Hiểu rõ yêu cầu định giá FHA cho việc mua nhà của bạn

Khi vay FHA, người vay lợi ích từ các tiêu chuẩn cho vay linh hoạt hơn so với các khoản vay thế chấp thông thường. Tuy nhiên, sự tiếp cận này đi kèm với một thỏa hiệp: tiêu chuẩn đánh giá tài sản nghiêm ngặt hơn. Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) yêu cầu một đánh giá toàn diện về bất kỳ ngôi nhà nào được mua bằng khoản vay FHA, đi xa hơn nhiều so với kiểm tra định giá đơn thuần. Phương pháp này nhằm bảo vệ cả người cho vay lẫn người vay bằng cách đảm bảo rằng các bất động sản không chỉ là khoản đầu tư hợp lý mà còn là nơi an toàn để sinh sống.

Mục đích cốt lõi của đánh giá tài sản FHA

Thẩm định FHA có nhiệm vụ kép phân biệt nó với các định giá tài sản thông thường. Thứ nhất, nó xác định giá trị thị trường của ngôi nhà để đảm bảo rằng người cho vay không cấp tín dụng quá mức cho người mua. Thứ hai—và cũng quan trọng không kém—nó xác nhận rằng tài sản đáp ứng các tiêu chuẩn về khả năng sinh sống và an toàn nghiêm ngặt do chính sách nhà ở liên bang đặt ra.

Khác với các định giá truyền thống chủ yếu tập trung vào giá trị tài chính, đánh giá FHA xem xét kỹ lưỡng tình trạng vật lý của ngôi nhà. Người đánh giá có chứng nhận sẽ kiểm tra các thành phần cấu trúc, hệ thống cơ khí, tiện ích và môi trường xung quanh để xác nhận rằng tài sản sẽ hỗ trợ sinh sống an toàn và duy trì giá trị theo thời gian. Phương pháp toàn diện này phản ánh cam kết của FHA trong việc ngăn chặn người mua nhà mua phải các bất động sản có lỗi ẩn hoặc nguy hiểm về an toàn.

Quy trình đánh giá: Thời gian và những gì bạn cần biết

Thường thì quá trình đánh giá tài sản FHA kéo dài từ vài ngày đến một tuần, tùy thuộc vào độ phức tạp và quy mô của bất động sản. Một thẩm định viên được cấp phép và chấp thuận bởi FHA sẽ thực hiện kiểm tra tại chỗ, bao gồm cả không gian trong nhà và ngoài trời, so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực.

Trong chuyến thăm này, thẩm định viên hoàn thành Báo cáo Định giá Nhà ở Thống nhất (Uniform Residential Appraisal Report), một tài liệu tiêu chuẩn do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) yêu cầu. Báo cáo này bao gồm các chi tiết quan trọng về tài sản như năm xây dựng, diện tích sàn, số phòng, và các hư hỏng hoặc vi phạm quy chuẩn rõ ràng. Quan trọng nhất, nó xác định các sửa chữa cần thiết để tuân thủ tiêu chuẩn liên bang và ước tính chi phí hoàn thiện chúng.

Thẩm định viên dựa vào các so sánh thị trường, tình trạng tài sản, yếu tố vị trí và tổng thể kết cấu để định giá. Họ đặc biệt tìm kiếm bằng chứng cho thấy ngôi nhà “an toàn, vững chắc và đáng tin cậy”—tiêu chuẩn của liên bang cho các tài sản được tài trợ bởi FHA.

Danh sách kiểm tra tiêu chuẩn đánh giá tài sản FHA

Các thẩm định viên FHA làm việc dựa trên hướng dẫn chi tiết được thiết lập trong Sổ tay Chính sách Nhà ở Đơn gia đình của HUD. Trong quá trình kiểm tra, họ đánh giá một cách hệ thống:

Thành phần cấu trúc:

• Tính toàn vẹn và ổn định của móng nhà
• Tình trạng mái nhà và tuổi thọ còn lại
• Vật liệu bao che bên ngoài và khả năng chống thời tiết
• Cấu trúc tường và sàn
• An toàn và chức năng của ống khói

Hệ thống xây dựng:

• Hệ thống điện và các tính năng an toàn
• Hệ thống sưởi và khả năng giữ ấm phù hợp
• Hệ thống cấp thoát nước và truy cập nước nóng sạch
• Hệ thống xử lý chất thải và vệ sinh
• Hệ thống thoát nước và độ dốc xung quanh nhà

Yếu tố về sức khỏe và an toàn:

• Có hay không sơn chứa chì (đặc biệt quan trọng đối với nhà xây trước năm 1978)
• Dấu hiệu hư hỏng do nước, nấm mốc hoặc xâm nhập ẩm ướt
• Sự gây hại của côn trùng, đặc biệt là mối mọt
• Tình trạng tường thạch cao và các vật liệu nguy hiểm
• Độ sáng phù hợp trong toàn bộ ngôi nhà

Điều kiện bên ngoài và khu đất:

• An toàn của lối đi, vỉa hè
• Gần đường dây điện cao thế
• Ô nhiễm đất hoặc vật liệu nguy hiểm
• Khả năng tiếp cận và tình trạng của không gian trống dưới nhà
• Bảo trì và vẻ ngoài chung của tài sản

Bất kỳ lỗi, ô nhiễm hoặc vi phạm quy chuẩn nào đều được ghi nhận để sửa chữa. Thẩm định viên không chỉ đơn thuần liệt kê các vấn đề—họ bảo vệ khoản đầu tư của bạn bằng cách đảm bảo ngôi nhà đáp ứng các tiêu chuẩn sinh sống.

Sự khác biệt giữa thẩm định FHA và kiểm tra nhà tiêu chuẩn

Nhiều người mua nhầm lẫn giữa thẩm định và kiểm tra nhà, nhưng chúng phục vụ các mục đích khác nhau. Trong khi thẩm định FHA bao gồm các yếu tố đánh giá cấu trúc, nó không cung cấp phân tích toàn diện như kiểm tra nhà chuyên nghiệp do thợ kiểm định có giấy phép thực hiện.

Thẩm định FHA tập trung hẹp vào việc xác định ngôi nhà có đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu của liên bang và giá trị thị trường hay không. Trong khi đó, kiểm tra nhà chuyên nghiệp cung cấp phân tích sâu về hệ thống, các vấn đề tiềm ẩn trong tương lai, các mối nguy về an toàn và nhu cầu bảo trì. Các kiểm tra viên sẽ phát hiện các vấn đề có thể không ảnh hưởng đến tiêu chuẩn FHA nhưng lại tốn kém hàng nghìn đô la để sửa chữa.

Điều quan trọng là, thẩm định FHA bắt buộc để được duyệt vay, còn kiểm tra nhà là tùy chọn. Người mua thông minh thường làm cả hai. Thẩm định FHA bảo vệ người cho vay; kiểm tra nhà bảo vệ người mua. Chi phí cho cả hai khá tương đương—thẩm định thường từ 400 đến 900 đô la tùy theo vị trí và quy mô bất động sản, trong khi kiểm tra nhà cũng rơi vào khoảng đó.

Nếu kết quả kiểm tra phát hiện lỗi lớn và hợp đồng mua bán có điều khoản kiểm tra, bạn có thể thương lượng lại giá hoặc yêu cầu sửa chữa trước khi ký kết. Nếu không có điều khoản này, bạn có thể mất tiền đặt cọc nếu rút lui khỏi giao dịch.

Khi phát hiện vấn đề trong đánh giá, các bước tiếp theo là gì?

Kết quả của thẩm định sẽ quyết định bước tiếp theo của bạn. Nếu không có vấn đề lớn, bạn tiến tới ký kết và nhận quyền sở hữu nhà mới. Nhưng nếu có vấn đề, người cho vay thường yêu cầu sửa chữa trước khi phê duyệt khoản vay FHA.

Thông thường, người bán sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa trừ khi hợp đồng mua bán quy định khác. Trong một số trường hợp, bạn có thể tiếp tục mua nhà và đồng ý hoàn tất sửa chữa sau khi ký kết—nhưng điều này cần sự chấp thuận của người cho vay và có thể ảnh hưởng đến điều khoản vay của bạn.

Nếu chi phí sửa chữa vượt quá khả năng tài chính của bạn, khoản vay FHA 203(k) sửa chữa có thể là lựa chọn thay thế. Loại vay đặc biệt này tài trợ cả mua nhà lẫn chi phí cải tạo, cho phép bạn mua một bất động sản cần sửa chữa và vay vốn để nâng cấp trong một khoản vay duy nhất.

Một điểm quan trọng: các ngân hàng không thể giải ngân số tiền vượt quá giá trị định giá. Nếu giá mua của bạn cao hơn định giá của thẩm định viên, bạn phải tăng tiền đặt cọc để bù đắp hoặc thương lượng lại với người bán. Nếu hợp đồng mua bán không có điều khoản bảo vệ bằng thỏa thuận kiểm tra, rút lui khỏi giao dịch đồng nghĩa mất tiền đặt cọc.

Các câu hỏi chính về yêu cầu thẩm định FHA

Chi phí trung bình của một thẩm định FHA là bao nhiêu?

Hầu hết các khoản thẩm định FHA có chi phí từ 400 đến 900 đô la, tùy theo vị trí địa lý, quy mô bất động sản và điều kiện thị trường. Người mua nhà thường trả khoản này trong chi phí đóng.

Tại sao FHA đặt ra các yêu cầu thẩm định nghiêm ngặt như vậy?

Tiêu chuẩn đánh giá khắt khe của FHA nhằm bảo vệ người vay khỏi mua phải các bất động sản không an toàn hoặc có lỗi. Bằng cách đảm bảo nhà ở đáp ứng các tiêu chuẩn về khả năng sinh sống và kết cấu, FHA ngăn người mua thừa hưởng các vấn đề tốn kém hoặc sống trong điều kiện nguy hiểm. Điều này giúp duy trì giá trị bất động sản và thúc đẩy sở hữu nhà bền vững.

Thời hạn hiệu lực của thẩm định FHA là bao lâu?

Thẩm định FHA ban đầu có hiệu lực trong vòng 180 ngày kể từ ngày định giá. Nếu cần cập nhật định giá—thường xảy ra khi quá trình mua kéo dài quá sáu tháng—bản định giá mới có hiệu lực từ 240 ngày đến một năm, tùy theo điều kiện thị trường và yêu cầu của ngân hàng.

Có những lựa chọn nào nếu thẩm định phát hiện ra vấn đề lớn?

Bạn có thể chọn các hướng đi khác nhau. Người bán có thể hoàn tất các sửa chữa cần thiết, bạn có thể thương lượng giảm giá, hoặc bạn có thể tiến hành sửa chữa sau khi mua (với sự chấp thuận của ngân hàng). Khoản vay FHA 203(k) cho phép bạn vay vốn để mua và sửa chữa cùng lúc. Hoặc, bạn có thể rút lui—tuy nhiên, điều này được bảo vệ nếu hợp đồng mua bán có điều khoản bảo vệ bằng thỏa thuận kiểm tra.

Hiểu rõ các yêu cầu thẩm định FHA giúp bạn tự tin hơn trong quá trình mua nhà. Những yêu cầu này không phải là rào cản mà là các biện pháp bảo vệ, đảm bảo rằng ngôi nhà mới của bạn là khoản đầu tư vững chắc và nơi an toàn cho nhiều năm tới.