Pequena primavera do mercado imobiliário em Guangzhou e Shenzhen: casas usadas tornam-se força principal, mercado de imóveis novos apresenta tendência de diferenciação

Março costuma ser a época tradicional de pico do mercado imobiliário, e a força do “Março de Ouro e Abril de Prata” está diretamente relacionada à tendência do mercado ao longo do ano.

Recentemente, os mercados imobiliários de Guangzhou e Shenzhen saíram do período de baixa de vendas após o feriado do Ano Novo Chinês, com aumento simultâneo no número de visitas às propriedades e nas transações, espalhando uma sensação de otimismo no mercado.

O repórter do “Diário Econômico” (doravante referido como “jornalista do 每经” ou “jornalista”) visitou alguns empreendimentos, dialogou com agentes imobiliários e várias instituições de pesquisa, e constatou que a atual fase de “pequeno verão” no mercado de Guangzhou e Shenzhen já chegou de forma substancial. Ao mesmo tempo, a lógica do mercado passou por uma mudança significativa: alguns imóveis considerados “pechinchas” (que têm preços claramente inferiores a outros na mesma área ou tipo de imóvel, oferecendo alta relação qualidade/preço) estão desaparecendo gradualmente, e o espaço de negociação com os proprietários também está diminuindo.

Arquivo de mídia do 每经, foto de Chen Ronghao

Vale destacar que tanto Guangzhou quanto Shenzhen apresentam uma liderança clara no mercado de imóveis usados, que se tornou o principal motor desta recuperação de “pequeno verão”. Enquanto isso, o mercado de imóveis novos mostra uma tendência de diferenciação: em Shenzhen, a oferta de novos imóveis caiu em comparação com o ano passado, enquanto em Guangzhou, as residências de luxo no centro continuam em alta, e as unidades para necessidades básicas ainda dependem de descontos para vender. Pode-se dizer que o cenário de mercado de segunda mão e de imóveis novos se inverte, com uma reestruturação na oferta, formando a característica mais marcante desta fase de “pequeno verão”.

Imóveis usados lideram a fase de “pequeno verão”

Nesta fase de recuperação do mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen, os imóveis usados estão assumindo o papel principal, mudando a lógica fundamental do mercado.

Desde os dados até a percepção direta, os imóveis usados estão liderando o ritmo de recuperação.

Shenzhen foi a primeira a impulsionar a recuperação, tornando-se o motor principal desta fase de reavivamento. Segundo monitoramento da loja Le You Jia, após o feriado, as assinaturas de imóveis usados aumentaram 132% em relação à semana anterior, atingindo o maior volume desde o final de março de 2024. Até fevereiro de 2026, o preço médio de venda de imóveis residenciais usados em Shenzhen voltou a cerca de 62 mil yuans por metro quadrado.

Dados do Instituto de Pesquisa Ke.com indicam que, entre 2 e 8 de março, as assinaturas de imóveis usados em Shenzhen aumentaram 118% em relação à semana anterior, e no dia 8 de março, o volume de vendas atingiu o maior valor em quase um ano, com duas semanas consecutivas de alta.

Além disso, o sentimento do mercado também se recupera. Segundo dados recentes do Instituto de Pesquisa Ke.com em Shenzhen, em fevereiro, o número de imóveis usados listados por lojas parceiras caiu 3,3% em relação ao mesmo período do ano passado, com uma redução clara na venda irracional, e o mercado entrou em uma fase positiva de “expectativas reforçadas, oferta otimizada e preços estabilizados”.

“Atualmente, as propriedades de alta qualidade em boas escolas e com baixo preço total e alto retorno de aluguel estão se recuperando mais claramente. Por exemplo, na nossa área, as casas na escola de Liyuan, com 83 metros quadrados na Garden Yuanling, que atendem à escola de Liyuan e à escola de Hongling, tiveram um aumento na consulta e nas vendas após o feriado em comparação com antes do feriado”, afirmou Liu Anying, agente experiente na área de Yuanling, em Shenzhen, em 14 de março.

Liu Anying mencionou que a velocidade de venda de “pechinchas” no mercado de imóveis usados já foi comprimida para um ciclo mais curto, e alguns imóveis considerados “pechinchas” podem ser vendidos em menos de uma semana após serem colocados à venda. “Por exemplo, no projeto Hanling Yuan, em Futian, com cerca de 108 metros quadrados de um grande apartamento de três quartos, o proprietário geralmente lista por mais de 8,2 milhões de yuans, mas alguns estão desesperados para vender, com preços de listagem de 7,55 milhões de yuans, e podem vender em cerca de uma semana”, explicou Liu.

De fato, fenômenos semelhantes também ocorrem em Luohu, Shenzhen. Com o aumento nas vendas de imóveis usados, a mentalidade dos proprietários que listam seus imóveis também se estabiliza, e eles não se sentem mais tão pressionados a vender, reduzindo o espaço de negociação.

Por exemplo, uma unidade de 47,84 metros quadrados em Cuizhu Yuan, Luohu, visitada pelo jornalista no final do ano passado, tinha um preço de listagem de 2,45 milhões de yuans. A imobiliária revelou que o preço mínimo esperado poderia chegar a 2,3 milhões de yuans. Mas, em março deste ano, a imobiliária informou que o preço mínimo de venda do imóvel era de 2,37 milhões de yuans.

O mercado de imóveis usados em Guangzhou também experimentou uma forte recuperação.

Dados da plataforma Ke.com mostram que, em 8 de março, as vendas diárias de imóveis usados em Guangzhou totalizaram 247 unidades, um aumento de 25,4% em relação ao dia anterior; na semana de 2 a 8 de março, o volume total foi de 849 unidades, um aumento de 118,8% em relação à semana anterior. A demanda de retorno à cidade após o feriado foi concentrada, e o número de visitas às lojas de imóveis continuou a subir. O índice de gerentes de imobiliárias de Guangzhou, divulgado pela Associação de Corretores de Imóveis, atingiu 71,78 em março, indicando confiança suficiente na fase de “pequeno verão”.

Segundo Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa em Políticas Habitacionais de Guangdong, tanto Guangzhou quanto Shenzhen apresentam a característica central de que “imóveis usados superam os novos”, com uma redução na nova listagem de imóveis usados em comparação ao ano passado, uma melhora contínua no sentimento do mercado, e uma demanda de troca de imóveis antigos por novos impulsionando o ciclo de mercado, tornando-o mais fluido.

Xiao Xiaoping, diretor do Instituto de Pesquisa Ke.com em Shenzhen, acredita que esta recuperação não é uma reação pontual de políticas, mas uma ressonância de fatores múltiplos: otimização de políticas, recuperação de confiança e liberação concentrada de demanda por moradia própria. Com a contínua expansão de imóveis usados e o aumento na venda de novos imóveis, a base desta fase de “pequeno verão” será mais sólida.

Mercado de novos imóveis apresenta tendência estrutural

Ao contrário do aquecimento geral dos imóveis usados, o mercado de novos imóveis em Guangzhou e Shenzhen não apresenta uma alta generalizada, mas sim uma tendência de “mercado estrutural”.

Por exemplo, em Guangzhou, o mercado de imóveis de luxo continua a registrar recordes de vendas, impulsionando o interesse na compra de imóveis na região. Em fevereiro, o terreno de Tianhe Ma Chang foi vendido por 23,604 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 26,60%, resultando em um preço de venda de aproximadamente 8,55 milhões de yuans por metro quadrado, atingindo um novo recorde na cidade.

Em 2 de março, uma unidade de 670 metros quadrados no topo do Poly Yuexi Bay, em Zhujiang New Town, foi vendida por 1,87 bilhão de yuans, com um preço de aproximadamente 28 mil yuans por metro quadrado, estabelecendo um novo recorde de preço para residências de luxo na região. Em 9 de março, cinco unidades de alto padrão no Peninsula River Bay foram vendidas em um único dia, totalizando 7,187 bilhões de yuans, com uma demanda sem precedentes por residências de luxo na área central.

Enquanto o mercado de luxo continua a atingir novos recordes, o mercado de imóveis de necessidade básica mostra uma tendência clara de “queda de preços para aumentar volume de vendas”.

Corretora de Guangzhou, Luo Jiamin, afirmou que muitas unidades de necessidade básica na cidade estão sendo vendidas com descontos ou preços especiais para atrair compradores. “Sem oferecer descontos ou preços especiais, é difícil vender, mesmo com muitas pessoas olhando.”

Dados do Zhongyuan Research mostram que, até o final de fevereiro de 2026, o estoque de imóveis em Guangzhou era de 14,164 milhões de metros quadrados, uma redução de 13 mil metros quadrados em relação a janeiro. Como a oferta de novas unidades em áreas principais diminuiu, o mercado de novos imóveis tem se concentrado na liquidação do estoque existente, com uma redução contínua no volume de estoque por quatro meses consecutivos.

Em Shenzhen, desde o início de 2026, há uma desaceleração clara no ritmo de oferta de novos imóveis. Segundo a Midland Realty, até agora, apenas nove projetos residenciais receberam licença de pré-venda neste ano, bem abaixo dos 12 projetos no mesmo período do ano passado.

Devido ao ritmo mais lento de entrada de novos imóveis no mercado, a formação de efeitos de escala é dificultada, levando a um volume de vendas de novos imóveis significativamente menor do que o de imóveis usados, com uma estrutura de mercado onde os principais bairros aumentam o volume de vendas com preços estáveis, e áreas de necessidade básica trocam preço por volume.

Segundo dados da Zhongyuan Real Estate, até 12 de março, Shenzhen totalizou 964 unidades de residências comerciais vendidas, enquanto 1.703 unidades de segunda mão foram transferidas.

Embora as vendas de novos imóveis em Shenzhen sejam menores do que as de usados, o jornalista notou que, após março, vários projetos começaram a divulgar campanhas de vendas rápidas, como o projeto Hongrongyuan Guan Cheng, em Longhua, que vendeu 41 unidades em dois dias, e o projeto Ocean City·Chengming Jiayuan, que vendeu 39 unidades na semana anterior, além do projeto Zhongjian Pengchen Yunzhu, que vendeu 32 unidades em uma semana.

“Com a entrada gradual de terrenos de alta qualidade que serão leiloados em 2025 nas principais cidades, e com algumas construtoras intensificando promoções, espera-se que a demanda do mercado em março seja gradualmente liberada, e a fase de ‘pequeno verão’ nas cidades principais ainda seja promissora”, conclui a análise do Zhongzhi Research Institute.