真實的分歧：爲什麼一些美國購物中心興旺而另一些卻崩潰

美麗國的購物中心景觀如今講述着一個殘酷的故事。店面關閉的速度快於新店開張，顧客流量銳減，房東們忙於維持物業的生計。但這裏有一個不太舒服的真相：並不是所有購物中心都是一樣的。有些購物中心在風暴中表現得遠比其他購物中心更好，而這種差異歸結於一個簡單的指標，它將贏家與受傷的行者區分開來。

商場排名背後的數學

每個購物中心都在一種不成文的等級制度下運作。表面上看起來相當簡單，但購物中心的真正健康指標並不是你所期待的。房地產專業人士並不會通過購物中心的知名品牌來評判它——他們關注的是較小的零售商。具體的衡量標準？每平方英尺銷售額，即在小於10,000平方英尺的商店(。

從邏輯上考慮一下。一家大型梅西百貨的主力店確實能吸引顧客進門，但它的租金並不是基於每平方英尺的真實客流量來支付的。而一家3000平方英尺的糖果店呢？這家店的生存與否就取決於路過的顧客流量。如果這家糖果店的銷售額足以證明支付高額租金是合理的，那麼這就告訴你一個重要的事情：顧客實際上是來購物的。

當這些小租戶每平方英尺產生)的年銷售額$600 ，比如一家在5,000平方英尺的空間內做到(百萬的商店$3 時，這就表明了真實、有機的客流量。這才是重要的數字。

分類系統的實際運作方式

利用來自直營店的每平方英尺銷售數據，美國購物中心被分爲不同的類別——通常爲A、B和C類。A類物業的銷售額始終高於其他類別，保持低空置率，並吸引優質租戶。B類購物中心位於中間位置。C類物業呢？它們是那些有空置商鋪、面臨空置困擾，並越來越多地接納折扣或非傳統零售商的購物中心。

關鍵在於定性因素也很重要。蘋果店已成爲一個非正式的認可標志。蘋果的地點表明一個物業確實具備A級功能——它吸引了足夠的顧客來證明蘋果的選擇性零售戰略。然而，整個美國不到300家蘋果店，絕大多數購物中心將永遠得不到這種信任投票。

誰在真正獲勝

通用成長物業作爲一流的運營商脫穎而出。該公司的前100個物業每平方英尺產生)的零售銷售，佔淨營業收入的96%。其更廣泛的綜合零售投資組合在2017年達到了每平方英尺$582 的水平——這一數字在行業內備受尊重。

與此同時，CBL和協會物業完全處於不同的領域。同中心每平方英尺銷售額僅爲372美元，堅實地將公司定位於B類和C類區域。市場已經注意到了這一點。CBL的股票目前的收益率大約爲17% $499 假設分紅能夠維持(，這是一種反映投資者對生存能力擔憂的絕望收益率。債權人則更加懷疑——以每美元0.86交易的債務以及超過8%的收益率告訴你機構資金對復蘇幾率的真實看法。

無法停止的螺旋

問題真正出現的地方在這裏。購物中心依賴網路效應運營。失去一個主要的主力店，不僅僅是失去那家商店——你還失去了它帶來的客流，這使得爲其他商鋪的高租金變得更難以合理化。這些較小的零售商在其租約中有“租賃條款”，如果主力店關閉或空置率超過某個閾值，就要求降低租金。

一個離開的主要租戶可能會引發幾乎無法逆轉的 downward spiral。

什麼取代了百貨公司

低端購物中心市場變得創意十足)或絕望，取決於你的觀點(。Dave & Buster's，這家體育酒吧和遊戲機運營商，今年將開設14個新地點，其中許多位於關閉的百貨商店騰出的空間裏。該公司瞄準年收入超過75,000的家庭——正是購物中心所需的人口統計。Ulta Beauty也在遵循類似的策略，迅速擴展到全國各地的空置購物中心位置。

在一個典型的例子中，Ulta最近在美麗國肯塔基州的路易斯維爾開業，租用了原本由Forever 21佔據的空間，正好位於一家Dave & Buster's的下面。用娛樂和化妝品填補空缺勝過其他選擇，但這傳達了一個深刻的信息：傳統零售主力店正被體驗型租戶所取代。這不是復蘇——這是對衰退的適應。

不舒服的底線

歸根結底，結構性問題依然存在：零售面積過大，消費者需求不足。百貨商店——最初的客流引導者——正在消失，它們將剩餘的業務整合到真正的A級物業中。這使得B級和C級購物中心爭搶剩餘的需求，而這越來越意味着低租金的非傳統租戶。行業可以止血，但實際上沒有人知道出血何時會停止。