¿por qué los REIT son una opción de inversión que satisface?

Si eres un inversor que ha pensado en ingresar al mercado de valores tailandés durante mucho tiempo, seguramente habrás oído hablar de REIT o Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Real Estate Investment Trust) desde hace mucho tiempo, especialmente desde 2018, cuando los REIT comenzaron a cotizar en la bolsa de valores institucional y se convirtieron en una opción popular para quienes buscan rendimientos mayores que los depósitos tradicionales. Sin embargo, en algunos períodos, los REIT han ofrecido resultados decepcionantes. ¿Por qué sucede esto y qué son realmente los REIT? Profundicemos en este fondo de inversión para entenderlo mejor.

¿Qué tipo de inversión son los REIT?

En su concepto básico, los REIT son fondos de inversión gestionados por un administrador de fideicomisos, cuya función principal es captar fondos de los inversores para comprar y administrar activos que puedan generar ingresos de manera continua, como edificios de oficinas, centros comerciales, almacenes, hoteles, así como contratos de arrendamiento o negocios de redes de comunicación.

El fideicomiso obtiene ingresos de la gestión de estos activos (como alquileres, comisiones) y los distribuye a los tenedores de unidades en forma de dividendos. Estos dividendos suelen ser estables porque provienen de ingresos consistentes.

¿Por qué los REIT son populares?

Para los propietarios de activos que ya generan ingresos, los REIT permiten captar fondos de inversionistas para financiar nuevos proyectos de desarrollo.

Por otro lado, los inversores pueden acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de una gran inversión inicial. Pueden comprar o vender unidades de REIT en la bolsa SET fácilmente, y contar con profesionales que gestionan y reportan los resultados bajo la supervisión de las autoridades regulatorias.

¿En qué se diferencian los REIT de los fondos inmobiliarios?

Tanto los REIT como los fondos inmobiliarios invierten en bienes raíces, pero existen tres diferencias clave:

En estructura y regulación: Los fondos inmobiliarios son fondos mutuos sin certificados de depósito de valores, mientras que los REIT son fideicomisos regulados por la SEC y la Bolsa de Valores.

En flexibilidad de inversión: Los fondos inmobiliarios están limitados a la lista positiva y no pueden invertir en el extranjero, mientras que los REIT tienen mayor libertad, pudiendo invertir en activos internacionales y desarrollar bienes raíces hasta un 10% del total de activos.

En distribución de unidades: Los fondos inmobiliarios no requieren intermediarios ni reuniones de accionistas, mientras que los REIT deben tener al menos un 15% de intermediarios y realizar reuniones anuales de accionistas.

Por lo tanto, los REIT tienen un esquema más flexible y requisitos más estrictos, hasta el punto de que en Tailandia actualmente no se emiten nuevos fondos inmobiliarios, solo REIT.

¿Cuántos tipos de REIT existen?

Los REIT se pueden clasificar de varias maneras según diferentes criterios:

Clasificación por derechos en bienes raíces

REIT de propiedad plena (Freehold): El fideicomiso posee directamente los bienes raíces y administra ingresos por alquileres. Cuando el valor de los bienes aumenta (por ejemplo, debido a infraestructura adicional), el valor de las unidades también sube.

REIT de derechos de arrendamiento (Leasehold): El fideicomiso no es propietario, pero tiene derechos sobre los beneficios del inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Cuando finaliza el contrato, tanto los derechos como el valor de las unidades desaparecen. Por ello, el valor de los REIT de arrendamiento suele disminuir con el tiempo.

Clasificación por tipo de inversión

Inversión directa: El REIT posee o tiene derechos directos sobre los bienes raíces.

Inversión indirecta: El REIT posee acciones en otras empresas que invierten en bienes raíces.

Clasificación por tipo de activo

• REIT minorista (Retail REIT): Gestiona centros comerciales, outlets, etc.
• REIT residencial (Residential REIT): Gestiona hoteles, condominios, apartamentos, residencias estudiantiles, etc.
• REIT de salud (Healthcare REIT): Gestiona hospitales, centros de salud, residencias para ancianos, etc.
• REIT de oficinas (Office REIT): Gestiona espacios de oficina en alquiler.
• REIT de infraestructura (Infrastructure REIT): Gestiona redes de comunicación, tuberías de energía, etc.

Cada tipo de REIT tiene diferentes formas de pagar rendimientos y factores que afectan sus flujos de ingresos.

Factores que afectan el valor de los REIT

El valor de los REIT proviene principalmente de dos fuentes:

Valor de los bienes raíces: Influenciado por los derechos que posee el REIT (de propiedad plena o arrendamiento), la situación económica local, el desarrollo de infraestructura, el mercado inmobiliario en general, etc. Si el valor de la tierra o edificios aumenta, el valor de los REIT también subirá.

Flujos de ingresos esperados: Dependiendo de las tasas de alquiler, ocupación (occupancy rate), y la demanda del mercado. Por ejemplo, si aumenta el número de inquilinos, los ingresos y dividendos también subirán. Pero si hay inestabilidad o eventos adversos (como enfermedades), la tasa de ocupación en hoteles o centros comerciales puede disminuir.

Ventajas y limitaciones de los REIT

Aspectos positivos

• Alta liquidez: Se pueden comprar y vender fácilmente en la Bolsa SET como acciones normales.
• Diversificación: Amplía las opciones de inversión más allá de acciones y bonos.
• Transparencia: Información abierta y supervisada por las autoridades regulatorias.
• Ingresos estables: Los dividendos se pagan regularmente, provenientes de ingresos sólidos.

Aspectos negativos

• Impuestos sobre dividendos: Los dividendos de REIT están sujetos a una retención del 10% o pueden deducirse en la declaración de impuestos anual.
• Riesgo por tasas de interés: Cuando las tasas suben, los inversores pueden mover su dinero a otras inversiones con rendimientos más seguros, lo que puede reducir el precio de los REIT.

Antes de invertir en REIT, es recomendable analizar cuidadosamente estos aspectos para asegurarse de que se alineen con tus objetivos financieros.

Ejemplos de REIT en Tailandia para inversores

CPNREIT: REIT de arrendamiento que administra centros comerciales, oficinas y hoteles del grupo Central, con un dividendo del 8.35% anual basado en un precio actual de 9.85 THB.

IMPACT: REIT de propiedad plena que gestiona lugares de conferencias, centros de exposiciones y cuatro edificios de oficinas en Impact Muang Thong Thani, con un dividendo del 4.69% anual a un precio de 12.80 THB.

WHART: REIT que combina propiedad plena y arrendamiento para negocios de almacenes, con un dividendo del 7.63% anual a un precio de 9.50 THB.

JASIF: REIT de infraestructura que posee 1,680,500 kilómetros de fibra óptica, con ingresos por alquiler a empresas de telecomunicaciones, con el rendimiento más alto del 13.73% anual a un precio de 6.70 THB.

Conclusión

Los REIT son instrumentos de inversión adecuados para quienes buscan rendimientos por dividendos superiores a los intereses bancarios, beneficiándose de la gestión profesional y la transparencia en la información. Sin embargo, antes de decidir invertir, es importante estudiar las características de cada fideicomiso, evaluar los riesgos, seguir los cambios en la economía y verificar si se ajustan a tus objetivos de inversión.