環繞抵押貸款：買家與賣家的創意融資方案

當傳統貸款途徑變得困難時，包裹抵押（wraparound mortgage）成為一個具有吸引力的替代方案。這種賣方融資方式建立了一個安排，讓買方與賣方都能達成各自的目標——買方獲得房產融資，而賣方則有可能獲得額外收入。然而，在追求此選項之前，理解其運作機制與潛在影響是非常必要的。

理解包裹抵押的結構

包裹抵押的運作方式與傳統購房方式根本不同。買方並非直接向貸款機構取得融資，而是賣方保留原有的抵押貸款，並向買方提供融資。賣方的原始貸款會被新簽訂的融資協議“包裹”起來。這表示買方每月直接向賣方付款，賣方再用其中一部分款項來償還原本的抵押貸款。由於賣方可以收取高於自己目前支付的利率，便能從利率差中獲利。

這種安排的優點在於其彈性。在借款人遇到信用問題、非傳統就業或較高的債務與收入比（DTI）等障礙時，包裹抵押可以提供一條通往房屋所有權的可行途徑，尤其當傳統貸款機構不合作時。

實例：包裹抵押的實務情境

舉例來說：約幾年前，約翰以30萬美元購買一棟房子，該房產已升值至35萬美元。以5%的固定利率計算，他的每月本金與利息約為1288美元。現在他打算出售，並獲得貸款人的批准進行包裹抵押安排。

買方珍同意以35萬美元購買該房產，支付7萬美元的頭期款，並以7%的利率貸款。根據雙方的書面協議，珍每月支付約1862美元給約翰。約翰再將其中一部分用於償還原本的抵押貸款。珍支付的7%與約翰支付的5%之間的差額，形成約翰的利潤機制——在此例中約每月賺取574美元。值得注意的是，即使珍只融資剩餘的原貸款餘額，賣方仍能從較高的利差中獲利。

完整的包裹抵押流程

在啟動包裹抵押安排之前，賣方必須確認其房貸是否具有“可承擔轉讓”條款。可承擔轉讓的抵押貸款允許買方承擔與賣方相同的貸款條款。聯邦住房管理局（FHA）、美國農業部（USDA）及退伍軍人事務局（VA）貸款通常具有此條款，而傳統抵押貸款則較少。

確認抵押貸款可承擔轉讓後，流程如下：

1. 賣方在進行下一步前，取得貸款機構的正式許可
2. 買賣雙方協商貸款金額、利率、頭期款及其他主要條款
3. 雙方簽署正式的借款契約，明確記錄所有協議條款
4. 賣方保留原抵押貸款，同時決定是否立即轉讓產權或待貸款償清後再轉讓
5. 買方每月向賣方支付款項，賣方再向原貸款機構付款

值得注意的是，包裹抵押本質上是次級留置權或第二順位抵押。若任一方未能履行付款義務，原貸款機構仍有權對房產進行止贖以追討損失。

買賣雙方的主要優點

對買方而言，包裹抵押具有顯著優勢。首先，資格審查通常比傳統貸款寬鬆。信用較低、收入證明不完整或債務與收入比偏高的借款人，較容易獲得批准。其次，借款人可能只需貸款較少的金額——可能僅限於賣方剩餘的抵押貸款餘額加上少量的賣方利潤——因此整體負擔較傳統抵押貸款少。

賣方也能獲得實質利益。最明顯的是產生利潤：收取高於自己原有利率的利息，形成每月收入。此外，提供包裹抵押融資能大幅擴展潛在買家群，這在市場不景氣時尤其有助於加快房產銷售。

每方應知的重要風險

儘管具有明顯優勢，但也存在重大風險，需謹慎考量。買方面臨三大挑戰。第一，收取的利率通常高於傳統抵押貸款，反映賣方承擔的信用風險與追求利潤的需求。第二，如果賣方未經貸款機構同意而安排包裹抵押，可能違反契約，導致貸款全額到期或房產止贖。第三，即使買方已付款，若賣方未向原貸款機構付款，止贖風險升高，買方可能被迫搬離房產。

賣方則面臨自身的重大風險。如果買方違約，賣方可能需動用個人資金或接受逾期款項，這會嚴重影響其信用。此外，無論買方表現如何，賣方仍對原貸款機構負有責任。

探索包裹抵押的替代方案

考慮到相關風險，買方在決定進行包裹抵押前，應優先探索其他選項。以下幾條途徑值得考慮。

**財務改善策略：**延後幾個月購房，有助於改善財務狀況。提升信用分數、降低債務（降低債務與收入比），或累積首付存款，都能使傳統融資條件更佳。

**政府資助貸款方案：**FHA、USDA及VA貸款專為弱勢借款人設計，旨在提升住房負擔能力。這些方案接受較低信用分數、更高的債務比，且通常只需較少首付。雖然利率具有競爭力，但借款人可能需支付房貸保險。

**首付援助計畫：**許多方案提供直接資金援助，用於支付首付與交易費用。這些援助可能是無需償還的贈款或低利貸款，大大降低傳統抵押資格的門檻。

對於賣方而言，與貸款機構協商展延、貸款調整或其他救濟方案，也可能提供解決途徑。將房產轉為投資資產並透過出租產生收入，也是值得評估的選項。

總之，雖然包裹抵押在特定情況下可作為橋樑方案，但在承擔任何此類融資安排前，應徹底評估其他可行方案並充分了解所有相關風險。