Đã làm chủ nhà trên Airbnb một thời gian rồi, và tôi nhận thấy có điều gì đó đã thay đổi cách tôi tiếp cận toàn bộ quá trình này. Một tỷ lệ nhỏ các danh sách cho thuê trong bất kỳ thị trường nào thường chiếm phần lớn các lượt đặt phòng và doanh thu. Không phải phép màu—đó chỉ là cách thị trường nền tảng hoạt động. Đây về cơ bản là nguyên tắc Pareto áp dụng cho các dịch vụ cho thuê ngắn hạn, và khi bạn nhận ra điều đó, bạn không thể không thấy nó.

Quy tắc 80/20 không phải là một luật cứng nhắc, nhưng là một khung tham chiếu hữu ích cho các chủ nhà bị giới hạn về thời gian và tiền bạc. Thay vì cố gắng sửa mọi thứ cùng lúc, hãy tập trung vào những điều thực sự tạo ra sự khác biệt. Đối với hầu hết các chủ nhà, điều đó có nghĩa là chụp ảnh chuyên nghiệp, định giá thông minh, phản hồi nhanh chóng và vệ sinh đáng tin cậy. Chỉ cần làm tốt bốn điều đó, bạn đã vượt xa phần lớn các danh sách trong thị trường của mình rồi.

Dưới đây là những gì tôi đã học: tỷ lệ phân chia chính xác thay đổi rất nhiều tùy theo thành phố và mùa vụ. Trong một số thị trường, top 10 phần trăm danh sách chiếm ưu thế. Trong những nơi khác, đó là khoảng 20 hoặc 30 phần trăm hàng đầu. Mục đích không phải là chính xác phần trăm—mà là nhận thức rằng sự tập trung tồn tại và những cải tiến nhỏ, có chủ đích sẽ vượt xa những nỗ lực rải rác, nửa vời.

Tôi đã thử nghiệm điều này với phương pháp đơn giản 30/60/90. Tháng đầu tiên, tôi tập trung vào ảnh và mô tả danh sách. Dành một cuối tuần, thuê nhiếp ảnh gia, viết lại mô tả. Tháng thứ hai, tôi tinh chỉnh các quy tắc định giá và điều chỉnh thời gian phản hồi. Tháng thứ ba, tôi xem xét các mối quan hệ hợp tác và các phương án mở rộng ít vốn hơn. Mỗi giai đoạn dựa trên giai đoạn trước, và tôi có thể đo lường chính xác những gì hiệu quả vì tôi thay đổi từng thứ một.

Dữ liệu ủng hộ điều này. Các nghiên cứu về sự tập trung của nền tảng cho thấy các yếu tố vận hành như ảnh, tối ưu hóa giá, giao tiếp với khách và chất lượng dọn phòng luôn phân biệt các nhà xuất sắc nhất với phần còn lại. Không phức tạp—chỉ là công việc không hào nhoáng mà hầu hết các chủ nhà bỏ qua.

Bây giờ, nếu bạn đang nghĩ đến việc mở rộng mà không có nhiều tiền mặt, có những con đường thực tế. Thuê theo kiểu arbitrage cho phép bạn vận hành một căn hộ mà không cần mua, nhưng bạn cần có sự cho phép bằng văn bản của chủ nhà và phải kiểm tra các quy định địa phương trước. Các hợp tác có thể hiệu quả nếu cả hai bên rõ ràng về điều khoản và phần chia lợi nhuận. Tài chính từ người bán có thể giảm bớt số tiền ban đầu nếu người bán sẵn lòng. Sử dụng vốn chủ sở hữu nhà cũng là một lựa chọn, mặc dù bạn đang tận dụng chính căn nhà của mình, nên cần tính toán cẩn thận.

Lỗi phổ biến nhất mà tôi thấy các chủ nhà mắc phải là mở rộng quy mô trước khi chứng minh được mô hình kinh tế của căn hộ. Họ thấy một tháng tốt và đột nhiên muốn mở rộng. Đừng làm vậy. Cải thiện ADR và tỷ lệ lấp đầy của bạn qua các sửa chữa cơ bản trước. Theo dõi doanh thu ròng sau phí, thuế và chi phí dọn dẹp. Chỉ khi đó mới nên xem xét hợp tác hoặc vay vốn. Và luôn luôn—luôn luôn—có sự cho phép bằng văn bản của chủ nhà và xác minh các quy định địa phương trước khi đăng ký bất cứ thứ gì.

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy lấy một danh sách kiểm tra. Đầu tiên là ảnh, sau đó là nội dung mô tả, rồi đến giá cả, rồi giao tiếp với khách. Thử nghiệm mỗi thay đổi ít nhất 30 ngày và đo lường tỷ lệ lấp đầy cùng mức giá trung bình hàng ngày. Bạn sẽ thấy điều gì thực sự hiệu quả trong thị trường của mình, chứ không phải theo những gì một hướng dẫn nói là nên làm.

Khung 80/20 không phải là về những con đường tắt. Nó về việc có chủ đích. Chọn những sửa chữa có tác động lớn, thử nghiệm chúng một cách hệ thống, ghi lại những gì hiệu quả, và chỉ khi đó mới nghĩ đến việc mở rộng hoặc mua lại. Đó là cách bạn xây dựng một nền tảng bền vững thực sự trên nền tảng này.