了解您在房地產交易中的受贈人權利

在任何房產交易中，無論是購買房屋或租賃公寓，皆會涉及兩個主要角色：轉讓權利的房產所有人（授予人）與取得權利的個人（受讓人）。取得房產或租賃權利的人稱為受讓人，而房產所有人則為授予人。了解這些角色及其法律文件的規範，對於任何進入房地產交易的人來說都至關重要。受讓人必須知道有哪些保障措施，以及他們承擔的責任。

受讓人在房產轉讓中的角色

受讓人在房地產交易中代表接收方。此人通過購買取得所有權，或透過租賃獲得使用權。在房屋銷售中，受讓人是買方；在租賃中，受讓人是租戶。相對地，授予人則是轉讓這些權利的一方——無論是出售房產或出租。

授予人將權利正式轉讓給受讓人，通常透過一份稱為「契約書」（deed）的法律文件。此契約書會詳細說明轉讓的權利範圍、受讓人享有的保障，以及授予人所保留的責任。由於不同類型的契約書在保障程度上差異甚大，所使用的契約類型直接影響受讓人的安全性與日後遇到問題時的追索權。

不同契約書如何保障受讓人

並非所有房產轉讓都具有相同的保障程度。受讓人所獲得的保障，主要取決於所用契約書的類型。理解這些差異，在簽署任何房地產文件前尤為重要。

**一般保證契約（General Warranty Deed）：**此類契約提供最高層級的保障。授予人明確保證房產所有權清楚，沒有未披露的問題。如果日後受讓人發現稅務留置權、地役權或未清償的抵押貸款等問題，授予人仍須依法負責解決。重要的是，此保障範圍甚至涵蓋授予人取得房產前就存在的問題，使其成為最安全的選擇。

**特別保證契約（Special Warranty Deed）：**此契約下，授予人承諾在其持有期間未造成任何權利負擔，但不對前任所有者造成的所有權問題負責。此類契約常見於銀行止贖後出售房產。對受讓人而言，保障屬中等，但有限制：前任所有者造成的問題由受讓人自行負責。

**授予契約（Grant Deed）：**此契約保證授予人未將房產轉讓給他人，且在持有期間未造成所有權問題。與保證契約相比，授予契約提供的追索權較少。若日後出現所有權問題，受讓人不能追究授予人法律責任或索賠，風險較高。

**免責契約（Quitclaim Deed）：**此契約幾乎不提供任何保障。授予人不保證自己擁有房產或有轉讓權。若日後對房產的索賠出現，受讓人無法向授予人追究責任。這類契約多用於信任較高的情況，例如家庭成員間的轉讓，因為受讓人須承擔較大風險。

**特殊用途契約（Special Purpose Deed）：**用於代表其他實體（如遺產執行人）轉讓房產，此類契約保護授予人免受未來所有權索賠，因其行使官方職權。受讓人須明白，此類保障是為授予人設計，並不直接保障自己。

**代抵押契約（Deed in Lieu of Foreclosure）：**此安排允許陷入困境的房主將房產轉回貸款人，避免完全止贖。此時，受讓人是貸款人。此契約可能包含放棄剩餘抵押貸款餘額的條款，但須經貸款人書面同意。

**配偶間轉讓契約（Interspousal Deed）：**主要用於離婚時，夫妻間轉讓房產。保障較為直接，但若有未清償的抵押貸款，可能較複雜。受讓人通常須在之後出售或再融資。

**租賃契約（Deed of Lease）：**非轉讓所有權，而是授予暫時使用權。受讓人為租戶，授予人為房東。契約會詳細列出所有條款、條件，以及雙方的權利與義務。

不同契約書的保障程度比較：哪種最適合受讓人？

從受讓人的角度來看，保障程度差異很大：

• **最高保障：**一般保證契約（授予人對所有所有權問題負責，包括歷史問題）
• **中等保障：**特別保證契約（授予人僅對其持有期間的問題負責）
• **較低保障：**授予契約（授予人不負責日後所有權問題）
• **最低保障：**免責契約（授予人不作任何保證）

在選擇契約類型時，受讓人應權衡價格（較有保障的契約通常較貴）與保障程度。較低的購買價格或許吸引人，但往往難以彌補因較少保障而帶來的法律風險。

受讓人在交易完成前的必要步驟

在正式接受契約並完成交易前，受讓人應採取幾項保障措施：

**產權查冊（Title Search）：**應委託進行產權查冊，以確認所有權的合法性，並查明任何現存的留置權或負擔。此調查能在問題成為受讓人責任前揭露潛在風險。

**產權保險（Title Insurance）：**即使使用較有保障的契約，許多受讓人仍會購買產權保險，這是一份保障在交易完成後發現未知所有權問題或留置權時的保單。此額外保障層能提供更大安心，因為房產一旦成為所有物，相關問題可能代價不菲。

**法律審查：**請律師審閱契約，確保受讓人充分了解自己的權利、義務，以及該契約提供的保障範圍。專業意見在複雜交易中特別重要。

**房產檢查與盡職調查：**除了產權問題外，受讓人還應徹底檢查房產狀況，調查歷史紀錄，包括留置權、地役權及過往糾紛。

知情參與的重要性

受讓人的角色既充滿機會，也伴隨風險。透過了解不同契約類型的差異，並積極進行產權調查與取得適當的保險，受讓人能更有信心地進行房地產交易。授予人的義務僅取決於其提供的契約，因而每個受讓人都應提問、要求明確，並在完成交易前優先保障自身的法律權益。