¡La ola de inversiones de 50 mil millones está por llegar! ¿Cómo asegura Swire Properties hablar con autoridad después del cambio de liderazgo en el segmento de comercio de lujo?

¿La nueva CFO Shih Shih-hua impulsará la expansión de los negocios en el interior?

Producción | Zhongfang Wang

Revisión | Li Xiaoyan

En un entorno de mercado caracterizado por una profunda ajuste en la industria inmobiliaria del interior y una presión temporal en el sector de bienes raíces comerciales en Hong Kong, Swire Properties publicó recientemente su informe de resultados anuales 2025, presentando una respuesta sólida con crecimiento en ingresos, aumento de beneficios, optimización financiera y liderazgo en los negocios clave en el interior. Los ingresos anuales alcanzaron 16,041 millones de HKD, un 11% más que el año anterior; el beneficio básico atribuible a los accionistas fue de 8,620 millones de HKD, un aumento del 27%, demostrando la capacidad de la principal empresa inmobiliaria de Hong Kong para atravesar ciclos en un período de contracción del sector. Con la renovación de la gestión y la implementación de nuevos proyectos en el interior, Swire Properties está consolidando su estrategia de optimización de activos, profundización en los negocios principales y enfoque en el interior, fortaleciendo las bases para un desarrollo sostenido y de alta calidad a largo plazo.

Los datos financieros muestran que el crecimiento de los resultados de la compañía se debe principalmente a ganancias únicas derivadas de la venta estratégica de activos no esenciales. En 2025, Swire Properties concentró la venta de activos no esenciales como el centro comercial Brickell City Centre en Miami y la propiedad industrial en Tsing Yi, Hong Kong, logrando una ganancia de aproximadamente 2,36 mil millones de HKD, en comparación con 289 millones de HKD en 2024, impulsando significativamente el beneficio total. Excluyendo estas ganancias únicas, el beneficio básico recurrente fue de 6,260 millones de HKD, una ligera disminución del 3% respecto al año anterior, principalmente por la caída en el mercado de oficinas en Hong Kong y la liquidación de activos en el extranjero. Las fluctuaciones a corto plazo no alteran la solidez general de la compañía, sino que reflejan una estrategia proactiva de optimización de la estructura de activos y enfoque en áreas de alto rendimiento.

En cuanto al desempeño por segmentos, el mercado de Hong Kong muestra una diferenciación entre una presión en oficinas y una resiliencia en retail. Las oficinas en Hong Kong representaron la principal carga en los resultados anuales, con ingresos por alquileres consolidados de 4,885 millones de HKD, un 4% menos que el año anterior. La presión por nuevas ofertas en el mercado y la tasa de vacancia aumentaron, ampliando las pérdidas en la valoración de propiedades de inversión a 7,716 millones de HKD. Sin embargo, los activos de alta calidad mantienen una fuerte competitividad, con una tasa de ocupación en edificios maduros del 91%. En el cuarto trimestre, la demanda del sector financiero se recuperó, y solo el 7.6% de los contratos de arrendamiento expiran en 2026, lo que mantiene la presión de renovación a corto plazo bajo control. El segmento minorista en Hong Kong mostró un rendimiento destacado, con las principales tiendas en Pacific Place, City Centre y Citygate Outlets creciendo un 6%, 3% y 2% respectivamente, con tasas de ocupación del 100%, superando el crecimiento del mercado minorista en general y demostrando el valor de la operación comercial de alta gama.

El negocio minorista en el interior se ha convertido en el motor principal de crecimiento y en el pilar de resultados de Swire Properties, logrando un crecimiento estable en medio del ciclo de caída del sector. En 2025, los ingresos por alquileres de propiedades minoristas en el interior alcanzaron 5,353 millones de HKD, un 2% más; los ingresos por alquileres de centros comerciales controlados aumentaron un 3% hasta 4,628 millones de HKD, con una tasa de ocupación en los principales proyectos que se mantiene en niveles altos: Sanlitun Taikoo Li en Beijing al 99%, Taikoo Hui en Guangzhou al 100%, Taikoo Li en Chengdu al 97%, y Qiantan Taikoo Li en Shanghái al 98%, consolidando su posición como hitos comerciales de primer nivel.

El centro comercial Taikoo Hui en Shanghái destaca por la apertura del espacio insignia de Louis Vuitton “Louis Vuitton Maison”, que impulsó un aumento del 50% en las ventas minoristas anuales y un crecimiento positivo en los alquileres. Sanlitun Taikoo Li en Beijing completó una actualización de marca, introduciendo tiendas de lujo como Dior y Louis Vuitton en la zona norte, y mejorando la oferta de moda y deportes en la zona sur, logrando un crecimiento en ventas del 11% en todo el año y manteniendo una tendencia de doble dígito en los primeros dos meses de 2026. Aunque proyectos como Qiantan Taikoo Li en Shanghái y Yintai Port en Beijing enfrentaron desafíos temporales por la fase de desarrollo y obras en las cercanías, sus alquileres fluctuaron ligeramente, pero las ventas siguieron creciendo y las tasas de ocupación permanecieron altas, sin afectar su potencial de crecimiento a largo plazo. Con la recuperación del consumo en el interior y la tendencia de reflujo del consumo de alta gama, Swire Properties continúa liderando el mercado de negocios de alta gama en el país mediante una estrategia de atracción precisa, innovación en escenarios y gestión de marcas.

En cuanto a la salud financiera, Swire Properties ha mejorado continuamente su estructura de deuda mediante la optimización de activos, fortaleciendo su colchón de flujo de caja. La deuda neta total del año cayó de 43,746 millones de HKD a 39,54 millones, una reducción del 10%; la ratio de endeudamiento se redujo del 15.7% al 14.6%, situándose en niveles extremadamente bajos en la industria, lo que aumenta su capacidad de resistencia. La compañía mantiene una política de dividendos estable, con un dividendo anual de 1.15 HKD por acción, un 5% más que el año anterior, y ha prometido aumentarlo gradualmente en cifras de un solo dígito en los próximos años, demostrando confianza en su desarrollo a largo plazo y en la devolución continua a los accionistas en un contexto de reducción general de dividendos en el sector.

Junto con la publicación del informe financiero, se anunció también la renovación del consejo de administración, marcando una transición suave en la gestión central de Swire Properties y aportando nuevo impulso a la implementación de la estrategia. La actual directora ejecutiva y CFO, Long Yanyi, se retirará en mayo, y será reemplazada por Shi Shih-hua. Durante su mandato, Long Yanyi aumentó significativamente la proporción de financiamiento en RMB al 49%, brindando un sólido respaldo financiero para la expansión en el interior; el nuevo CFO, con amplia experiencia en gestión financiera y operaciones multinacionales, ayudará a optimizar la estructura de financiamiento y a impulsar la inversión en el interior. Además, la compañía nombró a Cen Mingyan como director no ejecutivo y miembro del comité de auditoría, fortaleciendo aún más su estructura de gobernanza.

La gestión del negocio en el interior ha completado anticipadamente su ajuste, con líderes operativos de primera línea promovidos a puestos clave: Yu Guo’an en Sanlitun Taikoo Li y Wu Yushan, gerente general de Chengdu Taikoo Li, liderarán nuevos proyectos y operaciones minoristas, asegurando que la calidad operativa y la expansión avancen de la mano.

Actualmente, la inversión en el interior de Swire Properties, que alcanza los 50 mil millones de HKD, ha completado 46 mil millones, con la mayoría de los proyectos en fase de construcción y una fase de apertura concentrada en 2026. La Torre Taikoo en Beijing ha alcanzado su nivel de techo, siendo la primera en la marca Taikoo en el interior; Sanya Taikoo Li, orientada al turismo de lujo, abrirá en fases durante el año, en colaboración con China Duty Free para crear un nuevo referente comercial en Haitang Bay; Taikoo Li en Jiujiang, Guangzhou, abrió en diciembre de 2025, llenando un vacío en la oferta de la región; Lujiazui Taikoo Yuan en Shanghái ha registrado ventas previas por 11.7 mil millones de HKD. La construcción de Taikoo Li en Xian avanza de manera estable, con una apertura prevista en fases para 2027, formando un mapa comercial de alta gama que abarca Beijing-Tianjin-Hebei, Yangtze River Delta, Gran Bay Area, suroeste y Hainan.

En general, 2025 será un año clave para la optimización estratégica y la preparación de Swire Properties. Las ganancias por activos únicos impulsaron un notable crecimiento en resultados, el negocio minorista en el interior continúa liderando, la estructura financiera se optimiza continuamente, la gestión de la transición se realiza de manera estable y los nuevos proyectos entran en su fase de cosecha. Aunque el mercado de oficinas en Hong Kong enfrenta aún presiones a corto plazo y los beneficios recurrentes fluctúan ligeramente, esto no afecta la lógica de desarrollo a largo plazo de la compañía.

Como referente en el mercado del interior para empresas inmobiliarias de Hong Kong, Swire Properties sigue la estrategia de “despriorizar no esenciales, centrarse en los esenciales y estabilizar el interior”, confiando en su capacidad de operación comercial de primer nivel, en su salud financiera y en su reserva de proyectos de alta calidad. En medio de la ajustada coyuntura del sector, mantiene su base sólida y busca nuevas oportunidades. Con la recuperación del consumo y la implementación gradual de nuevos proyectos, Swire Properties continuará consolidando su liderazgo en el mercado de negocios de alta gama en el interior, atravesando los ciclos con una visión a largo plazo y logrando un crecimiento estable en resultados y valor de marca.