各國房地產泡沫破滅後的調整路徑，對中國意味著什麼？

從全球歷史經驗來看，房地產泡沫一旦破裂，調整從來不是短期事件，而是一段漫長且反覆的過程。無論是日本上世紀九十年代的地產崩盤，還是美國次貸危機後的房價回落，表面上的“止跌”往往出現得很早，但真正的出清卻需要多年，甚至十年以上。地產作為高槓桿、低流動性的資產，其調整節奏天然緩慢，很難通過單一政策或短期刺激迅速完成修復。

以日本為例，房價在 1991 年見頂後，並未出現劇烈的斷崖式下跌，而是經歷了長期陰跌。價格偶有反彈，但每一次反彈都被新的庫存和債務壓力所壓制，最終形成了持續二十多年的結構性回落。美國在 2008 年金融危機後也呈現出類似特徵，雖然名義房價較快企穩，但剔除通脹後的真實價格修復，同樣耗費了相當長的時間。

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回到中國，地產泡沫的破滅已經進入第四年。從目前的數據和市場反饋來看，尚未看到明確的止跌信號。去年第四季度到今年第一季度，中原領先指數一度出現小幅回升跡象，市場情緒明顯改善，“止跌回穩”的預期迅速升溫。一些觀點認為，這是政策效果開始顯現的標誌，甚至被解讀為地產新一輪周期的起點。

然而，這種樂觀判斷很快被現實推翻。進入第二季度後，房地產市場不僅未能延續修復走勢，反而出現了加速下行的跡象。這一變化說明，前期的回暖更多是政策刺激下的短期反應，而非基本面的實質性反轉。庫存壓力、居民槓桿以及人口結構變化等核心問題，並未得到根本緩解。

從國際經驗來看，地產真正的拐點從來不是由情緒或口號觸發，而是取決於三個關鍵因素：庫存是否完成出清，債務和槓桿是否被系統性消化，以及需求端是否出現新的結構性增長。至少在現階段，這三點在中國房地產市場中仍未同時具備。

因此，更接近歷史規律的判斷是，中國地產正處在一個長期調整階段。與其反覆期待快速“止跌”，不如接受房地產逐步回歸居住屬性、淡化金融屬性的現實。這個過程不會輕鬆，但可能是不可避免的路徑。