Galactic Securities: A medida que la industria inmobiliaria entra en una etapa de desarrollo de alta calidad, la valoración del sector podría experimentar una recuperación general

El informe de investigación de Galaxy Securities indica que en el informe de trabajo del gobierno de 2026 se propone “enfocarse en estabilizar el mercado inmobiliario” y aborda en múltiples aspectos las direcciones clave de trabajo, como inventario, fondos de vivienda, viviendas garantizadas, renovación urbana, “buenas viviendas”, financiamiento y nuevos modelos. A medida que la industria entra en una etapa de desarrollo de alta calidad, las valoraciones del sector podrían experimentar una recuperación general, y las principales empresas inmobiliarias, con ventajas en costos de financiamiento bajos y alta cuota de mercado en zonas clave, podrían aprovechar la recuperación de valor para lograr oportunidades de β en conjunto.

El texto completo es el siguiente

【China Galaxy Real Estate】 Enfocarse en estabilizar el mercado inmobiliario y promover nuevos modelos — Comentarios sobre el informe de trabajo del gobierno de 2026

Punto de vista principal

Evento: El informe de trabajo del gobierno de 2026 menciona “enfocarse en estabilizar el mercado inmobiliario”, y detalla en orden las áreas clave de trabajo en inventario, fondos de vivienda, viviendas garantizadas, renovación urbana, “buenas viviendas”, financiamiento y nuevos modelos.

Enfocarse en estabilizar el mercado inmobiliario: Este informe del gobierno reafirma la expresión del Comité Central del Partido en la reunión económica central de 2025. En todo 2025, el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 8.8 mil millones de metros cúbicos, una disminución del 8.7% respecto al año anterior, y el monto de ventas fue de 8.4 billones de yuanes, una caída del 12.60%. En cuanto a la tendencia de los precios, desde mayo de 2025, los precios de viviendas en ciudades de primer y segundo nivel han seguido bajando mes a mes; en enero de 2026, los precios de venta de viviendas de segunda mano en ciudades de primer, segundo y tercer nivel cayeron un 7.6%, 6.2% y 6.1% respectivamente respecto al año anterior. En la etapa actual, con el mercado inmobiliario bajo presión general, estabilizar el mercado puede convertirse en una prioridad.

Activar inventario y demanda de viviendas: El informe de trabajo del gobierno de 2026 destaca primero la implementación de políticas específicas por ciudad, con la siguiente orientación: “Controlar el incremento, reducir inventario, optimizar la oferta, explorar múltiples canales para activar el stock de viviendas existentes, y fomentar la adquisición de viviendas existentes principalmente para viviendas de protección social”, en continuidad con la reunión económica central de diciembre de 2025, y añade “explorar múltiples canales para activar el stock de viviendas existentes”. En cuanto a la demanda, se propone “fortalecer la protección de viviendas para familias en su primer matrimonio y primer hijo, y apoyar la mejora de viviendas para familias con múltiples hijos”. 1) En cuanto al inventario, al cierre de diciembre de 2025, la superficie de viviendas comerciales pendientes de venta en todo el país era de 770 millones de metros cúbicos, de los cuales 400 millones eran viviendas comerciales en venta, con un aumento del 1.6% y 2.8% respecto al año anterior, respectivamente, y la tasa de reducción de inventario se ha ido estrechando, principalmente por el control del incremento en la oferta de viviendas. Según las ventas de viviendas existentes, al cierre de diciembre de 2025, el ciclo de desahorro de las viviendas comerciales pendientes en todo el país era de aproximadamente 29.97 meses. En una etapa donde aún es urgente reducir el inventario, las políticas específicas por ciudad deben controlar el aumento de viviendas disponibles y, en consecuencia, el tamaño del inventario; a medida que la demanda de viviendas mejoradas se libera gradualmente, la estructura de oferta en el mercado puede optimizarse aún más. 2) En cuanto a activar el inventario, la adquisición adecuada de algunas viviendas existentes para viviendas de protección social puede reducir el inventario disponible y al mismo tiempo satisfacer las necesidades básicas de vivienda de los residentes.

Reforma del sistema de fondos de vivienda: El informe de trabajo del gobierno de 2026 menciona “profundizar en la reforma del sistema de fondos de vivienda”. 1) Se espera que los límites de los préstamos con fondos de vivienda se relajen aún más. En febrero de 2026, Shanghái publicó las “Siete medidas de Shanghái”, entre ellas, el límite máximo de préstamo con fondos de vivienda para la primera vivienda familiar se elevó de 1.6 millones a 2.4 millones de yuanes, y con la inclusión de préstamos para familias con múltiples hijos y edificios ecológicos, el límite puede subir hasta 3.24 millones. 2) Se espera que la cobertura del fondo de vivienda se amplíe aún más. El 5 de diciembre de 2025, Shenzhen emitió nuevas regulaciones sobre fondos de vivienda, permitiendo a los empleados retirar fondos para comprar viviendas, pagar alquileres, amortizar préstamos hipotecarios, y actualizar o transformar barrios antiguos en la ciudad, incluyendo apoyo para retirar fondos para pagar préstamos de viviendas en otras regiones; en agosto de 2025, Suzhou amplió el uso del fondo de vivienda, incluyendo el apoyo para retirar fondos para pagar tarifas de propiedad.

Optimización de la oferta de viviendas garantizadas: El informe de trabajo del gobierno de 2026 menciona “optimizar la oferta de viviendas garantizadas y acelerar la renovación de viviendas antiguas”. En febrero de 2026, Shanghái inició un piloto de adquisición de viviendas de segunda mano para proyectos de alquiler garantizado, en las zonas piloto de Pudong, Jing’an y Xuhui. Se espera que este piloto amplíe las vías de financiamiento para viviendas en alquiler garantizado y aumente la oferta de viviendas de tamaño reducido. Consideramos que la adquisición de viviendas de segunda mano en zonas clave, como viviendas de alquiler garantizado, puede satisfacer con precisión las necesidades de alquiler de nuevos residentes, jóvenes y talentos, y cubrir las necesidades básicas de vivienda de los residentes.

Renovación urbana: El informe de trabajo del gobierno de 2026 propone “impulsar la renovación urbana de alta calidad, implementar de manera estable la transformación de barrios antiguos y aldeas urbanas”. La activación y utilización de tierras existentes y viviendas ociosas también se mencionan en este contexto. La renovación urbana de alta calidad, que se enfatiza en este informe, busca mejorar la calidad de vida de los residentes. En diciembre de 2025, la conferencia nacional de construcción y vivienda propuso elaborar un plan especial para la renovación urbana del “Quinto Plan Quinquenal”, realizar inspecciones urbanas y proyectos piloto, y promover la activación de tierras mediante la renovación de aldeas urbanas y barrios antiguos. Según datos del séptimo censo, la escala de viviendas construidas en zonas urbanas en 2010 en China fue de aproximadamente 17.98 mil millones de metros cúbicos. La gran escala de viviendas existentes hace que la promoción de una renovación urbana de alta calidad pueda mejorar aún más la calidad de vida de los residentes.

Se vuelve a mencionar “buenas viviendas”: El informe de trabajo del gobierno de 2026 vuelve a destacar “promover ordenadamente la construcción de viviendas seguras, cómodas, ecológicas e inteligentes, e implementar proyectos de mejora de la calidad de las viviendas y de los servicios de gestión”. En 2025, el concepto de “buenas viviendas” fue mencionado varias veces. En mayo de 2025, se implementó oficialmente la norma nacional “Normas para proyectos residenciales”, que elevó los estándares en varias áreas. A medida que la escala de viviendas existentes crece, establecer un sistema de gestión de seguridad para todo el ciclo de vida de las viviendas y mejorar los servicios de gestión de propiedades, centrados en el mantenimiento de viviendas, serán medidas más acordes con el desarrollo actual y futuro del sector inmobiliario.

Apoyo financiero: El informe de trabajo del gobierno de 2026 menciona “profundizar en el papel del sistema de lista blanca para garantizar la entrega de viviendas y prevenir riesgos de incumplimiento de deuda”. En 2024 se estableció el mecanismo de coordinación de financiamiento inmobiliario urbano. Hasta el 11 de octubre de 2025, los préstamos de proyectos en la lista blanca superaron los 7 billones de yuanes, asegurando en gran medida la construcción y entrega de proyectos de viviendas comerciales. Consideramos que, con el impulso de las autoridades locales, la garantía de entrega de viviendas continuará logrando resultados positivos.

Impulso a nuevos modelos: El informe de trabajo del gobierno de 2026 propone “avanzar en la construcción de un sistema básico y políticas complementarias para nuevos modelos de desarrollo inmobiliario”. Según la propuesta del “Plan Quinquenal” del Comité Central, los nuevos modelos incluirán aspectos de desarrollo, financiamiento y ventas. Basándose en el principio de “según las personas, según las viviendas, según los terrenos y según el dinero”, estos modelos buscarán coordinar y regular gradualmente los procesos de desarrollo y financiamiento, y perfeccionar el sistema de preventa, incluyendo elevar los umbrales de preventa, reducir la velocidad de ingreso de fondos de preventa en cuentas relacionadas con las viviendas y fortalecer la supervisión de fondos de preventa.

Consumo presencial: El informe de trabajo del gobierno de 2026 también menciona “implementar acciones para mejorar la calidad del consumo de servicios, crear nuevos escenarios de consumo con amplio impacto y alta visibilidad, y acelerar la formación de nuevos puntos de crecimiento en el consumo. Activar el consumo presencial y estimular la vitalidad del mercado en áreas rurales. Eliminar restricciones irracionales en el campo del consumo, y liberar el potencial de consumo en turismo, eventos y salud”. En el sector inmobiliario, los centros comerciales y parques culturales y turísticos son escenarios importantes para el consumo presencial y de servicios. La gestión de estos activos existentes, centrada en experiencias y consumo de bienes en tiendas físicas, puede beneficiarse de estas políticas.

Recomendaciones de inversión

El informe de trabajo del gobierno de 2026 propone “enfocarse en estabilizar el mercado inmobiliario” y detalla en múltiples aspectos las áreas clave de trabajo, como inventario, fondos de vivienda, viviendas garantizadas, renovación urbana, “buenas viviendas”, financiamiento y nuevos modelos. A medida que la industria avanza hacia un desarrollo de alta calidad, las valoraciones del sector podrían experimentar una recuperación general, y las principales empresas inmobiliarias, con ventajas en costos de financiamiento bajos y alta cuota en zonas clave, podrían aprovechar la recuperación de valor para obtener oportunidades de β en conjunto.

Advertencias de riesgo

Riesgo de desempeño macroeconómico por debajo de lo esperado; riesgo de fluctuaciones significativas en los precios de la vivienda; riesgo de políticas que no avancen o se implementen de manera insuficiente; riesgo de ventas de viviendas por debajo de lo esperado; riesgo de inversión inmobiliaria por debajo de las expectativas.

（Fuente: People’s Financial News）