各国房地产泡沫破灭后的调整路径，对中国意味着什么？

世界の歴史的経験から見ると、不動産バブルが一度崩壊すると、その調整は決して短期的な出来事ではなく、長く反復的な過程である。1990年代の日本の不動産崩壊や、米国のサブプライム危機後の住宅価格の下落を例にとっても、表面的な「止まる」現象は早期に現れることが多いが、実際の清算には何年も、場合によっては10年以上を要する。不動産は高レバレッジで流動性の低い資産であるため、その調整のペースは自然と遅く、単一の政策や短期的な刺激策だけで迅速に修復することは非常に難しい。

日本を例にとると、1991年にピークを迎えた後、激しい崖下落は見られず、長期にわたる陰の下落を経験した。価格は時折反発することもあったが、そのたびに新たな在庫や債務の圧力に抑えられ、最終的には20年以上続く構造的な下落へとつながった。米国も2008年の金融危機後に類似の特徴を示し、名目上の住宅価格は比較的早く安定したものの、インフレ調整後の実質価格の回復にはかなりの時間を要した。

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中国に目を向けると、不動産バブルの崩壊はすでに4年目に入っている。現時点のデータや市場のフィードバックからは、明確な止まる兆候は見られない。昨年の第4四半期から今年の第1四半期にかけて、中原先行指数は一時的に小幅な反発の兆しを見せ、市場の感情は明らかに改善し、「止まる・安定する」期待が急速に高まった。一部の見解は、これは政策の効果が現れ始めた兆候であり、さらには不動産の新たなサイクルの始まりと解釈されている。

しかし、この楽観的な判断もすぐに現実によって覆された。第2四半期に入ると、不動産市場は修復の動きを継続できず、むしろ加速的な下落の兆しを見せ始めた。この変化は、前期の回復が政策刺激による短期的な反応に過ぎず、基本的なファンダメンタルズの本質的な反転ではないことを示している。在庫圧力、住民のレバレッジ、人口構造の変化といった核心的な問題は根本的に緩和されていない。

国際的な経験から見ると、不動産の真の転換点は感情やスローガンによって引き起こされるものではなく、次の3つの重要な要素に依存している：在庫の出清が完了しているかどうか、債務とレバレッジがシステム的に消化されているかどうか、そして需要側に新たな構造的成長が見られるかどうか。少なくとも現段階では、中国の不動産市場においてはこれら3つの条件が同時に整っているとは言い難い。

したがって、歴史的な規則により近い判断は、中国の不動産は長期的な調整段階にあるということだ。迅速な「止まる」を繰り返し期待するよりも、不動産が居住属性に徐々に回帰し、金融属性を薄めていく現実を受け入れる方が現実的である。この過程は容易ではないが、避けられない道筋である可能性が高い。