Shanghai reduce el porcentaje de pago inicial para propiedades comerciales, se espera que otras ciudades sigan el ejemplo

16 de marzo, el Banco Popular de China, sucursal de Shanghái, en colaboración con la Administración Nacional de Supervisión Financiera y la Oficina de Regulación de Shanghái, emitieron un aviso que establece que a partir del 16 de marzo de 2026, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales en Shanghái (incluyendo viviendas de uso comercial y residencial) se ajustará a no menos del 30%. Las instituciones financieras deben determinar razonablemente el porcentaje de pago inicial en cada préstamo según su situación operativa, riesgos del cliente y otros factores. Este es el primer ajuste en la política de préstamos para propiedades comerciales en Shanghái en más de diez años, y se espera que otras ciudades sigan su ejemplo.

En enero de este año, el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Supervisión Financiera publicaron el aviso sobre el ajuste del porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales, estableciendo que este se ajustará a no menos del 30%, y señalando que, siguiendo la política de aplicar medidas diferenciadas según la ciudad, cada jurisdicción podrá determinar su propio límite inferior del porcentaje mínimo de pago inicial dentro de un marco unificado a nivel nacional.

“Esta nueva política reduce las barreras de entrada para inversiones y operaciones, con el objetivo principal de activar los activos comerciales y de oficinas existentes”, afirmó Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria de E-House en Shanghái. La reducción en los requisitos de pago inicial tiene un efecto muy directo. Por ejemplo, para una propiedad comercial con un valor total de 5 millones de yuanes, antes de la política, el comprador debía pagar 2.5 millones de yuanes como pago inicial; tras la modificación, el pago inicial se reduce a 1.5 millones, disminuyendo en 1 millón de yuanes la presión de flujo de efectivo.

Yan Yuejin señaló que este cambio permitirá liberar la demanda de inversores que anteriormente estaban limitados por los requisitos de capital, especialmente en un contexto donde la recuperación del mercado de transacciones de viviendas de segunda mano genera un efecto de sobreflujo de fondos. Se espera que en el corto plazo, la consulta sobre proyectos comerciales y de oficinas en ubicaciones clave de Shanghái aumente mes a mes.

Zhang Wenjing, gerente general de datos de la Universidad de Investigación Zhongzhi en Shanghái, indicó que en los últimos años, los alquileres promedio y las tasas de ocupación de propiedades comerciales y de oficinas en Shanghái han disminuido en diferentes grados, lo que ha llevado a una falta de confianza en el mercado, reducción en las transacciones y un aumento constante en el inventario de propiedades comerciales y de oficinas. Reducir el porcentaje de pago inicial del 50% o más al 30% o menos busca activar la demanda potencial, facilitar la liquidación de propiedades por parte de las inmobiliarias y aliviar la presión sobre el inventario.

Zhang Bo, director del Instituto de Investigación 58 Anjuke, opinó que la nueva política se coordinará con las medidas para activar el stock de propiedades no residenciales y apoyar la renovación de edificios de oficinas en Shanghái, facilitando que pequeños y medianos inversores y operadores de alquiler profesionales ingresen al mercado de reformas y alquileres comerciales. Además, reduce la presión financiera sobre las inmobiliarias que desean transformar propiedades comerciales en apartamentos de alquiler a largo plazo. Desde el lado financiero, esto apoya la transformación de propiedades comerciales en apartamentos de alquiler, apartamentos estilo hotel y otros formatos, respondiendo a la creciente demanda de alquiler residencial.

El profesional inmobiliario Li Hang, que ha estado atento al mercado de Pudong en Shanghái, también comentó que la reducción del pago inicial para propiedades comerciales impulsará principalmente la venta de apartamentos estilo hotel. “Actualmente, la comercialización de locales comerciales es relativamente difícil, pero los apartamentos estilo hotel en ubicaciones privilegiadas pueden ofrecer una rentabilidad de alquiler del 3% o más, lo que resulta muy atractivo.” Como ejemplo, Li Hang mencionó un proyecto en venta en Zhangjiang, Pudong, con precios entre dos y tres millones de yuanes, y alquileres mensuales entre 8,500 y 9,000 yuanes. Con la nueva política, el pago inicial de los compradores se reduce en aproximadamente 50-60 mil yuanes, y sin restricciones de compra, lo que resulta muy atractivo para los trabajadores de oficinas y los inversores en los alrededores.

No obstante, los expertos consideran que, aunque la política puede activar el mercado, no provocará un cambio completo en el mercado de propiedades comerciales y de oficinas. Yan Yuejin señaló que, en el contexto actual del mercado inmobiliario, con una tasa de vacancia en oficinas algo elevada, presión sobre los alquileres y una flexibilización en las restricciones de compra de viviendas, el estímulo de la política será estructuralmente diferenciado y difícil de replicar la ola de especulación “tipo residencial” del pasado.

“El objetivo de la política puede ser mejorar la liquidez de las propiedades comerciales y de oficinas, activando su función como ‘portadores industriales’ o ‘portadores comerciales y minoristas’”, afirmó Yan Yuejin. La menor apalancamiento permitirá que algunas propiedades sean dirigidas a instituciones o particulares con capacidad de compra o transformación, para desarrollar nuevos consumos y nuevos modelos de negocio. Tras los ajustes en la economía industrial y comercial, estos sectores tendrán nuevas demandas de mercado para proyectos de propiedades comerciales y de oficinas innovadores.

Zhang Bo anticipa que ciudades de primer nivel como Beijing probablemente seguirán el ejemplo. Considera que, en el contexto de la transición hacia un mercado de stock, activar los activos existentes en el sector de oficinas y comercio se ha convertido en una directriz clave de las políticas. Además de ajustar el porcentaje de pago inicial según las condiciones del mercado y los objetivos regulatorios, otras ciudades probablemente implementarán políticas específicas para lograr múltiples objetivos: controlar el crecimiento, reducir inventarios y mejorar la oferta.