Las ganancias netas caen, se incrementan las provisiones; la nueva dirección de China Merchants Shekou enfrenta una ventana de oportunidad

（来源：北京商报）

受营收增速放缓、大额计提资产减值等因素影响，招商蛇口2025年归属于母公司净利润出现大幅下滑。3月16日晚间，招商蛇口披露2025年度报告显示，实现归属于母公司净利润约10.24亿元，同比下降74.65%，已连续两年同比下滑。归属于母公司净利润大幅下滑，一方面受开发业务、物业服务毛利率下行影响，两大核心业务对应的归属于母公司净利润均同比出现下滑。更为核心的原因在于，招商蛇口当期合计计提资产减值准备约42.7亿元，该项因素直接导致归属于母公司净利润减少近30亿元。

北京商报记者注意到，近年来招商蛇口持续推进“三个转变”发展战略，即从以开发业务为主转向开发与经营并重、从重资产模式转向轻重资产相结合、从同质化竞争转向差异化发展。但从实际落地成效来看，招商蛇口转型布局的各类新兴业务仍整体处于培育阶段，暂未形成具备规模的盈利支撑，短期内难以成为拉动业绩增长的核心动力。

归属于母公司净利润连续两年下滑

年报显示，2025年招商蛇口归属于母公司净利润约为10.24亿元，同比下降74.65%。值得注意的是，这已是该公司归属于母公司净利润连续第二年出现下滑，且下滑态势呈现明显加剧趋势。

北京商报记者梳理过往数据发现，2024年，招商蛇口归属于母公司净利润约为40.39亿元，较2023年的63.19亿元下滑36.08%；相较于2024年的下滑幅度，2025年归属于母公司净利润降幅进一步扩大，盈利压力持续攀升。

归属于母公司净利润连续两年下滑的背后，开发业务营业收入的增速放缓成为首要影响因素。2025年，招商蛇口实现营业总收入约1547.28亿元，同比下降13.53%。其中，作为核心业务的开发业务表现尤为疲软，全年实现营业收入约1308.29亿元，同比降幅达16.33%，下滑幅度高于整体营收。

针对开发业务营业收入的下滑，招商蛇口方面作出说明：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务等。报告期内，开发业务结转规模同比减少，营业收入同比下降。

在开发业务结转规模缩减的同时，主营业务毛利率的下滑进一步加剧了归属于母公司净利润的下行压力。作为招商蛇口营业收入的两大核心支撑板块，开发业务与物业服务的毛利率在2025年均出现同比下滑。

具体来看，2025年招商蛇口开发业务毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点；物业服务毛利率为10.59%，同比下降0.28个百分点，进一步挤压了归属于母公司净利润空间。

值得关注的是，尽管开发业务毛利率呈现下滑态势，招商蛇口在2025年仍在全国范围内加大土地储备布局，持续投入资金补充土地储备。

2025年，招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，尽管招商蛇口开发业务营收下滑、毛利率降低，但是土地储备作为开发商的“面粉”，也预示着企业未来的发展潜力与盈利空间。当前房地产行业正处于深度调整期，市场呈现“缩量提质、分化加剧”的态势，核心城市优质土地资源愈发稀缺，招商蛇口逆势加大核心区域土储布局，本质上是依托央企资金优势，抢抓行业调整期的土地窗口期，通过聚焦核心城市优质地块，优化土地储备结构，为后续业务复苏与盈利改善奠定基础。

针对招商蛇口2025年业绩大幅下滑，仍存在高溢价拿地等相关问题，北京商报记者向企业发出采访函，截至发稿，尚未收到相关回复。

5 años de inventarios: pérdidas por deterioro de valor superan 144 mil millones

El crecimiento del tamaño de las reservas de suelo deja un margen para el desarrollo futuro de China Merchants Shekou, pero que la venta de algunos proyectos no cumpla con las expectativas hace que la empresa realice de forma directa un incremento sustancial en la provisión por deterioro de activos, lo cual, a su vez, arrastra la caída de la ganancia neta atribuible a la controladora.

Según el informe anual, en 2025 China Merchants Shekou realizó en total una provisión por deterioro de activos de aproximadamente 42.7 mil millones de RMB. Entre ellas, la provisión por deterioro del inventario representó la mayor proporción, alcanzando aproximadamente 32.69 mil millones de RMB; la provisión por pérdidas crediticias fue de aproximadamente 7.55 mil millones de RMB; la provisión por deterioro del fondo de comercio fue de aproximadamente 2.22 mil millones de RMB; y la provisión por deterioro de inversiones en empresas de capital a largo plazo fue de aproximadamente 2407 millones de RMB. Debido a la provisión por deterioro de activos en esta ocasión, la ganancia neta atribuible a la controladora de China Merchants Shekou en 2025 se reducirá en aproximadamente 29.18 mil millones de RMB, aumentando aún más la presión sobre la rentabilidad.

Beijing Business Today observó que, en los proyectos que abarcan la provisión por deterioro del inventario, el proyecto Chongqing China Merchants Yutianfu (招商渝天府) se destaca especialmente: la provisión adicional por deterioro del inventario en 2025 fue de 8.79 mil millones de RMB, la más alta entre todos los proyectos. De acuerdo con información pública, las parcelas relacionadas con este proyecto fueron adquiridas por China Merchants Shekou en abril de 2021 por 32.5 mil millones de RMB; la tasa de prima de la operación se aproxima a 130%, y el precio de venta por metro cuadrado de la estructura del edificio (floor area) fue de aproximadamente 1.05万 RMB/m².

A medida que el mercado inmobiliario entra en un ciclo de ajuste profundo, el precio de venta del proyecto Chongqing China Merchants Yutianfu también ha mostrado una caída adicional. Con respecto al deterioro del inventario de este proyecto, China Merchants Shekou señaló que el proyecto aún no ha sido entregado y que, durante el presente año, con base en la situación del mercado, se provisionó una parte del deterioro del inventario. Las ganancias obtenidas hasta el 31 de diciembre de 2025 no alcanzan las ganancias totales previstas del proyecto.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Shanghai E&J (上海易居房地产研究院), indicó que la provisión por deterioro de activos, en esencia, refleja la materialización del concepto de operaciones prudentes de la empresa. Especialmente en el contexto de que los precios de la vivienda se encuentran en un periodo de ajuste, la empresa puede observar objetivamente el entorno de fijación de precios en el que se encuentran sus activos, realizar un análisis científico y evaluar la tendencia del valor futuro de los activos con juicios claros y racionales; esto pone de manifiesto plenamente la solidez del sistema de gobernanza corporativa y el nivel de gestión interna normativa y de control.

Cabe destacar que la provisión por deterioro del inventario se está convirtiendo gradualmente en el “agujero negro” que devora la ganancia neta atribuible a la controladora de China Merchants Shekou. Beijing Business Today observó que, de 2021 a 2024, la provisión por deterioro del inventario contabilizada por China Merchants Shekou fue de 17.19 mil millones de RMB, 36.41 mil millones de RMB, 22.76 mil millones de RMB y 35.75 mil millones de RMB, respectivamente, y el total acumulado en cuatro años alcanzó 112.11 mil millones de RMB; sumando los 32.69 mil millones de RMB de provisión por deterioro del inventario en 2025, la provisión acumulada por deterioro del inventario aumentó aún más hasta 144.8 mil millones de RMB.

Bajo la influencia de la provisión por deterioro del inventario, de 2021 a 2024 la ganancia neta atribuible a la controladora de China Merchants Shekou disminuyó en 34.56 mil millones de RMB, 45.58 mil millones de RMB, 17.65 mil millones de RMB y 43.44 mil millones de RMB, respectivamente.

Yan Yuejin señaló que, desde una perspectiva de corto plazo, la contabilización de provisiones por deterioro de activos sin duda reduce directamente el espacio potencial de utilidades del periodo de la empresa; pero desde la perspectiva de la operación a largo plazo, esta medida permite a la empresa conocer de manera más clara y precisa la situación real de sus activos, aclarar la base de la calidad de los activos y, con ello, proporcionar un fuerte apoyo para la ejecución precisa de los trabajos de marketing posteriores y la reactivación eficiente de los activos existentes, ayudando a que las diversas actividades operativas se desarrollen de manera ordenada.

“Los tres cambios” entran en aguas profundas

Con el trasfondo de la presión continua sobre los ingresos por ventas y la ganancia neta atribuible a la controladora, una contabilización tan elevada de deterioro de activos, que aparenta ser una acción financiera negativa, quizá no sea una mala noticia para China Merchants Shekou, que acaba de completar el “cambio de liderazgo”, sino más bien una oportunidad para que el nuevo equipo directivo arranque con mayor ligereza.

En septiembre de 2025, el presidente y el gerente general de China Merchants Shekou cambiaron; el nuevo equipo directivo, con Zhu Wenqie como presidente y Nie Liming como gerente general, tomó posesión. El 3 de marzo de 2026, el vicepresidente Liu Ye de China Merchants Shekou presentó su renuncia por motivos de reasignación laboral, para incorporarse a China Merchants Nanshan Development (Group) Co., Ltd., y ya asumió el cargo de subdirector del Comité del Partido de dicha empresa.

Personas del sector señalan que, ante la provisión acumulada por deterioro del inventario que supera los 144 mil millones de RMB en los últimos cinco años, el nuevo equipo de gestión podría encontrarse con una valiosa ventana estratégica.

Yan Yuejin indicó que, desde la perspectiva de corto plazo, la contabilización de provisiones por deterioro de activos comprimirá directamente el espacio de utilidades del periodo; pero desde el punto de vista de la operación a largo plazo, esta medida ayuda a la empresa a conocer de forma integral y real la base de sus activos, a comprender con precisión la condición de la calidad de los activos y a proporcionar una base para, posteriormente, definir con claridad la dirección operativa y optimizar el diseño de negocio.

Beijing Business Today observó que China Merchants Shekou propuso en 2021 la estrategia de desarrollo de “tres cambios”, con el énfasis en impulsar el desarrollo coordinado de actividades de desarrollo y operación, así como el desarrollo coordinado de activos ligeros y pesados. Según los resultados reales, en 2025 los ingresos por operación de activos de la empresa alcanzaron 7.173 mil millones de RMB, con un crecimiento interanual de 0.32%; los ingresos por servicios de propiedad alcanzaron 16.726 mil millones de RMB, con un crecimiento interanual de 8.35%. Comparados con el negocio tradicional de desarrollo, ambos segmentos lograron crecimiento positivo en ingresos.

Yan Yuejin afirma que el nuevo equipo de gestión de China Merchants Shekou puede seguir manteniendo el modelo operativo que combina activos ligeros y pesados. Aunque actualmente la industria en general promueve el modelo de operación con activos ligeros, en los últimos años los precios de los activos pesados se han situado en un rango relativamente subestimado, y cuentan con valor de planificación por etapas; además, sus escenarios de aplicación no se limitan al ámbito tradicional de servicios de propiedad. De ello se desprende que el modelo de desarrollo que combina activos ligeros y pesados, en el futuro, aún dispone de un espacio de mercado considerable y oportunidades de desarrollo.

Xie Yifeng, director del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Urbanas de China, dijo que la lógica central de la activa planificación de China Merchants Shekou en el ámbito de activos ligeros radica en que sus rendimientos cuentan con estabilidad. Actualmente, la proporción de ingresos de activos ligeros y servicios de propiedad es aún baja; sin embargo, a medida que el tamaño de los activos gestionados y operados, así como el área de propiedad, continúen expandiéndose, se espera que los ingresos relacionados logren un crecimiento estable. Desde la perspectiva del ciclo de la industria y la operación de la empresa, esta estrategia tiene un significado notable de resistencia al descenso del ciclo, ya que puede compensar eficazmente la brecha causada por la caída de los rendimientos financieros del negocio principal de desarrollo inmobiliario.

Beijing Business Today reporter: Li Han