¿Cuál es el camino de ajuste tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en diferentes países y qué significa esto para China?

Desde la experiencia histórica global, una vez que estalla la burbuja inmobiliaria, la corrección nunca es un evento de corto plazo, sino un proceso largo y recurrente. Ya sea el colapso inmobiliario en Japón a finales de los años 90, o la caída de los precios de la vivienda tras la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos, la aparente “detención de la caída” suele ocurrir muy temprano, pero la limpieza real requiere años, incluso más de una década. Como activo de alto apalancamiento y baja liquidez, la velocidad de ajuste del mercado inmobiliario es naturalmente lenta, y es muy difícil completar una recuperación rápida mediante una política única o estímulos a corto plazo.

Tomando a Japón como ejemplo, después de que los precios de la vivienda alcanzaron su pico en 1991, no experimentaron una caída abrupta, sino que atravesaron una larga tendencia a la baja. Los precios ocasionalmente rebotaban, pero cada rebote era contenido por nuevas existencias y presiones de deuda, formando finalmente una caída estructural que duró más de veinte años. Estados Unidos, tras la crisis financiera de 2008, mostró características similares; aunque los precios nominales se estabilizaron relativamente rápido, la recuperación de los precios reales, excluyendo la inflación, también tomó un tiempo considerable.

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De regreso en China, la burbuja inmobiliaria ya lleva cuatro años de estallada. Según los datos actuales y las respuestas del mercado, aún no se han visto señales claras de que la caída haya cesado. Desde el cuarto trimestre del año pasado hasta el primer trimestre de este año, el índice líder de Zhongyuan mostró en ocasiones una ligera recuperación, mejorando claramente el ánimo del mercado y elevando rápidamente las expectativas de “detener la caída y estabilizarse”. Algunos opinan que esto indica que los efectos de las políticas comienzan a manifestarse, incluso interpretándolo como el inicio de un nuevo ciclo inmobiliario.

Sin embargo, esta visión optimista fue rápidamente desmentida por la realidad. Después del segundo trimestre, el mercado inmobiliario no solo no continuó con la tendencia de recuperación, sino que mostró signos de aceleración en la caída. Este cambio indica que la recuperación previa fue más una reacción a estímulos políticos a corto plazo, y no un cambio sustancial en los fundamentos. La presión de inventarios, el apalancamiento de los residentes y los cambios en la estructura demográfica, entre otros problemas clave, no han sido resueltos de manera fundamental.

Desde la experiencia internacional, el verdadero punto de inflexión en el mercado inmobiliario nunca se desencadena por emociones o slogans, sino que depende de tres factores clave: si el inventario ha sido completamente liquidado, si la deuda y el apalancamiento han sido sistemáticamente absorbidos, y si la demanda muestra un crecimiento estructural nuevo. Al menos en la etapa actual, estos tres aspectos aún no se cumplen simultáneamente en el mercado inmobiliario chino.

Por lo tanto, una evaluación más cercana a la leyenda histórica es que el mercado inmobiliario en China se encuentra en una fase de ajuste a largo plazo. En lugar de esperar repetidamente una rápida “detención de la caída”, es mejor aceptar que el mercado inmobiliario gradualmente volverá a centrarse en su función residencial, dejando de lado su carácter financiero. Este proceso no será fácil, pero puede ser un camino inevitable.