el cuarto trimestre, la empresa logró aproximadamente 32.1 mil millones en ingresos, una diferencia enorme que sorprende al mercado. (Nota del editor: el informe trimestral de China Railway en 2025 no revela datos específicos de ingresos de China Railway Real Estate).

Entonces, ¿cuáles son las causas de las pérdidas de China Railway Real Estate en 2025? ¿Se ha considerado reducir la proporción de “operaciones en pequeña escala” en medio de beneficios sustanciales para los accionistas minoritarios? ¿Cómo logrará la empresa superar los 300 mil millones en ingresos en el cuarto trimestre? ¿Por qué hay una diferencia tan grande entre los datos de ingresos de los primeros tres trimestres y el cuarto? ¿Cuál es la causa?

Intentamos consultar a China Railway Real Estate, pero no obtuvimos respuesta hasta el cierre de esta edición.

3. Brecha de fondos a corto plazo supera los 20 mil millones, inventarios alcanzan los 146.1 mil millones

Tres días antes de la reunión de trabajo para 2026, China Railway Real Estate convocó una reunión financiera. En ella, se estableció claramente que en 2026 se continuará reduciendo costos y aumentando la eficiencia, garantizando la seguridad de la cadena de fondos.

La razón principal de esto radica en la pesada presión financiera que enfrenta actualmente China Railway Real Estate.

A finales del tercer trimestre de 2025, la deuda con intereses de la empresa alcanzaba los 874.61 mil millones de yuanes. De esa cantidad, 321.34 mil millones de yuanes vencen en un año. Además, hay 15.939 mil millones de yuanes en cuentas por pagar.

Al mismo tiempo, los fondos en efectivo de la empresa son solo 11.554 mil millones de yuanes. Si solo se consideran los fondos en efectivo y las deudas a vencer en un año, la brecha de fondos a corto plazo ya supera los 20 mil millones de yuanes.

China Railway Real Estate también admite que, aunque la empresa tiene una reserva de fondos relativamente abundante, el aumento en la escala de las deudas a corto plazo aún genera cierta presión para el pago.

（Imagen / Anuncio de China Railway Real Estate）

De hecho, la empresa tiene inventarios por valor de 146.1 mil millones de yuanes, esperando ser convertidos en efectivo. A finales de septiembre de 2025, el valor en libros de estos inventarios representaba el 63.63% del total de activos.

Si estos inventarios se aceleran en su rotación, la empresa podría recuperar rápidamente su flujo de efectivo. Pero el problema radica en que el mercado inmobiliario está en plena profunda revisión, y aunque China Railway Real Estate cuenta con respaldo estatal, no puede escapar del impacto del entorno del mercado, como lo evidencian las frecuentes caídas en las ventas.

Para aliviar la presión financiera, la empresa ha comenzado a acelerar la obtención de financiamiento en 2026.

El 10 de marzo, China Railway Real Estate anunció que había emitido bonos corporativos por 2.34 mil millones de yuanes, con una tasa de interés del 2.76%, de los cuales 330 millones de yuanes fueron adquiridos por partes relacionadas. Según el plan, estos bonos se utilizarán para reemplazar dos bonos vencidos en 2026.

Antes, en febrero, la empresa también emitió 1.01 mil millones de yuanes en notas a medio plazo, con una tasa del 2.43%, destinadas a reemplazar fondos propios en el pago de “23铁建房产MTN001”.

（Imagen / Anuncio de China Railway Real Estate）

En un período de declive del mercado inmobiliario, mantener la capacidad de financiamiento de China Railway Real Estate no es fácil. Pero, ¿seguir aumentando el financiamiento no aumentará aún más la presión de pago? ¿Cómo resolver la brecha de fondos a corto plazo? ¿El accionista mayoritario, China Railway, apoyará con respaldo? Intentamos consultar a China Railway Real Estate, pero no obtuvimos respuesta hasta el cierre de esta edición.

De hecho, el año pasado, la matriz China Railway también enfrentó presión en sus resultados. En 2025, el grupo reportó ingresos de 1.03 billones de yuanes, una caída del 3.50%; y una utilidad neta de 18.363 mil millones, una disminución del 17.34%.

（Imagen / Informe financiero de China Railway 2025）

En el informe financiero de 2025, el presidente de China Railway, Dai Hegen, afirmó que 2026 será el año de inicio del “Plan Quinquenal 14”, y también un año clave para acelerar la transformación y modernización, mejorar la calidad y eficiencia, y avanzar hacia un desarrollo de alta calidad, exigiendo esfuerzos totales para asegurar una apertura exitosa del “Plan Quinquenal 14”.

En esta “batalla por la victoria”, seguramente China Railway no querrá presentar en 2026 un informe con caídas en ingresos y beneficios, y si China Railway Real Estate, con pérdidas, puede no arrastrar el rendimiento general, dependerá de la respuesta de Sun Hongjun.