Cuando los propietarios están 'encerrados', los compradores quedan excluidos por el precio

Puntos clave

• Una nueva investigación examina el efecto de “bloqueo” en las tasas hipotecarias que mantuvo los precios de las viviendas en aumento junto con las tasas hipotecarias después de la pandemia.
• Los propietarios con hipotecas ultrabajas de la era de la pandemia que, de otro modo, habrían sido inquilinos, permanecieron en sus hogares. Esto mantuvo una gran parte de la oferta de viviendas fuera del mercado y elevó los precios.
• El efecto solo ocurrió en mercados donde no se estaban construyendo suficientes viviendas.

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Cuando las tasas hipotecarias suben, generalmente los precios de las viviendas bajan. Pero ocurrió exactamente lo contrario cuando las tasas de interés aumentaron después de la pandemia, y una nueva investigación arroja luz sobre cómo y por qué.

Normalmente, tasas de interés más altas hacen que los precios bajen porque los compradores abandonan el mercado, reduciendo la demanda. Pero la economía en 2021 fue todo menos normal, y un nuevo documento de Justin Katz, investigador del Harvard Joint Center for Housing Studies, examina cómo y dónde el efecto de “bloqueo” mantuvo los precios en alza incluso cuando las tasas hipotecarias subían. Resulta que los inquilinos jugaron un papel importante en este fenómeno.

Las tasas hipotecarias comenzaron a subir en 2021 tras años de tasas muy bajas, alcanzando más del 7% desde menos del 3% en solo dos años. Debido a que las tasas fueron tan bajas durante tanto tiempo en la pandemia, millones de propietarios tenían hipotecas con tasas muy bajas, lo que les daba un gran incentivo financiero para no vender sus viviendas. Con menos casas en el mercado, la oferta y la demanda se inclinó a favor de los vendedores, y los precios continuaron subiendo.

Qué significa esto para la economía

Esta investigación subraya que las políticas destinadas a aumentar la oferta de viviendas son más propensas a aliviar las presiones de asequibilidad y estabilizar un sector clave de la economía de EE. UU.

La investigación de Katz aborda una posible laguna en esa idea: ¿no habrían llegado a ser también compradores de vivienda esos mismos propietarios “bloqueados”? Entonces, ¿por qué la demanda no cayó junto con la oferta y empujó los precios a la baja?

La respuesta, encontró Katz, está en la rotación entre propietarios e inquilinos. La ruta de inquilino a propietario no es un camino de un solo sentido. Cada año, un gran porcentaje de vendedores de viviendas opta por alquilar su próxima residencia, liberando inventario de viviendas. En septiembre, por ejemplo, el 36% de los vendedores planeaba alquilar su próxima vivienda, según Fannie Mae. El efecto de bloqueo congeló ese inventario potencial en su lugar.

“Si el bloqueo de tasas reduce los movimientos de propietarios que de otro modo habrían salido al mercado de alquiler, la oferta total de viviendas ocupadas por propietarios disminuye, aumentando los precios de las casas en relación con los alquileres”, escribió Katz.

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En conjunto, el efecto de bloqueo representó el 40% de la diferencia entre dónde se esperaban que estuvieran los precios de las viviendas y cómo se desarrollaron realmente entre 2021 y 2023.

Además, Katz encontró que el efecto solo ocurrió en áreas donde no se estaban construyendo suficientes viviendas. Esto tiene implicaciones sobre qué políticas debería seguir el gobierno para hacer que la vivienda sea más asequible.

“Las políticas para mejorar la asequibilidad de la vivienda deberían centrarse en ampliar la oferta de viviendas”, escribió. “Por el contrario, las intervenciones políticas que afectan las decisiones de venta de viviendas cambiando la estructura hipotecaria, como la portabilidad, tendrían poco impacto en los precios agregados de las viviendas.”

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