O BREIT da Blackstone é um grande vendedor em negócios de imóveis comerciais em janeiro

Uma versão deste artigo apareceu pela primeira vez na newsletter CNBC Property Play com Diana Olick. Property Play cobre oportunidades novas e em evolução para investidores imobiliários, desde indivíduos até capital de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber futuras edições, diretamente na sua caixa de entrada. Após um promissor 2025 para o volume de negócios imobiliários comerciais, este ano começou com um fracasso. O destaque de janeiro foram as grandes vendas pelo Blackstone Real Estate Income Trust. A Blackstone parece estar reequilibrando seu portfólio, vendendo participações legadas e migrando para data centers, apartamentos de alta qualidade e logística. Para os cinco principais setores imobiliários, o volume total de negócios em janeiro foi de 20,8 bilhões de dólares, uma queda de 15% em relação ao ano anterior, de acordo com dados mensais fornecidos pela Moody’s, como uma exclusividade de mídia para o CNBC’s Property Play. O relatório acompanha as 50 maiores vendas de propriedades comerciais nos EUA, nos segmentos principais de multifamiliares, escritórios, industrial, varejo e hotéis. Janeiro também marcou a menor atividade de transações por número de vendas desde abril de 2024, sinalizando que, embora grandes negócios institucionais estejam sendo realizados, o volume do mercado médio está sendo afetado por padrões de crédito mais rígidos e spreads entre oferta e procura. “Janeiro de 2026 marcou um começo lento para o ano na atividade de transações de CRE”, disse Kevin Fagan, chefe de pesquisa de mercado de capitais de CRE na Moody’s. “O mercado ainda lida com esperanças e sonhos de estabilização das taxas de juros, turbulências econômicas e políticas gerais, uma bifurcação crescente dos setores imobiliários e uma busca por rendimento que tornou negócios esotéricos e mais complexos algo comum.” A demanda e a liquidez certamente estão presentes, mas, num ambiente de altas taxas de juros contínuas, “a era do ‘estender e fingir’ está gradualmente dando lugar a recapitalizações forçadas e poda estratégica de portfólios”, afirmou. Os investidores estão agora favorecendo logística, multifamiliares e ativos alternativos, como data centers e habitação estudantil. Embora o setor de escritórios esteja se recuperando lentamente, o volume de negócios está mais distante de seus níveis pré-Covid. No entanto, o industrial está apenas 11% abaixo do seu nível de demanda anterior. Por exemplo, o terceiro maior negócio do mês foi a venda de US$ 412 milhões de The Brickyard, em Los Angeles, para a Clarion Partners. Trata-se de um grande site de logística de infiltração, dando uma ideia de quanto capital institucional está disposto a pagar por isso. O maior negócio do mês, a venda de US$ 730 bilhões do Park Avenue Tower pela Blackstone para a SL Green, mostrou que, embora a demanda por escritórios esteja voltando, ela é apenas para escritórios de alto padrão e ativos a preços de liquidação. Outra venda de escritório, a Westlake Tower em Seattle, considerada uma propriedade obsoleta, foi vendida em uma transferência de execução hipotecária com um grande desconto. Como aconteceu em dezembro, embora o volume tenha diminuído em todos os segmentos, negócios de grande porte, acima de US$ 100 milhões, tiveram crescimento positivo em relação ao ano anterior. “Isso destaca um mercado de liquidez concentrado, onde mega fundos, fundos soberanos, private equity e alguns REITs estão investindo capital estritamente em ativos de alta convicção e grande escala”, disse Fagan, usando a abreviação para real estate investment trust. “O capital de dívida está facilmente disponível para patrocinadores de primeira linha que compram ativos premium, efetivamente excluindo os syndicators de mercado médio.” O segundo maior negócio do mês, a venda de US$ 424,4 milhões do desenvolvimento misto Skyview Park, em Queens, para a TPG, foi indicativa do entusiasmo do private equity por fluxos de caixa de alta densidade em mercados prime. A Blackstone também vendeu Streets of Woodfield, um centro de varejo nos subúrbios de Chicago, para a Hutensky Capital, por US$ 69 milhões. Outra tendência crescente no relatório de negócios é a compra de propriedades de armazém pelo governo para centros de detenção de imigrantes do ICE (Immigration and Customs Enforcement). A Administração de Serviços Gerais e o ICE estão contornando os modelos tradicionais de locação e comprando diretamente as propriedades. O ICE adquiriu um armazém em Williamsport, Maryland, por US$ 102,4 milhões, e o Surprise Pointe Commerce Center, no Arizona, por US$ 70 milhões, com planos de convertê-los em centros de detenção.