Hướng dẫn của bạn về Quy trình Xác nhận Đóng: Lịch trình và Các bước tiếp theo

Cụm từ “clear to close” đại diện cho một mốc quan trọng trong hành trình vay mua nhà. Sau nhiều tuần nộp hồ sơ, xác minh lý lịch và liên lạc với các nhà cho vay, người vay cuối cùng nhận được thông báo rằng đơn vay của họ đã được chấp thuận và họ đang tiến gần đến đích. Nhưng chính xác điều gì xảy ra giữa lúc nhận được phê duyệt này và thực sự nhận chìa khóa nhà mới hoặc hoàn tất việc tái cấp vốn của bạn? Hiểu rõ quy trình sau phê duyệt là điều cần thiết để đặt kỳ vọng thực tế về thời gian và các bước tiếp theo.

Hiểu về trạng thái “Clear to Close”

Khi một nhà thẩm định vay và đại lý ký quỹ xác nhận khoản vay “clear to close”, họ đã hoàn tất đánh giá toàn diện hồ sơ của bạn và xác định rằng tất cả các yêu cầu đã được đáp ứng. Tình trạng phê duyệt này có nghĩa là nhà cho vay của bạn sẵn sàng cấp vốn trong vòng vài ngày, và quá trình ký kết—hoàn tất giao dịch bất động sản của bạn—đang trong tầm tay.

Việc xác định “clear to close” yêu cầu xác minh một số mục quan trọng:

• Thẩm định giá xác nhận giá trị bất động sản phù hợp với khoản vay
• Hồ sơ ngân hàng không có khoản tiền gửi đáng ngờ cho thấy nghĩa vụ nợ chưa được tiết lộ
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập nằm trong giới hạn chấp nhận được cho loại khoản vay của bạn
• Hồ sơ tín dụng vẫn sạch sẽ, không có tài khoản mới hoặc thanh toán trễ
• Chính sách bảo hiểm nhà đã được mua cho tài sản
• Tìm kiếm quyền sở hữu xác nhận tài sản rõ ràng, có bảo hiểm quyền sở hữu nếu cần
• Kết quả kiểm tra côn trùng đạt yêu cầu, các biện pháp xử lý cần thiết đã được thực hiện
• Xác minh công việc xác nhận bạn vẫn còn đang làm việc

Sau khi được phê duyệt: Quá trình “Clear to Close” diễn ra

Khi bạn nhận được thông báo rằng khoản vay của bạn đã “clear to close”, có một số hoạt động quan trọng cần thực hiện trước khi bạn có thể chuyển vào nhà mới hoặc hoàn tất giao dịch tái cấp vốn.

Xem xét Báo cáo Kết thúc Giao dịch

Bước đầu tiên rõ ràng là khi nhà cho vay chuẩn bị và gửi cho bạn báo cáo kết thúc giao dịch ban đầu. Tài liệu này tóm tắt toàn bộ giao dịch của bạn, chi tiết lãi suất vay, thời hạn trả nợ, phân loại khoản vay, các khoản phí đóng góp, và tổng số tiền bạn cần mang đến bàn ký kết.

Luật liên bang quy định thời gian chờ 3 ngày làm việc giữa khi nhận được báo cáo này và ký các tài liệu vay cuối cùng của bạn. Thời gian này (không tính Chủ nhật và ngày lễ liên bang) cho phép bạn so sánh kỹ các số liệu với ước tính ban đầu của khoản vay. Kiểm tra xem các điều khoản, lãi suất và chi phí có phù hợp với những gì nhà cho vay đã hứa ban đầu không. Liên hệ ngay với nhân viên vay của bạn nếu có bất kỳ số liệu nào không chính xác hoặc bất ngờ. Nếu cần chỉnh sửa, hãy nhớ rằng việc phát hành báo cáo kết thúc mới sẽ bắt đầu lại chu kỳ 3 ngày chờ đợi.

Sắp xếp thủ tục chuyển tiền qua wire

Trước cuộc hẹn ký kết, liên hệ với nhà cho vay để biết hướng dẫn cụ thể về cách và nơi gửi “tiền mặt để đóng”—tức khoản tiền bạn cần để trả trước và các khoản phí đóng góp. Ngân hàng hoặc tổ chức tài chính của bạn sẽ xử lý quá trình chuyển tiền wire thực tế. Do tình trạng lừa đảo qua wire trong các giao dịch bất động sản ngày càng phổ biến, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) khuyến nghị xác minh chi tiết chuyển tiền trực tiếp với nhà cho vay qua số điện thoại đã thiết lập thay vì nhấp vào các liên kết trong email. Dành thời gian để hiểu các thực hành chống lừa đảo tốt nhất trước khi bắt đầu chuyển tiền.

Thực hiện kiểm tra cuối cùng nhà

Nếu bạn mua nhà, hãy sử dụng thời gian chờ 3 ngày để thực hiện kiểm tra cuối cùng. Người mua từ xa có thể yêu cầu đại lý bất động sản của mình thực hiện kiểm tra qua video. Xác nhận rằng người bán đã duy trì tài sản đúng theo điều khoản trong hợp đồng mua bán. Kiểm tra xem các vật dụng đã thỏa thuận—thiết bị, phụ kiện, hoặc các sửa chữa đã hoàn thành—có trong tình trạng tốt và phù hợp không. Kiểm tra cuối cùng này giúp tránh tranh chấp khi ký kết.

Thu thập và ký các tài liệu đóng

Nhà cho vay của bạn chuyển tất cả các tài liệu vay đã chuẩn bị đến công ty ký quỹ (còn gọi là công ty tiêu đề hoặc công ty thanh toán), nơi sẽ tập hợp các giấy tờ đóng khác và sắp xếp để bạn ký tất cả. Việc ký có thể diễn ra tại văn phòng công ty tiêu đề, văn phòng luật sư, nhà của bạn hoặc địa điểm khác đã thỏa thuận, tùy theo quy định của từng bang.

Một đại lý ký kết có chứng thực phải có mặt để chứng kiến chữ ký của bạn và xác nhận danh tính. Các phương thức thay thế hiện đại đang xuất hiện: một số bang cho phép ký trực tuyến hoàn toàn qua notarization từ xa (RON), mặc dù tính đến năm 2023, California, Georgia và Connecticut cấm phương pháp này. Mississippi và Massachusetts cho phép sử dụng tạm thời RON trong các giai đoạn nhất định, trong khi South Carolina vẫn chưa thiết lập khung pháp lý.

Báo cáo kết thúc cuối cùng của bạn sẽ phản ánh phiên bản ban đầu, có thể điều chỉnh cho thuế tài sản hoặc phí bảo hiểm theo tỷ lệ nếu ngày đóng đã thay đổi. Sau khi ký, đại lý ký kết đảm bảo tất cả các bên liên quan—nhà cho vay, người bán nhà (nếu có), nhà cho vay của người bán, các nhà cung cấp bảo hiểm và cơ quan thuế—nhận được các tài liệu cần thiết.

Khởi động giải ngân và cấp vốn vay

Sau khi bạn chuyển tiền theo yêu cầu và nhà cho vay phê duyệt các tài liệu đã ký, nhà cho vay sẽ giải ngân khoản vay cho công ty ký quỹ. Đại lý ký quỹ sau đó phân phối các khoản tiền này đến các bên nhận phù hợp: nhà cho vay hiện tại của bạn (đối với tái cấp vốn), người bán nhà và nhà cho vay của họ (đối với mua bán), các công ty bảo hiểm nhà, và cơ quan thuế địa phương. Đặc biệt đối với các giao dịch tái cấp vốn, việc cấp vốn không thể diễn ra cho đến khi hết thời hạn 3 ngày quyền rút lui, tạo cơ hội cuối cùng cho người vay hủy bỏ.

Đăng ký các tài liệu pháp lý với quận

Đại lý ký kết sẽ nộp hồ sơ ghi nhận giấy vay thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp với văn phòng ghi nhận của quận, xác lập quyền thế chính thức đối với tài sản. Trong các giao dịch mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng sẽ được ghi nhận. Các nhà cho vay hiện tại nhận khoản thanh toán nợ gốc phải có giấy giải chấp hoặc giấy xác nhận đã thanh toán được nộp cùng quận, mặc dù các công ty tiêu đề thường xử lý việc này thay cho họ.

Được quyền truy cập vào tài sản

Đối với người mua nhà, quyền sở hữu chính thức và quyền chiếm hữu tài sản bắt đầu khi giấy chứng nhận quyền sở hữu được ghi nhận tại quận. Đây là thời điểm bạn có thể chuyển vào và sở hữu nhà.

Hoàn tất thủ tục giải quyết khoản vay

Một đại lý thanh toán sẽ hoàn tất việc ký kết khoản vay. Nếu bạn đã đặt cọc trước hoặc trả trước ước tính cho thuế và bảo hiểm vượt quá chi phí thực tế, bạn sẽ nhận được hoàn lại tiền. Bạn cũng sẽ nhận các bản sao tất cả các tài liệu vay cuối cùng để lưu giữ.

Rủi ro sau khi “Clear to Close”: Những gì vẫn có thể xảy ra sai sót

Dù đã nhận được trạng thái “clear to close”, vẫn có khả năng bị từ chối vay trong những ngày cuối cùng trước khi ký kết. Các nhà cho vay vẫn theo dõi các thay đổi làm tăng rủi ro của người vay. Để bảo vệ phê duyệt của bạn, tránh các hoạt động tài chính lớn như:

• Mở tài khoản tín dụng mới hoặc vay mượn
• Mua sắm lớn bằng thẻ tín dụng
• Thay đổi công việc hoặc bỏ việc
• Các thủ tục kết hôn hoặc ly dị
• Chuyển tiền giữa các tổ chức tài chính
• Gửi hoặc rút tiền lớn
• Thanh toán các khoản nợ hiện có

Bất kỳ hành động nào trong số này đều có thể khiến quá trình thẩm định thêm hoặc dẫn đến việc rút lại khoản vay.

Thời gian biến động: Bao lâu để bạn nhận chìa khóa

Thời gian từ khi nhận được phê duyệt “clear to close” đến khi hoàn tất giải ngân và ký kết cuối cùng phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

Độ chính xác của Báo cáo Kết thúc Giao dịch: Nếu báo cáo ban đầu của bạn chính xác, bạn sẽ ký nhanh hơn so với các trường hợp cần chỉnh sửa. Nhớ rằng, quy định bắt buộc là phải chờ 3 ngày làm việc cho cả báo cáo ban đầu và các báo cáo sửa đổi trước khi ký.

Quy định theo từng bang: Thủ tục ký kết, giải ngân và ghi nhận có thể khác nhau theo từng bang. Hầu hết bang cho phép ký, giải ngân và ghi nhận trong cùng ngày, trong khi một số bang yêu cầu các bước này diễn ra trong vòng ba ngày.

Các chậm trễ bên ngoài: Bệnh tật, tình huống khẩn cấp cá nhân hoặc nhu cầu cao về dịch vụ ký kết có thể gây trì hoãn ngoài dự kiến khi bạn gần hoàn tất.

Tình hình cá nhân: Các vấn đề sức khỏe hoặc khủng hoảng gia đình có thể cần hoãn lại, vì việc ký các tài liệu tài chính quan trọng và chuyển tiền wire đòi hỏi sự tỉnh táo và ổn định tinh thần.

Phần lớn người vay sẽ chuyển từ trạng thái “clear to close” sang ký kết và giải ngân đầy đủ trong vòng một tuần, mặc dù thời gian chính xác phụ thuộc vào các yếu tố này. Hiểu rõ từng bước và các khả năng trì hoãn giúp bạn đặt kỳ vọng phù hợp khi tiến gần đến việc hoàn tất giao dịch vay mua nhà của mình.