Xangai reduz a proporção de entrada para imóveis comerciais; espera-se que outras cidades sigam o exemplo

Fonte: Economic Information Daily Autor: Liang Qian, Ye Jian

Em 16 de março, o Banco Popular da China, filial de Xangai, em conjunto com a Administração Nacional de Supervisão Financeira, publicou um aviso informando que, a partir de 16 de março de 2026, o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo “habitação mista”) em Xangai será ajustado para não menos de 30%. As instituições financeiras devem determinar de forma razoável o valor de entrada de cada empréstimo com base na situação operacional, risco do cliente e outros fatores. Esta é a primeira alteração na política de empréstimos para imóveis comerciais em Xangai em mais de uma década, e espera-se que outras cidades sigam o exemplo.

Em janeiro deste ano, o Banco Popular da China e a Administração Nacional de Supervisão Financeira emitiram o aviso sobre o ajuste do percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais, estabelecendo que “o percentual mínimo de entrada para empréstimos de compra de imóveis comerciais (incluindo ‘habitação mista’) será ajustado para não menos de 30%”, e destacando que “de acordo com a política de implementação local, com base no percentual mínimo de entrada nacional unificado, as cidades podem determinar autonomamente o limite inferior do percentual de entrada mínimo na sua jurisdição.”

“A nova política reduz a barreira de entrada para investimento e operação, tendo como objetivo principal revitalizar os ativos comerciais existentes”, afirmou Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de E-House em Xangai. Ele exemplificou que, para uma propriedade comercial avaliada em 5 milhões de yuans, antes da implementação da nova política, o comprador precisava pagar 2,5 milhões de yuans de entrada, enquanto após a alteração, esse valor caiu para 1,5 milhões, reduzindo diretamente a pressão de fluxo de caixa em 1 milhão de yuans.

Yan Yuejin acrescentou que essa mudança irá liberar de forma eficaz a demanda de investidores anteriormente limitada pelo capital, especialmente com o aumento do otimismo nas transações de imóveis residenciais de segunda mão, o que deve gerar um efeito de fluxo de capital e, no curto prazo, aumentar a consulta sobre projetos comerciais em áreas centrais de Xangai em relação ao mês anterior.

Zhang Wenjing, gerente geral de dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi em Xangai, apontou que, nos últimos anos, os aluguéis médios e as taxas de ocupação de imóveis comerciais e de escritórios em Xangai sofreram quedas de diferentes graus, levando a uma diminuição na confiança do mercado, redução nas transações e aumento contínuo do estoque de imóveis comerciais e de escritórios. Reduzir o percentual de entrada de 50% ou mais para pelo menos 30% é uma estratégia para diminuir a barreira de entrada, ativar a demanda potencial, ajudar as construtoras a acelerar a venda de imóveis comerciais e aliviar a pressão sobre o estoque.

Zhang Bo, diretor do Instituto 58 Anjuke, acredita que a nova política irá criar uma sinergia com as ações de revitalização do estoque de imóveis não residenciais em Xangai e de apoio à renovação de edifícios comerciais, facilitando a entrada de investidores de pequeno e médio porte e operadores de aluguel profissional no mercado de reformas e locação de imóveis comerciais. Além disso, a redução do peso financeiro para as construtoras que desejam transformar imóveis comerciais em apartamentos de aluguel de longo prazo também é um benefício, apoiando a transição de imóveis comerciais para residências de aluguel, como apartamentos de hotel.

Li Hang, profissional do setor imobiliário que acompanha de perto o mercado de Pudong, em Xangai, afirmou que a redução do percentual de entrada para imóveis comerciais irá impulsionar especialmente as vendas de apartamentos de hotel, que atualmente representam uma parte significativa do mercado de imóveis comerciais, com uma taxa de retorno de aluguel de até 3% ou mais, tornando-os bastante atrativos. Ele citou um projeto em Zhangjiang, Pudong, com unidades à venda entre dois e três milhões de yuans, aluguel mensal de cerca de 8.500 a 9.000 yuans, e que, com a nova política, o valor de entrada dos compradores foi reduzido em cerca de 50 a 60 mil yuans, sem limite de compra, o que atrai tanto profissionais de escritório quanto investidores na região.

No entanto, especialistas do setor acreditam que, embora a política possa estimular a atividade do mercado, não provocará uma reversão total no mercado de imóveis comerciais. Yan Yuejin afirmou que, diante do atual cenário do mercado imobiliário, com uma taxa de vacância de escritórios um pouco elevada, pressão sobre os aluguéis e políticas de restrição de compra de residências mais relaxadas, o efeito da política será estruturalmente diferenciado, dificultando a repetição do antigo boom de especulação em imóveis “semelhantes a residências”.

“Provavelmente, o objetivo da política é aumentar a liquidez dos imóveis comerciais e de escritórios, ativando suas funções como ‘portadores de indústrias’ ou ‘portadores de comércio e varejo’”, disse Yan Yuejin. Uma alavancagem mais baixa pode direcionar parte desses imóveis para instituições ou indivíduos com capacidade de compra ou de transformação e operação, promovendo novos modelos de consumo e negócios. Após essa rodada de ajustes na economia industrial e comercial, haverá uma nova demanda de mercado por projetos inovadores de imóveis comerciais e industriais.

Zhang Bo prevê que cidades de primeira linha, como Pequim, provavelmente seguirão o exemplo. Ele acredita que, no contexto atual de transição para uma economia de estoque, ativar os ativos existentes no setor de escritórios comerciais tornou-se uma orientação importante das políticas. Outras cidades não só ajustarão o percentual de entrada de acordo com suas condições de mercado e objetivos de controle, mas também poderão lançar políticas específicas para alcançar múltiplos objetivos, como controlar o crescimento, reduzir estoques e melhorar a oferta.

(Editar: Wen Jing)

Palavras-chave: Entrada Compra de imóvel