Văn phòng và nhà ở Seoul, các loại hình lớn đang tăng trưởng, các loại hình nhỏ và trung bình tiếp tục trì trệ

Giá bán căn hộ officetel tại Seoul vẫn tiếp tục xu hướng tăng vào tháng 4 năm 2026, nhưng động lực tăng trưởng không phải toàn bộ thị trường mà chủ yếu tập trung vào các diện tích lớn và trung lớn, nơi có nhu cầu cư trú cao.

根据KB不动产4月13日调查基准于26日发布的数据，4月首尔写字楼买卖价格上涨率为0.13%。虽然较3月的0.16%涨幅有所收窄，但首尔自2025年2月至2026年4月已连续15个月保持上涨趋势。表面上看市场维持涨势，但实际上各面积段的分化已变得十分明显。

Dữ liệu khảo sát của KB Bất động sản công bố ngày 26 tháng 4 dựa trên khảo sát ngày 13 tháng 4 cho thấy tỷ lệ tăng giá mua bán văn phòng tại Seoul trong tháng 4 là 0,13%. Mặc dù mức tăng này đã thu hẹp so với 0,16% của tháng 3, nhưng từ tháng 2 năm 2025 đến tháng 4 năm 2026, Seoul đã duy trì xu hướng tăng liên tiếp 15 tháng. Bề ngoài thị trường vẫn giữ đà tăng, nhưng thực tế sự phân hóa theo diện tích đã trở nên rõ ràng hơn nhiều.

Đặc biệt, các tòa nhà văn phòng lớn có diện tích sử dụng vượt quá 85 mét vuông tăng 0,70%, các tòa trung lớn có diện tích từ 60 đến 85 mét vuông tăng 0,39%, cho thấy đà tăng khá mạnh. Ngược lại, các tòa trung bình có diện tích từ 40 đến 60 mét vuông giảm 0,07%, các tòa nhỏ từ 30 đến 40 mét vuông giảm 0,11%, và các tòa siêu nhỏ dưới 30 mét vuông giảm 0,05%. Các tòa trung và nhỏ đã chuyển sang giảm trong tháng này, trong khi các tòa siêu nhỏ đã giảm liên tiếp 5 tháng. Thông thường, các tòa nhà lớn có tính chất cư trú cao hơn, dễ thu hút nhu cầu xem như thay thế căn hộ, còn các tòa nhỏ hơn chủ yếu bị ảnh hưởng bởi nhu cầu đầu tư thuê, xu hướng này phản ánh rõ đặc điểm đã đề cập.

Về khu vực, khu vực thủ đô và toàn quốc đều tăng lần lượt 0,04% và 0,03%, nhưng động lực tăng của khu vực ngoài Seoul còn yếu hơn. Gyeonggi giảm 0,01%, Incheon giảm 0,39%, và 5 thành phố vùng rộng lớn (Daejeon, Daegu, Busan, Gwangju, Ulsan) cũng giảm 0,05%. Giá trung bình toàn quốc cho mua bán là 264,23 triệu won, khu vực thủ đô là 274,43 triệu won, 5 thành phố vùng rộng lớn là 196,05 triệu won. Seoul có giá cao nhất là 308,49 triệu won, Gyeonggi là 265,05 triệu won, Incheon là 165,39 triệu won. Xu hướng giá giữa Seoul và các khu vực khác ngày càng phân hóa, là một đặc điểm nổi bật của thống kê lần này.

Thị trường thuê toàn bộ và lợi suất cho thuê cũng thể hiện sự chênh lệch giữa các khu vực. Giá thuê toàn bộ trung bình tháng 4 của văn phòng trên toàn quốc là 20,521 triệu won, khu vực thủ đô là 21,516 triệu won, 5 thành phố vùng rộng lớn là 13,732 triệu won. Seoul là 23,649 triệu won, Gyeonggi là 21,205 triệu won, Incheon là 13,493 triệu won. Lợi suất cho thuê toàn quốc là 5,49%, khu vực thủ đô là 5,33%, 5 thành phố vùng rộng lớn là 6,53%, Seoul là 4,90%, Gyeonggi là 5,53%, Incheon là 6,41%. Nói chung, lợi suất cho thuê của Seoul, nơi có giá mua bán cao hơn, thấp hơn so với các khu vực có giá thấp hơn, hoặc Incheon, nơi có gánh nặng giá cả nhỏ hơn, và xu hướng này vẫn tiếp tục duy trì.

Tổng thể, thị trường văn phòng gần đây có thể tóm tắt là “tập trung mạnh vào các tòa nhà tự cư trú tại Seoul” và “khu vực ngoài Seoul và các diện tích nhỏ yếu hơn” cùng diễn ra. Dựa trên mức lãi suất, nhu cầu thay thế nhà ở và điều kiện thị trường thuê của từng khu vực, ngay cả các tòa nhà cùng loại cũng xuất hiện sự phân hóa rõ rệt về xu hướng giá. Trong tương lai, các tòa nhà tự cư trú trung lớn tại Seoul có khả năng vẫn duy trì xu hướng khá vững chắc, trong khi tốc độ phục hồi của các sản phẩm nhỏ đầu tư và thị trường ngoài Seoul có thể tiếp tục chậm lại.