広深の不動産市場に「小さな春」が到来？中古住宅の成約件数が新築を大きく上回り、一部の「掘り出し物件」の成約期間が1週間以内に短縮

3月は伝統的に不動産市場の繁忙期であり、「金三銀四」の評価は年間市場の動向に直結しています。

2026年の春、広州と深圳は春節休暇後の取引低迷期を脱し、見学数と成約数が同時に回復し、市場の暖かさが次第に広がっています。

《每日経済ニュース》の記者（以下「毎経記者」）は一部の物件や仲介店舗、複数の調査機関を訪問し、今回の広深「小陽春」現象が実質的に到来したことを確認しました。同時に、市場の論理も大きく変化しています。人気のある小区の「笋盘」（価格が同エリア・同タイプの物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件）が徐々に消えつつあり、掲示されている売主の値下げ交渉の余地も狭まっています。

特に、広州と深圳は二手住宅のリードを見せており、この「小陽春」回復の主力となっています。一方、新築市場は全体として深刻な二極化を示しています。2026年に入り、深圳の新築供給量は前年同期比で減少しています。広州のコアエリアの高級住宅は好調で、需要の多くは値引きによる販売促進に頼っています。つまり、一・二手市場の格局が逆転し、供給側の構造が再編されていることが、この「小陽春」の最も顕著な特徴です。

深圳宝安新安地区の販売中の物件の販売所の写真 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

二手住宅が「小陽春」の旗を掲げる

今回の広深の「小陽春」では、二手住宅が主導権を握り、市場の基本的な論理も書き換えられています。

データと実感の両面から、二手住宅が回復の主導を担っています。

深圳の二手住宅は早期に市場を牽引し、今回の回復の中心的エンジンとなっています。樂有家の調査によると、春節後の二手住宅の契約数は前月比132％増となり、2024年3月末以来の最高値を記録しました。2026年2月時点で、深圳の二手住宅の平均成約価格は6.2万元/㎡に回復しています。

画像出典：深圳樂有家研究センター

贝壳研究院のデータも同様に明快で、3月2日～8日の間に深圳の二手住宅の契約数は前週比118％増となり、3月8日の1日の成約量は過去一年で最高を記録し、連続2週間の上昇を示しています。

さらに、市場の感情も同時に改善しています。深圳贝壳研究院が最新の調査データを発表したところ、今年2月の提携店舗の二手住宅の掲示物件数は前年同期比3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少、良性の循環に入りつつあることが示されました。

画像出典：贝壳研究院

「今、優良な学区物件や低総額で高い賃料収益を得られる物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちの地区の荔園本部学区の物件、園岭花園の83㎡の3LDKは、荔園本部と紅嶺中学に対応しているため、節後の問い合わせや成約が増えています」と、3月14日午後、深圳福田区の園岭地区の経験豊富な仲介者劉安穎は毎経記者に語りました。

劉安穎はまた、二手住宅の「笋盘」の成約スピードは短縮されており、場合によっては一週間も経たずに売れてしまうと述べています。「福田の翰嶺院の例では、約108㎡の大きな3LDKの物件で、売主の掲示価格は一般的に820万元以上ですが、最低価格は755万元程度に下がることもあります。売主が急いで売りたい場合、755万元の掲示価格で一週間以内に成約することもあります」と劉安穎は言いました。

深圳羅湖翠竹地区の一部二手住宅の掲示状況 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

実際、同様の現象は深圳羅湖区でも見られます。二手住宅の取引が増加したことで、掲示している売主の心理も安定し、売却を急がなくなり、値下げ交渉の余地も狭まっています。

去年末に訪れた羅湖翠竹苑の47.84㎡の二部屋の物件例では、以前の掲示価格は245万元でしたが、仲介者は最低でも230万元まで下げられると予測していました。しかし、今年3月には、仲介者はこの物件の最低売却価格は237万元だと伝えました。

広州の二手住宅市場も同様に強い反発を見せています。

贝壳プラットフォームのデータによると、3月8日に広州の二手住宅の一日の成約は247戸で、前週比25.4％増、3月2日～8日の一週間の合計は849戸で、前週比118.8％増となっています。春節後の需要が一気に解放され、仲介店舗の案内数も増加し、広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は前月比43.5ポイント増の71.78となり、業界は「小陽春」に対して楽観的です。

广东省住房政策研究中心の李宇嘉氏は、「広州と深圳はともに『二手房の方が新築より良い』という核心的特徴を示しており、二手住宅の新規掲示物件数は前年同期比で減少しています。市場の感情も好転し続けており、『古い物件を売って新しい物件を買う』置換需要も促進され、市場の循環も円滑になっています」と述べています。

深圳贝壳研究院の肖小平院長も同様の見解を示し、「今回の回復は政策の一時的な反発ではなく、政策の最適化、信頼回復、居住需要の集中放出という三つの要因の共振によるものであり、二手住宅の供給は継続し、新築も同時に上昇している。これにより、『小陽春』の土台はより堅固なものとなっています」と述べました。

新築市場の構造的動向

二手住宅の全面的な活況とは異なり、広州と深圳の新築市場は一斉に上昇しているわけではなく、典型的な「構造的動向」を示しています。

広州を例にとると、豪華物件の取引は連続して記録を更新し、周辺の新築市場の見学熱も高まっています。2月には、天河の馬場地の土地が236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の地価は㎡あたり8.55万元に達し、広州の最高値を更新しました。

3月2日には、珠江新城の保利玥玺湾の670㎡の最上階のメゾネットが1.87億元で落札され、㎡あたり約28万元の最高値を記録。3月9日には、星河湾半島の五号棟で4戸の高級メゾネットが一日に取引され、総額7.187億元に達し、コアエリアの高級住宅の熱気はかつてないものとなっています。

一方、豪華物件の連続記録更新に対し、広州の新築の需要は「値下げして販売量を増やす」傾向が明確になっています。

広州の不動産仲介の羅家敏氏は、「今の広州の多くの新築物件は、割引や特価販売を通じて買い手を引きつけています。値引きなしでは売れにくい状況です」と述べています。

「例えば、黄埔の星河湾半山の未完成物件は㎡あたり1.9万元に値下げされ、未完成、簡装、豪装の三つのプランを用意して顧客を引きつけています。荔湾の新世界・天馥も、期間限定の割引を8.6折に設定し、㎡あたり3.8万元まで下げています」と羅家敏氏は言います。現在の市場は非常に現実的で、定価や割引をしっかり提示しなければ、多くの見学者がいても成約は難しいと指摘しています。

広州中原研究発展部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1416.4万㎡で、1月より1.3万㎡減少しています。2月の主要エリアの新規供給は全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を中心に動いており、在庫量は微減し、4ヶ月連続で減少しています。

深圳の新築市場も2026年に入り、「供給ペース」の鈍化が顕著になっています。メイリウムの調査によると、今年に入って深圳では9つの住宅プロジェクトが事前販売許可を取得しており、昨年同期の12件を大きく下回っています。

新築の供給ペースが遅いため、集中供給の規模効果が生まれにくく、結果として新築の取引量は二手住宅に比べて明らかに少なくなっています。市場はコアエリアの取引量増と価格安定、需要の高いエリアでの価格を下げて販売量を増やす構造的な回復局面を示しています。

中原不動産のデータによると、3月12日までに深圳の商業住宅の累計成約は964戸、二手住宅の譲渡は1703戸となっています。

深圳の一部プロジェクトが3月に集中して販売促進のポスターを掲示

深圳全体の新築の成約は二手住宅に比べて弱いものの、3月に入り、多くのプロジェクトが次々と熱販売のポスターを掲示しています。例として、龍華の鴻榮源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家園は先週39戸を契約し、中建鹏宸云筑は1週間で32戸を販売しています。

「2025年に一部の優良地块が市場に出てきており、また一部の不動産企業が販促を強化していることから、3月の市場需要は徐々に解放される見込みです。コア都市の『小陽春』の動きは依然として期待できる」と中指研究院は分析しています。