オフィス不動産セクターは、主要な市場全体で基本的な条件が強化される中、重要な転換点に立っています。市場の見積もりやアナリストの予測は、2025年第4四半期の回復軌道に対して慎重ながらも楽観的な見方を反映しており、雇用動向や高品質なスペースを好む企業のオフィス復帰推進策によって支えられています。ボストン・プロパティーズ、カウィンズ・プロパティーズ、SLグリーン、ハイウッド・プロパティーズの4つの主要REITは、それぞれ地域のダイナミクスやテナントの嗜好に異なるエクスポージャーを持ちながら、オフィスマーケットの進化について独自の見解を示しています。## 市場回復の兆しは構造的逆風にもかかわらず強まるクッシュマン＆ウェイクフィールドの最新分析によると、2025年後半に全国のオフィス吸収量がプラスに転じ、長年の供給過剰圧力から大きな転換点を迎えました。クラスA物件の需要は特に堅調で、全体の空室率は約20.5％で安定し、2020年以来最小の四半期増加率を記録しています。この安定は、市場のダイナミクスが苦境から正常化へと移行しつつあることを示しています。建設パイプラインは急激に縮小し、2025年を通じて約35％減少。老朽化した物件の解体や資産の転換により、供給が抑制されています。全国で建設中の面積は2千万平方フィート未満に減少し、これは賃貸動向をより堅固にする構造的制約となっています。賃料は約38.37ドル/平方フィートに上昇し、重要な点としてサブリース在庫も大きく縮小—実質的に利用可能なスペースが絞られ、過剰な供給によるセンチメントの低下を防いでいます。今後の見通しとして、機関投資家の市場見積もりは、空室率がピークに達した可能性を示唆し、テナントの需要がプレミアム資産に向かって加速していることを反映しています。債務と資本市場の緩和により、資金調達のストレスは緩和される可能性がありますが、資産の選択的な再利用や建設コストの動向は引き続き供給を再構築していきます。## 4つのREIT、差別化された市場ポジショニングQ4の収益を報告予定の4社は、回復中のオフィスセクター内で多様な戦略を展開しています。ボストン・プロパティーズは、米国最大の上場オフィスREITとして、市場をリードしています。187物件、総面積5460万平方フィートのポートフォリオを6つの主要ゲートウェイ市場に集中させて管理し、2026年1月中旬までに10億ドル超の資産売却を完了、19億ドルの多年度売却計画に向けて大きく前進しています。カウィンズ・プロパティーズは対照的に、ポートフォリオを高成長のサンベルト市場に完全に集中させています。クラスA資産は、地域の人口動態や現代的なアメニティへのテナント需要、新規供給の制約を背景に恩恵を受けています。新規建設の開始はほとんどなく、開発活動も限定的で、「質への逃避」ダイナミクスを強め、既存資産の優位性を高めています。SLグリーンは、マンハッタンで最も集中したオフィス運用者として、約3070万平方フィートを53物件で保有しています。所有物件、債務証券、優先株式に投資する多角的なアプローチを採用していますが、マンハッタンの競争激化により賃料の譲歩が必要となり、収益拡大には逆風が吹いています。ハイウッド・プロパティーズは、アトランタ、シャーロット、ダラス、ナッシュビル、ローリー、タンパなどの高成長サンベルト市場に深く根ざしています。トップビジネス地区のオフィス資産を所有・積極的に開発し、長期的な地域拡大とテナントのプレミアム志向の移動を捉えることを目指しています。## カウィンズ・プロパティーズ：市場見積もりと戦略的ポジショニング4つのREITの中で、カウィンズ・プロパティーズはサンベルトのオフィス需要を注視する市場参加者から特に注目されています。現在の市場見積もりは、カウィンズの優位性を強調しています。具体的には、クラスAのトロフィー資産を中心としたポートフォリオ構成、雇用の持続的成長を享受する市場への地理的エクスポージャー、多様なテナント基盤によるキャッシュフローの安定性です。同社の資本リサイクル施策はアナリストから好意的に評価されており、健全なバランスシートにより、市場の変動期において戦略的な柔軟性を確保しています。カウィンズは2025年第4四半期の収益を2月5日に発表予定です。Zacksエクイティリサーチのコンセンサスは、四半期売上高が2億4865万ドル（前年比12.91％増）、FFO1株あたり71セント（前年比2.9％増）を予測しています。これらの指標と今後の見通しは、投資家がカウィンズのサンベルトポジションが優れたリース速度、賃料実現、収益力に結びつくかどうかを判断する上で重要な市場見積もりとなります。## 決算シーズンのカタリスト：何が焦点か4つのREITは2週間以内に報告を行い、Q4オフィスセクターの全体像を示します。ボストン・プロパティーズは1月27日に発表し、予想される四半期売上高は8億1466万ドル（前年比2.06％増）、コアFFO1株あたり1.80ドル（前年比0.6％増）です。現在のZacksレーティングは#3（ホールド）。SLグリーンは1月28日の決算発表が特に重要です。同社はマンハッタン集中と競争圧力のため、注目されています。予想される四半期売上高は1億4703万ドルで前年比5.32％増ですが、FFO1株あたりは1.10ドルと、前年比24.14％の減少が懸念されます。同社のZacksレーティングは#5（強い売り）で、市場はマンハッタンのファンダメンタルズに対して懸念を抱いています。ハイウッドは2月10日に報告し、予想四半期売上高は2億823万ドル（前年比1.31％増）、FFO1株あたりは85セントで横ばいです。Zacksレーティングは#4（売り）で、成長見通しに対して中程度の懸念を示しています。## 投資家のポイントオフィスREITセクターは、個々の企業の実行力、資本配分、地域戦略がパフォーマンスの差異を生む重要な試験期間に入っています。市場の見積もりは、価格設定力、リースの勢い、戦略的明確さを示すREITを高く評価しています。カウィンズ・プロパティーズのサンベルトの高成長エクスポージャーと資本の柔軟性は、セクターの構造的変化の恩恵を受ける一方、ゲートウェイ中心の競合は、地域差が投資家の分析においてより重要になる中で、より複雑な収益ダイナミクスに直面しています。
Cousins Propertiesと市場の見積もり：オフィスREITが賃貸動向の回復とともに第4四半期の回復を進める
Cousins Propertiesと市場の見積もり：オフィスREITが賃貸動向の回復とともに第4四半期の回復を進める
オフィス不動産セクターは、主要な市場全体で基本的な条件が強化される中、重要な転換点に立っています。市場の見積もりやアナリストの予測は、2025年第4四半期の回復軌道に対して慎重ながらも楽観的な見方を反映しており、雇用動向や高品質なスペースを好む企業のオフィス復帰推進策によって支えられています。ボストン・プロパティーズ、カウィンズ・プロパティーズ、SLグリーン、ハイウッド・プロパティーズの4つの主要REITは、それぞれ地域のダイナミクスやテナントの嗜好に異なるエクスポージャーを持ちながら、オフィスマーケットの進化について独自の見解を示しています。
市場回復の兆しは構造的逆風にもかかわらず強まる
クッシュマン＆ウェイクフィールドの最新分析によると、2025年後半に全国のオフィス吸収量がプラスに転じ、長年の供給過剰圧力から大きな転換点を迎えました。クラスA物件の需要は特に堅調で、全体の空室率は約20.5％で安定し、2020年以来最小の四半期増加率を記録しています。この安定は、市場のダイナミクスが苦境から正常化へと移行しつつあることを示しています。
建設パイプラインは急激に縮小し、2025年を通じて約35％減少。老朽化した物件の解体や資産の転換により、供給が抑制されています。全国で建設中の面積は2千万平方フィート未満に減少し、これは賃貸動向をより堅固にする構造的制約となっています。賃料は約38.37ドル/平方フィートに上昇し、重要な点としてサブリース在庫も大きく縮小—実質的に利用可能なスペースが絞られ、過剰な供給によるセンチメントの低下を防いでいます。
今後の見通しとして、機関投資家の市場見積もりは、空室率がピークに達した可能性を示唆し、テナントの需要がプレミアム資産に向かって加速していることを反映しています。債務と資本市場の緩和により、資金調達のストレスは緩和される可能性がありますが、資産の選択的な再利用や建設コストの動向は引き続き供給を再構築していきます。
4つのREIT、差別化された市場ポジショニング
Q4の収益を報告予定の4社は、回復中のオフィスセクター内で多様な戦略を展開しています。ボストン・プロパティーズは、米国最大の上場オフィスREITとして、市場をリードしています。187物件、総面積5460万平方フィートのポートフォリオを6つの主要ゲートウェイ市場に集中させて管理し、2026年1月中旬までに10億ドル超の資産売却を完了、19億ドルの多年度売却計画に向けて大きく前進しています。
カウィンズ・プロパティーズは対照的に、ポートフォリオを高成長のサンベルト市場に完全に集中させています。クラスA資産は、地域の人口動態や現代的なアメニティへのテナント需要、新規供給の制約を背景に恩恵を受けています。新規建設の開始はほとんどなく、開発活動も限定的で、「質への逃避」ダイナミクスを強め、既存資産の優位性を高めています。
SLグリーンは、マンハッタンで最も集中したオフィス運用者として、約3070万平方フィートを53物件で保有しています。所有物件、債務証券、優先株式に投資する多角的なアプローチを採用していますが、マンハッタンの競争激化により賃料の譲歩が必要となり、収益拡大には逆風が吹いています。
ハイウッド・プロパティーズは、アトランタ、シャーロット、ダラス、ナッシュビル、ローリー、タンパなどの高成長サンベルト市場に深く根ざしています。トップビジネス地区のオフィス資産を所有・積極的に開発し、長期的な地域拡大とテナントのプレミアム志向の移動を捉えることを目指しています。
カウィンズ・プロパティーズ：市場見積もりと戦略的ポジショニング
4つのREITの中で、カウィンズ・プロパティーズはサンベルトのオフィス需要を注視する市場参加者から特に注目されています。現在の市場見積もりは、カウィンズの優位性を強調しています。具体的には、クラスAのトロフィー資産を中心としたポートフォリオ構成、雇用の持続的成長を享受する市場への地理的エクスポージャー、多様なテナント基盤によるキャッシュフローの安定性です。
同社の資本リサイクル施策はアナリストから好意的に評価されており、健全なバランスシートにより、市場の変動期において戦略的な柔軟性を確保しています。カウィンズは2025年第4四半期の収益を2月5日に発表予定です。Zacksエクイティリサーチのコンセンサスは、四半期売上高が2億4865万ドル（前年比12.91％増）、FFO1株あたり71セント（前年比2.9％増）を予測しています。
これらの指標と今後の見通しは、投資家がカウィンズのサンベルトポジションが優れたリース速度、賃料実現、収益力に結びつくかどうかを判断する上で重要な市場見積もりとなります。
決算シーズンのカタリスト：何が焦点か
4つのREITは2週間以内に報告を行い、Q4オフィスセクターの全体像を示します。ボストン・プロパティーズは1月27日に発表し、予想される四半期売上高は8億1466万ドル（前年比2.06％増）、コアFFO1株あたり1.80ドル（前年比0.6％増）です。現在のZacksレーティングは#3（ホールド）。
SLグリーンは1月28日の決算発表が特に重要です。同社はマンハッタン集中と競争圧力のため、注目されています。予想される四半期売上高は1億4703万ドルで前年比5.32％増ですが、FFO1株あたりは1.10ドルと、前年比24.14％の減少が懸念されます。同社のZacksレーティングは#5（強い売り）で、市場はマンハッタンのファンダメンタルズに対して懸念を抱いています。
ハイウッドは2月10日に報告し、予想四半期売上高は2億823万ドル（前年比1.31％増）、FFO1株あたりは85セントで横ばいです。Zacksレーティングは#4（売り）で、成長見通しに対して中程度の懸念を示しています。
投資家のポイント
オフィスREITセクターは、個々の企業の実行力、資本配分、地域戦略がパフォーマンスの差異を生む重要な試験期間に入っています。市場の見積もりは、価格設定力、リースの勢い、戦略的明確さを示すREITを高く評価しています。カウィンズ・プロパティーズのサンベルトの高成長エクスポージャーと資本の柔軟性は、セクターの構造的変化の恩恵を受ける一方、ゲートウェイ中心の競合は、地域差が投資家の分析においてより重要になる中で、より複雑な収益ダイナミクスに直面しています。