2025年抵押貸款市場轉變時值得關注的mREIT股票有哪些

按揭房地產投資信託（REIT）行業正面臨關鍵轉折點，隨著利率走向逐漸明朗以及固定收益市場趨於穩定。儘管整體經濟展望暗示按揭利率將逐步下降，但按揭REIT投資者的前景仍充滿不確定性。三家突出的公司——Annaly Capital Management（NLY）、AG Mortgage Investment Trust（MITT）和Dynex Capital（DX）——展現出應對這一變化格局的不同策略，各自提供不同的風險與回報特性。

了解按揭REIT的格局

按揭REIT是房地產投資信託範疇中的專門領域，專注於按揭貸款與按揭證券（MBS）。這些機構購買並發放按揭貸款，同時投資於按揭證券，將信貸傳遞給住宅與商業借款人。該行業的健康狀況取決於淨利差——即按揭資產所賺取的利息與融資成本之間的差額。當利率趨於平坦時，這個利差會收窄；在利率環境有利時則會擴大。

按揭REIT的融資機制較為複雜，包括債務發行、股權募資、回購協議與結構性融資。由聯邦政府擔保的證券提供下行保護，因為它們由聯邦機構擔保；而非聯邦擔保的替代品則提供較高的收益，但伴隨較大的信用風險。安全性與回報之間的平衡，塑造了該行業的投資策略。

按揭REIT面臨的阻力

近期季度，波動性已成為按揭市場的主要特徵。30年期聯邦機構MBS與10年期國債收益率之間的利差擴大，對按揭REIT的估值指標造成壓力。由於固定收益市場的動盪，行業的關鍵估值指標——帳面價值（BV）——也受到侵蝕。

聯邦儲備局近期的政策決策增添了複雜性。2024年降息100個基點後，聯準會已暗示未來將較少降息，原因是通脹仍有遺留。這一展望對高槓桿的按揭REIT公司盈利構成壓力，管理層被迫調整股息政策。許多公司選擇將分配金額縮減至可持續水平，優先保留資本而非追求成長。這些措施常引發資本外流，進一步影響帳面價值的趨勢。

風險管理已成為行業的核心。面對更緊的信貸條件與不確定的固定收益流，按揭REIT在投資組合建構上變得更加謹慎。較高的對沖比率——旨在抵禦利率波動——已成為標準做法。雖然在理論上謹慎，但這些防禦性姿態不可避免地在短期內抑制了回報潛力。

行業展望：謹慎評估

Zacks的REIT與股權信託行業排名為第137名（共248個行業），位於底部四分位。此排名反映分析師對短期盈利前景的懷疑。今年的盈利預估較去年同期縮水16%，研究團隊調低預期。

績效指標也顯示出這種謹慎。過去12個月，按揭REIT行業僅上漲13.3%，落後於整體金融行業（29.6%）和標普500（25.2%）。在估值方面，該行業的市價對帳面價值（P/B）為0.96倍，而標普500的倍數為8.88倍。雖然金融股通常具有較低的P/B比率，但按揭REIT的0.96倍折讓，較整體金融行業的4.18倍仍具有相對吸引力，對於耐心的投資者來說具有潛在價值。

值得關注的三家按揭REIT股票

Annaly Capital Management：多元化與穩定性為重點

Annaly在三者中擁有最大規模的投資組合，截至2024年底約有982億美元資產。公司策略強調在三個支柱間保持平衡：傳統的聯邦機構MBS以降低風險、非聯邦機構信用資產以追求較高回報，以及擴展的按揭服務權（MSR）平台。

近期策略調整使Annaly更聚焦。公司在2022年剝離了中型市場貸款組合，並退出了商業房地產，讓管理層能集中資源於住宅房市融資。這一轉變提升了運營能力，同時降低了對波動較大的商業房地產市場的曝險。

MSR平台是日益增長的盈利來源。通過從合作夥伴網絡收購新發行的MSR，Annaly擴大了其服務商地位，並受益於預付率下降的環境。多元化的收入來源在不同利率與宏觀經濟情境下都能提供穩定性。

盈利動能支持其投資價值。公司2025年的每股盈利預估為2.81美元，較上月上調9.2%，較去年同期成長4.1%。Annaly的Zacks評級為#1（強烈買入），市值116億美元，顯示分析師對其市場定位持有高度信心。

AG Mortgage Investment Trust：捕捉房屋淨值貸款成長

AG Mortgage採取不同路線，重點在住宅按揭資產與非聯邦住宅按揭證券（RMBS）。公司在信用範圍內投資，持有投資級與投機級證券，並有固定與浮動利率的票息。

公司近期策略轉向房屋淨值貸款。2024年第三季，該公司收購約1.5億美元的房屋淨值貸款，並有2億美元的購買承諾。這一細分市場利用房主累積的房產淨值，提供資金用於房屋改善、債務整合等。

市場潛力巨大。AG Mortgage估計整體房屋淨值貸款市場約2兆美元，支持每年200至3000億美元的放款規模。這一快速擴張的領域，提供了比傳統按揭業務更具成長潛力的機會。

盈利預估顯示短期內面臨挑戰。2025年每股預估為89美分，較前次預估下調3.2%，但仍較去年同期成長106.9%。公司Zacks評級為#3（持有），市值12.6億美元。對於願意承擔較高收益與信用風險的投資者來說，這個成長故事值得關注。

Dynex Capital：以產能為基礎的投資與利率槓桿

Dynex的商業模式獨特，專注於產生貸款並直接投資於投資組合。公司發放由多戶住宅與製造房屋擔保的按揭，近期也擴展到商業房地產貸款，並計劃進一步多元化產品。

利率管理對Dynex的成功至關重要。公司使用衍生工具對沖投資與融資組合的利率風險。近期季度的表現證明了這一策略的成效。2024年，淨利息收入達到590萬美元，而2023年的淨利息支出為790萬美元，顯示出由於聯準會降息周期帶來的顯著轉變。

由於持有較高票息的投資組合，利率收入的增長持續推動盈利走高。2024年第四季，借貸成本降低，回購協議的融資成本下降，擴大了普通股股東可用的綜合收益。

預估數據支持樂觀前景。2025年每股盈利預估為1.87美元，較前次上調3.7%，較去年同期成長654.3%。Dynex的Zacks評級為#2（買入），市值10.6億美元，展現分析師的平衡信心。

為何這三家按揭REIT值得關注

每家公司都以不同方式應對按揭REIT的挑戰。Annaly強調規模與資產多元化，涵蓋住房金融的各個環節；AG Mortgage專注於未充分開發的房屋淨值市場中的新興信貸機會；Dynex則利用產能運營與利率對沖來推動盈利。

整體而言，按揭REIT行業仍受到帳面價值壓力、股息可持續性疑慮與防禦性策略的限制。然而，對於理解各公司獨特風險特徵與市場定位的投資者來說，仍存在一些具有吸引力的選擇。關鍵在於認識到，2025年按揭REIT的回報可能仍將保持溫和，價值多在耐心且策略明確的投資者手中逐步累積。