探索目前最佳的REITs：深入分析Realty Income和NNN REIT

零售REIT市場經歷了令人矚目的轉變。在經歷了由疫情引發的電子商務擔憂以及2022-2023年利率上升的阻力後，專注於零售物業的房地產投資信託基金展現出令人印象深刻的韌性。在2025年前九個月，零售為主的REIT平均回報率達到6.9%，顯示投資者對這個傳統高股息資產類別的信心重新恢復。

了解REIT的優勢

REIT對於追求收益的投資者來說，是一個具有吸引力的投資工具，主要原因在於其稅務結構規定必須將至少90%的應稅收入分配給股東。透過租賃物業並收取租金，REIT產生穩定的現金流，轉化為具有吸引力的股息支付。該行業的復甦證明，管理良好的零售物業組合即使在經濟不確定的環境中也能繁榮——這是當前尋找最佳購買REIT的投資者的重要見解。

在領先的企業中，Realty Income和NNN REIT脫穎而出，分別是當前值得購買的兩大REIT，它們擁有數千個物業，並在零售行業中具有獨特的戰略定位。

Realty Income：規模與穩定性

Realty Income擁有超過15,540個物業的龐大投資組合，其中約80%的租金收入來自零售租戶。其收入來源多元，包括雜貨店(幾乎佔投資組合的11%)、便利商店(10%)，以及涵蓋家居改善和美元商店的零售商。剩餘15%來自工業物業、博彩和其他領域。

公司的運營指標展現出強勁的表現。98.7%的入住率顯示租戶穩定且市場信心充足。租約續簽時的租金上漲3.5%，反映出在復甦中的市場中的定價能力。調整後的營運資金(AFFO)——衡量可用於分配的現金的關鍵指標——同比增長2.9%，達到每股稀釋後$1.09。

僅僅是股息歷史就值得考慮：自1994年首次公開募股以來，季度股息已連續增加超過三十年。每月股息通常每年多次調升，最近一次在10月由$0.269調升至$0.2695。預計2025年的AFFO每股將達到$4.25至$4.27，輕鬆覆蓋每年$3.23的股息。由此產生的股息收益率為5.7%。

折衷之處？規模本身成為限制。當管理超過15,000個物業時，獲得足夠大規模的投資以顯著加速成長變得越來越困難。投資者應預期穩健、逐步的升值，而非爆炸性的上漲。

NNN REIT：成長潛力聚焦

NNN REIT經營約3,700個物業，租給來自多個行業的零售商——便利商店、汽車服務、餐廳和家庭娛樂中心。這種較為集中的策略，讓其運營更具彈性，較大型競爭對手更具優勢。

NNN展現出熟練的租戶管理能力，第三季度的入住率達97.5%。季度AFFO每股從$0.84升至$0.86，反映出運營動能。其股息策略與Realty Income相似：連續36年每年增加，最近一次在8月將每股股息提升3.4%至$0.60。管理層預估的AFFO指導範圍為每股$3.41至$3.45，確保未來股息的穩健覆蓋。股息收益率達到5.9%。

NNN的比較優勢在於其規模。與Realty Income不同，資本部署仍能顯著影響公司的成長軌跡。策略性物業收購對每股指標具有巨大影響，使得NNN REIT成為追求成長型股息投資者當前值得購買的最佳REIT之一。

投資決策

這兩家公司在充滿挑戰的環境中都展現了實力，專注於抗經濟衰退的零售物業——如雜貨店、基本服務和便利概念，這些都較不易受到經濟週期的影響。它們超過三十年的股息歷史反映出機構實力與股東承諾。

最終的選擇取決於投資理念。Realty Income適合重視穩定性與多元化的投資者：一個成熟的市場領導者，擁有跨物業類型和地理位置的平衡布局。NNN REIT則適合願意接受較為集中行業範圍，以換取更佳成長前景和略高股息收益率的投資者。

對於尋求在產生穩定收入的同時獲得實質資本增值的投資者來說，儘管分散程度較低，NNN REIT在目前市場環境中更具吸引力。其資本配置的彈性和運營擴展的潛力，使其成為長期更具吸引力的投資選擇。