Từ $243 đến $1,388: Hiểu về sự tăng đột biến của Giá thuê trung bình kể từ năm 1980

Khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đang đối mặt với người thuê nhà Mỹ có nguồn gốc sâu xa. Một cái nhìn về mức thuê trung bình năm 1980 cho thấy rõ sự thay đổi đáng kể của thị trường thuê nhà trong bốn thập kỷ qua. Những khoản thanh toán hàng tháng từng có vẻ như manageable đã trở thành gánh nặng ngày càng không thể chi trả đối với hàng triệu người. Hiểu được quỹ đạo này không chỉ đơn thuần là tò mò lịch sử—nó là bối cảnh cần thiết để hiểu rõ cuộc khủng hoảng nhà ở ngày nay.

Mốc năm 1980: Khi mức thuê trung bình còn rất phải chăng

Vào năm 1980, mức thuê trung bình hàng tháng trên toàn nước Mỹ chỉ là 243 đô la, theo iPropertyManagement. Đến năm 1985, con số này đã tăng lên 432 đô la. Đến tháng 8 năm 2022, mức trung bình toàn quốc đã tăng vọt lên 1.388 đô la. Những con số này kể một câu chuyện hấp dẫn, nhưng để so sánh chúng cần hiểu ý nghĩa của chúng đối với người thuê nhà tại từng thời điểm.

Thị trường thuê nhà năm 1980 diễn ra sau nhiều năm ổn định tương đối. Trong suốt thập niên 1960 và đầu thập niên 1970, nhà ở vẫn khá dễ tiếp cận cho các gia đình trung lưu. Nhưng cuộc suy thoái kinh tế giữa những năm 1970 đã gây ra một sự thay đổi căn bản về khả năng chi trả nhà ở, bắt đầu một xu hướng chỉ ngày càng tăng tốc.

Gần 9% mỗi năm: Sự tăng trưởng không ngừng của tiền thuê nhà

Kể từ năm 1980, mức thuê trung bình đã tăng khoảng 9% mỗi năm, theo phân tích dữ liệu nhà ở. Quỹ đạo tăng trưởng đều đặn này là nơi câu chuyện thực sự bắt đầu—bởi vì nó vượt xa lạm phát tiền lương một cách đáng kể. Thu nhập của người lao động đơn giản là không theo kịp chi phí nhà ở.

Để minh họa cho sự chênh lệch này: khi điều chỉnh theo lạm phát năm 2022, thu nhập trung bình hàng năm của Mỹ năm 1980 là 29.300 đô la. Đến quý 4 năm 2023, mức lương trung bình quốc gia đã tăng lên 59.384 đô la. Mặc dù con số này gần như gấp đôi về danh nghĩa, nhưng mức tăng thuê nhà đã vượt xa tốc độ tăng trưởng này. Một người thuê nhà trả 243 đô la mỗi tháng năm 1980 sẽ chiếm tỷ lệ phần trăm thu nhập khác so với người trả 1.388 đô la năm 2022—và gánh nặng đối với người thuê nhà hiện đại nặng hơn nhiều.

Bối cảnh: Giá thực phẩm kể câu chuyện khác

Để đặt lạm phát thuê nhà vào bối cảnh, hãy xem xét cách các mặt hàng tiêu dùng khác đã thay đổi như thế nào. Dữ liệu lịch sử cho thấy trong thập niên 1980, sữa có giá khoảng 1,59 đô la mỗi gallon (Iowa, 1987), táo là 0,39 đô la mỗi pound (Wyoming, 1986), và thịt bò xay là 1,39 đô la mỗi pound (New York, 1980). Mặc dù những mức giá này đã tăng trong bốn thập kỷ qua, nhưng chúng không tăng với tốc độ gần như tương tự như nhà ở. Điều này làm nổi bật lý do tại sao thuê nhà đã trở thành mối quan tâm chiếm ưu thế trong ngân sách gia đình.

Khi thuê nhà chiếm phần lớn thu nhập của bạn

Ảnh hưởng của xu hướng này đến con người thật sự đáng kinh ngạc. Theo nghiên cứu của TIME, năm 2022, một nửa số người thuê nhà ở Mỹ được xem là gánh nặng chi phí, nghĩa là họ dành hơn 30% tổng thu nhập trước thuế cho nhà ở. Thậm chí còn đáng lo ngại hơn, hơn 12 triệu người Mỹ dành ít nhất một nửa tiền lương của họ chỉ để trả tiền thuê nhà.

Điều này không phải là tình hình năm 1980, khi tỷ lệ gánh nặng chi phí tổng thể của người thuê nhà đã đạt 35% vào năm đó—một con số đáng lo ngại trong chính nó, nhưng vẫn có thể kiểm soát được so với khủng hoảng ngày nay. Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard đã ghi nhận thời kỳ trước đó, lưu ý rằng ngay cả khi hơn một phần ba người thuê nhà gặp khó khăn tài chính, điều kiện vẫn tốt hơn nhiều so với những thế hệ sau này sẽ trải qua.

Điều này có ý nghĩa gì trong tương lai

Khoảng cách giữa mức thuê trung bình năm 1980 và ngày nay không chỉ phản ánh lạm phát. Nó còn phản ánh những thay đổi cấu trúc trong cung cấp nhà ở, sự trì trệ của tiền lương đối với nhiều người lao động, và tác động cộng hưởng của nhiều thập kỷ thiếu đầu tư vào nhà ở giá phải chăng. Đối với người thuê nhà trung lưu, phép tính này là không thể tránh khỏi: khoản thanh toán hàng tháng cho nhà ở chiếm một phần chưa từng có trong thu nhập hộ gia đình, từ đó thay đổi căn bản kế hoạch tài chính và chất lượng cuộc sống của hàng triệu người Mỹ.