Kantor dan hunian di Seoul, tipe besar sedang menguat, tipe kecil terus lesu

Harga jual beli kantor di Seoul tetap meningkat pada April 2026, tetapi kekuatan penggeraknya tidak berasal dari seluruh pasar melainkan terkonsentrasi pada permintaan hunian untuk area besar dan menengah besar yang banyak diminati.

Berdasarkan data yang dirilis pada 26 April, hasil survei KB Real Estate pada 13 April, tingkat kenaikan harga jual kantor di Seoul pada April adalah 0,13%. Meskipun lebih kecil dari kenaikan 0,16% pada Maret, tren kenaikan di Seoul telah berlangsung selama 15 bulan berturut-turut sejak Februari 2025 hingga April 2026. Secara kasat mata pasar tampak mempertahankan tren kenaikan, tetapi kenyataannya, perbedaan performa antar segmen luas area menjadi sangat jelas.

Terutama, kantor besar dengan luas penggunaan lebih dari 85 meter persegi naik 0,70%, kantor menengah besar dengan luas penggunaan 60 hingga 85 meter persegi naik 0,39%, menunjukkan kekuatan kenaikan yang relatif kuat. Sebaliknya, kantor menengah dengan luas penggunaan 40 hingga 60 meter persegi turun 0,07%, kantor kecil dengan luas penggunaan 30 hingga 40 meter persegi turun 0,11%, dan kantor super kecil dengan luas penggunaan di bawah 30 meter persegi turun 0,05%. Kantor menengah dan kecil bulan ini berbalik tren menjadi penurunan, sementara kantor super kecil telah mengalami penurunan selama 5 bulan berturut-turut. Biasanya, kantor besar yang lebih banyak berfungsi sebagai hunian cenderung menarik permintaan yang menganggapnya sebagai pengganti apartemen, sedangkan kantor kecil lebih dipengaruhi oleh permintaan investasi sewa, tren ini juga mencerminkan karakteristik tersebut.

Dari segi wilayah, wilayah metropolitan dan seluruh nasional masing-masing naik 0,04% dan 0,03%, tetapi kekuatan kenaikan di luar Seoul di wilayah metropolitan relatif lemah. Gyeonggi-do turun 0,01%, Incheon turun 0,39%, dan lima kota metropolitan besar (Daejeon, Daegu, Busan, Gwangju, Ulsan) juga turun 0,05%. Rata-rata harga jual beli nasional adalah 2,6423 miliar won, wilayah metropolitan sebesar 2,7443 miliar won, dan lima kota metropolitan besar sebesar 1,9605 miliar won. Di Seoul, harga tertinggi mencapai 3,0849 miliar won, Gyeonggi-do sebesar 2,6505 miliar won, dan Incheon sebesar 1,6539 miliar won. Perbedaan tren harga antara Seoul dan daerah lain semakin nyata, menjadi salah satu ciri utama dari statistik ini.

Pasar sewa penuh dan tingkat pengembalian sewa juga menunjukkan perbedaan regional. Rata-rata harga sewa kantor di seluruh negeri pada April adalah 2,0521 miliar won, wilayah metropolitan 2,1516 miliar won, dan lima kota metropolitan 1,3732 miliar won. Di Seoul, harga sewa rata-rata mencapai 2,3649 miliar won, Gyeonggi-do 2,1205 miliar won, dan Incheon 1,3493 miliar won. Tingkat pengembalian sewa secara nasional adalah 5,49%, wilayah metropolitan 5,33%, dan lima kota metropolitan 6,53%, sedangkan di Seoul hanya 4,90%, Gyeonggi-do 5,53%, dan Incheon 6,41%. Umumnya, harga jual beli yang lebih tinggi di Seoul cenderung memiliki tingkat pengembalian sewa yang lebih rendah, sementara daerah yang beban harga relatif lebih kecil atau Incheon memiliki tingkat pengembalian yang lebih tinggi, tren ini masih berlanjut.

Secara keseluruhan, pasar kantor terbaru dapat dirangkum sebagai “kekuatan hunian yang kuat di Seoul sebagai pusat” dan “kondisi yang lemah di luar Seoul dan untuk area kecil” yang berlangsung secara bersamaan. Berdasarkan tingkat suku bunga, permintaan pengganti hunian, dan kondisi pasar sewa di berbagai wilayah, bahkan untuk tipe kantor yang sama, tren harga menunjukkan perbedaan yang jelas. Di masa depan, kantor hunian menengah besar di Seoul kemungkinan akan tetap menunjukkan tren yang relatif stabil, sementara kecepatan pemulihan produk investasi kecil dan pasar di luar Seoul mungkin akan terus melambat.