了解貸款人抵免：它們如何影響您的房貸

當你購買或再融資房屋時，結清費用可能成為一個重大的財務障礙——通常佔你總貸款額的3%到6%，可能高達數千美元。貸款人信用（Lender Credits）提供了一種潛在的解決方案。這些金融工具允許借款人降低預付的自掏腰包支出，但它們伴隨著重要的權衡，需要謹慎考慮。

什麼是貸款人信用及其運作方式？

貸款人信用是你的按揭貸款人提供的補貼，旨在抵消部分或全部的結清費用和和解費用。這並非提供免費資金，而是一種金融交換：為了讓貸款人支付你的預付費用，你同意在整個貸款期間接受較高的利率。

以下是這種權衡在實務中的運作方式。假設你獲得一筆200,000美元的按揭，標準利率為5%，期限30年，預估結清費用為8,000美元。如果你沒有立即支付這8,000美元的資金，你可以請求貸款人承擔這些費用。作為交換，你的利率將提高到6%。雖然這解決了你的即時現金流問題——你不需要一次性支付8,000美元——但你的每月按揭付款將增加約100美元。這額外的每月支出在貸款期限內會累積，形成一個長期的財務承諾。

值得注意的是，貸款人信用不能用於所有用途。具體來說，它們不能用來支付：你的首付、用於償還影響按揭資格的現有債務的資金，或用來證明你有能力償還的現金儲備（如果你的收入變化）。

真正的成本：利率與預付儲蓄的比較

關鍵問題在於，短期的節省是否值得長期的成本。接受較高的利率，基本上是借錢來支付你的結清費用——並在長達30年的時間內支付該借款金額的利息。

在上述例子中，你的決策取決於幾個因素。額外的每月100美元支付，年累計為1,200美元。十年內，你將多付12,000美元。即使你的貸款人已經支付了原本的8,000美元，你的總支出也顯著增加。然而，如果你打算在幾年內出售或再融資房屋，情況就會大不相同。如果你沒有在房產中持有足夠長的時間，使得較高的付款能完全抵消最初的8,000美元節省，你可能會收支平衡甚至略有盈餘。

何時使用貸款人信用才合適

貸款人信用在特定情況下最具價值。如果你目前的儲蓄有限，無法積累足夠的資金支付結清費用，這個選項可以讓你在不耗盡財務儲備的情況下完成購房。同樣地，如果保持流動性是你的優先考量——也許你需要現金儲備應對緊急情況或未來投資——通過貸款人信用來保留儲蓄，可能符合你的整體財務策略。

相反地，如果你打算在房屋中居住15、20或30年，較高的每月付款的累積效果將變得相當可觀。在這些情況下，如果財務狀況允許，提前支付結清費用通常會在貸款期限內帶來較低的總利息支出。

與貸款人協商更佳條件

貸款人信用的成本並非標準化；它會根據貸款人和你的具體貸款狀況而異。如果貸款人重視你的業務，他們可能願意協商與信用相關的利率提升，使整個安排的成本降低。

如果你能證明你的財務穩定性和信用良好，你的談判籌碼就會更強。提升談判力的關鍵因素包括：

• 信用分數720分或以上
• 良好的還款記錄，沒有逾期
• 10%到20%或更多的首付比例
• 負債與收入比低於43%
• 貸款金額在傳統符合標準的範圍內

採取措施改善你的信用狀況——例如償還債務以提高信用分數和降低負債比——可以顯著影響貸款人提供的利率，從而降低接受貸款人信用的成本。

貸款人信用與折扣點：了解你的選擇

在購房貸款時，你可能會遇到折扣點（Discount Points）的概念，它與貸款人信用相反。不是獲得信用來支付結清費用以換取較高的利率，而是支付額外的預付費用來獲得較低的利率。一個折扣點通常等於貸款金額的1%，並能降低約0.25%的利率。

選擇貸款人信用或折扣點，取決於你的時間規劃和財務能力。如果你打算長期居住、希望降低終身利息成本，並且能負擔額外的預付費用，折扣點是合理的選擇。相反地，如果你無法輕鬆支付結清費用，或不打算長期居住，貸款人信用則是更佳的選擇。

做出你的決定

在承擔任何按揭方案之前，應比較多家貸款人的方案。使用按揭支付計算器，模擬不同利率對每月還款的影響。計算你的收支平衡點——即較高的每月付款何時能抵消任何預付的節省——以判斷貸款人信用是否符合你的財務狀況和房屋持有計劃。這樣的分析能確保你的選擇反映你的真正財務優先事項，而非行業的慣例。