為何2026年三重淨租賃REIT值得您的關注

三重淨租約REITs的投資格局已經發生了巨大轉變。在2022-2023年，當利率上升導致房產收購成本增加，股息收益率相較於較高利率的定存和國庫券變得不具吸引力時，這些產生穩定收入的投資工具遭遇了不少逆風。然而，隨著聯邦儲備局在2024年至2025年間連續六次降息，三重淨租約REITs再次展現出其吸引力——在收入導向的投資者大量回流並推動估值上升之前，建立持倉或許是明智之舉。

理解三重淨租約的優勢

房地產投資信託基金（REITs）購買房產並將租金收入分配給股東，同時通過支付至少90%的應稅收入作為股息來維持稅務優惠地位。三重淨租約模式尤其值得關注，因為它將維護費用、保險和房產稅的負擔直接轉嫁給租戶，而非REIT本身。這種結構優勢帶來更可預測的現金流，並使REIT能夠產生穩定且可衡量的利潤，即使在經濟不確定的時期也能成為可靠的收入工具。

當你審視這些REIT如何應對宏觀經濟挑戰時，這一點就變得尤為明顯。透過確保長期租戶承諾並利用CPI指數調整的租約，三重淨租約REITs能夠鎖定與通貨膨脹同步的收入增長，而無需不斷再投資於房產維護。

Realty Income：抗衰退的零售物業

擁有超過15,500個商業物業，遍布美國和歐洲，Realty Income專注於抗衰退的零售商，成為全球最大的REIT之一。其租戶名單包括7-Eleven、Dollar General和Walgreens等行業巨頭——這些企業在經濟週期中都能保持穩定的客流量。即使在近年一些較弱租戶面臨店鋪關閉時，較強租戶也積極擴張以填補空缺，最新季度的入住率仍未低於98.7%。

作為三重淨租約REIT，Realty Income的租戶承擔房產相關費用，實現可預測的現金產生。公司預計2025年的調整後營運資金（AFFO）每股將達到4.25-4.27美元，穩健支撐每股3.22美元的未來股息支付。以約14倍的滯後AFFO估值，Realty Income兼具收益與資本保值——自1994年上市以來，其前瞻性收益率（forward yield）已提升至5.3%，並連續132次增加派息。

Vici Properties：娛樂產業支撐的穩定性與CPI指數掛鉤

Vici經營一個體驗型REIT，持有93家賭場和度假村，遍布美國和加拿大，主要租戶包括Caesar’s Entertainment、MGM Resorts和Penn Entertainment。雖然娛樂場所似乎容易受到經濟衰退的影響，但Vici自2018年成立以來，保持了100%的入住率，這得益於其有意為之的策略：將租戶鎖定在長達數十年的租約中，並直接與消費者物價指數（CPI）掛鉤。

這種CPI指數調整的方法是Vici三重淨租約結構的一大優勢。隨著通脹上升，租金自動上漲，保障了Vici的股息支付能力。公司自上市以來每年都提高季度股息，目前前瞻性收益率為6.1%。管理層預計2025年的AFFO將增長4%-5%，達到2.36-2.37美元每股，輕鬆覆蓋每股1.80美元的未來股息。在約16倍滯後AFFO的估值下，Vici對於追求收入的投資者來說仍具有吸引力。

Digital Realty：捕捉AI與雲端成長趨勢

Digital Realty經營超過300個數據中心，服務超過5,000家客戶，遍布50多個都市區，為《財富》500強公司中的IBM、Oracle和Meta等提供關鍵基礎設施。儘管過去四年面臨挑戰——出售較舊的“非核心”設施、管理較高的利息支出，以及應對美元走強的影響——但其發展軌跡正逐步改善。

該公司的成長引擎來自雲端基礎設施和人工智慧市場的結構性擴張。管理層預計2025年以恒定貨幣計算的核心營運資金（FFO）將增長8%-9%，達到7.25-7.30美元每股，輕鬆覆蓋4.88美元的股息，並支撐3%的前瞻性收益率。隨著Digital Realty調整運營規模並受益於AI和高性能計算熱潮，預計2025年的入住率將擴大100-200個基點。尋求AI相關投資、同時追求收益和較低波動性的投資者，會發現Digital Realty的平衡型投資組合尤為吸引。

在降息環境中，三重淨租約REIT的投資理由

聯準會貨幣政策的轉變為三重淨租約REIT創造了重要的機會窗口。較低的利率降低了房產收購成本，同時使股息收益資產相較於固定收益投資更具競爭力。上述三家REIT——各自採用三重淨租約結構——都處於有利位置，能在此環境中受益，同時其估值仍低於歷史平均水平。

Realty Income提供抗衰退的防禦性穩定性。Vici鎖定通脹保護，通過CPI指數掛鉤的租約。Digital Realty則捕捉AI與雲端擴展的結構性增長。在利率敏感的收入投資者積極轉向該行業之前，建立這些精選三重淨租約REIT的持倉，或許是打造韌性、產生穩定收入投資組合的明智策略。