Hiểu về lãi suất thế chấp năm 2025: Những điều người mua nhà cần biết

Tiền cảnh về lãi suất thế chấp tiếp tục phát triển khi các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định cho vay trên toàn quốc. Đối với bất kỳ ai đang xem xét mua nhà hoặc tái cấp vốn một khoản vay hiện có, việc hiểu cách hoạt động của lãi suất thế chấp — và những yếu tố thúc đẩy chúng — là điều cần thiết để đưa ra các quyết định tài chính sáng suốt. Hướng dẫn này phân tích môi trường hiện tại, giải thích các khái niệm chính, và cung cấp các chiến lược hành động để đảm bảo điều kiện tốt nhất có thể cho khoản vay mua nhà của bạn.

Tình hình hiện tại của lãi suất thế chấp

Dữ liệu thị trường gần đây cho thấy lãi suất thế chấp duy trì trong phạm vi khá hẹp. Theo khảo sát hàng ngày của Money, lãi suất cố định 30 năm trung bình khoảng 6.916%, tăng nhẹ 0.043 điểm phần trăm. Trong khi đó, khảo sát chuẩn của Freddie Mac báo cáo lãi suất thấp hơn một chút, với khoản vay cố định 30 năm khoảng 6.74%. Những con số này nhấn mạnh một thực tế quan trọng: lãi suất thế chấp vẫn còn cao hơn mức thấp lịch sử, mặc dù đã ổn định trong phạm vi dự đoán từ 6.6% đến 6.9%.

Điều gì đang thúc đẩy sự ổn định này? Dữ liệu kinh tế gần đây cho thấy bức tranh hỗn hợp. Tăng trưởng việc làm vượt mong đợi, số đơn xin thất nghiệp thấp hơn dự kiến, cho thấy nền kinh tế vẫn còn khá bền vững. Tuy nhiên, các mối lo ngại vẫn còn hiện hữu. Khi các thuế quan mới có hiệu lực, các nhà kinh tế lo ngại rằng áp lực lạm phát có thể tái xuất hiện, khiến khả năng Cục Dự trữ Liên bang (Fed) cắt giảm lãi suất trong thời gian tới là khó xảy ra. Điều này có nghĩa là người mua nhà nên chuẩn bị cho lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao trong phạm vi 6% trong tương lai gần.

Khoản cố định so với điều chỉnh: Loại lãi suất nào phù hợp với bạn?

Khi mua vay thế chấp, việc hiểu rõ sự khác biệt cơ bản giữa lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh là rất quan trọng. Mỗi loại có những lợi ích và nhược điểm riêng.

Vay thế chấp cố định: Ổn định và dự đoán được

Vay cố định khóa lãi suất trong suốt thời gian vay — thường là 15 hoặc 30 năm. Điều này có nghĩa là khoản thanh toán gốc và lãi của bạn sẽ giữ nguyên suốt đời vay, giúp bạn dễ dàng lập ngân sách và bảo vệ khỏi các đợt tăng lãi suất trong tương lai. Nhược điểm là lãi suất cố định thường cao hơn so với lãi suất giới thiệu của các khoản vay điều chỉnh. Lựa chọn cố định 30 năm vẫn là phổ biến nhất vì tính ổn định này và vì khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn giúp các khoản vay lớn dễ tiếp cận hơn.

Vay điều chỉnh: Tiềm năng tiết kiệm kèm rủi ro

Vay điều chỉnh (ARM) bắt đầu với lãi suất thấp hơn, cố định trong một khoảng thời gian nhất định — thường là 7 hoặc 10 năm (gọi là ARM 7/1 hoặc 10/1). Sau giai đoạn giới thiệu này, lãi suất sẽ điều chỉnh định kỳ dựa trên điều kiện thị trường. Trong khi khoản tiết kiệm ban đầu hấp dẫn, người vay cần chuẩn bị cho khả năng thanh toán cao hơn khi lãi suất điều chỉnh bắt đầu. ARM phù hợp với những người dự định bán hoặc tái cấp vốn trước khi thời gian điều chỉnh bắt đầu, nhưng đòi hỏi khả năng chịu rủi ro cao hơn và linh hoạt tài chính.

Lãi suất hiện tại cho các kỳ hạn khác nhau gồm: vay cố định 15 năm trung bình khoảng 6.177%, ARM 7/1 gần 6.312%, và ARM 10/1 khoảng 6.69%. Thị trường tái cấp vốn cũng có xu hướng tương tự, với lãi suất vay 30 năm khoảng 6.957%.

Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng thế nào đến lãi suất thế chấp

Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất giúp giải thích tại sao chúng biến động và tại sao các chuyên gia dự đoán như vậy. Mối quan hệ giữa lãi suất thế chấp và điều kiện kinh tế vừa trực tiếp vừa phức tạp.

Vai trò của Cục Dự trữ Liên bang (Fed)

Fed thiết lập lãi suất quỹ liên bang, là một chuẩn mực ngắn hạn ảnh hưởng đến tất cả các lãi suất khác trong nền kinh tế. Mặc dù lãi suất thế chấp không phản ánh trực tiếp quyết định của Fed, chúng theo sát lợi tức trái phiếu kho bạc 10 năm. Các mô hình lịch sử cho thấy lãi suất thế chấp thường cao hơn lợi tức trái phiếu Kho bạc khoảng 1.8 điểm phần trăm. Khi Fed báo hiệu khả năng cắt giảm lãi suất hoặc giữ nguyên, thị trường thế chấp phản ứng theo. Hiện tại, kỳ vọng Fed sẽ giữ nguyên lãi suất khiến lãi suất thế chấp ổn định — mặc dù cao hơn mức trung bình.

Áp lực lạm phát và thuế quan

Các nhà kinh tế như Jiayi Xu từ Realtor.com chỉ ra rằng tác động của thuế quan có thể đẩy lạm phát lên cao hơn, từ đó duy trì lãi suất thế chấp cao. Trong các giai đoạn bất ổn kinh tế và lo ngại về lạm phát, lợi tức trái phiếu Kho bạc thường tăng, kéo theo tất cả các loại lãi suất, kể cả lãi suất vay mua nhà. Chính vì vậy, các biện pháp thuế quan gần đây khiến các chuyên gia tin rằng lãi suất thế chấp sẽ duy trì ở mức cao hơn thay vì giảm mạnh trong ngắn hạn.

Dữ liệu về việc làm và kinh tế

Tăng trưởng việc làm mạnh mẽ và số đơn xin thất nghiệp thấp hơn dự kiến thường hỗ trợ lãi suất cao hơn vì chúng cho thấy nền kinh tế mạnh, giảm khả năng Fed phải kích thích bằng cách cắt giảm lãi suất. Đặc điểm này giải thích tại sao lãi suất thế chấp vẫn duy trì ổn định mặc dù có kỳ vọng giảm của người vay.

Chi phí thực sự của vay mượn: APR so với lãi suất

Khi so sánh các đề nghị vay thế chấp, bạn sẽ gặp hai con số chính: lãi suất và tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR). Hiểu rõ sự khác biệt này có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la.

Lãi suất là số tiền bạn trả dựa trên số tiền vay gốc — tức là chi phí cơ bản của khoản vay. Trong khi đó, APR thể hiện tổng chi phí vay của bạn, bao gồm lãi suất cộng tất cả các khoản phí liên quan đến phát hành và quản lý khoản vay. APR luôn cao hơn lãi suất vì nó phản ánh phí đóng cửa, phí phát hành và các khoản phí khác của nhà cho vay.

Ví dụ thực tế: khoản vay 300.000 đô la với lãi suất 3.1% và phí 2.100 đô la sẽ có APR khoảng 3.169%. Khi so sánh các đề nghị từ nhiều nhà cho vay, tập trung vào APR sẽ cho bạn hình dung chính xác hơn về tổng chi phí thực tế trong suốt thời gian vay. Nhiều người vay chỉ so sánh lãi suất mà bỏ qua bức tranh toàn diện mà APR cung cấp.

Phân tích các khoản phí và yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất của bạn

Ngoài lãi suất cơ bản, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến lãi suất cuối cùng bạn nhận được và tổng chi phí vay.

Thời hạn vay và sự đánh đổi trong thanh toán hàng tháng

Chọn vay 30 năm hay 15 năm là một sự đánh đổi căn bản. Vay 30 năm thường có lãi suất thấp hơn và khoản thanh toán nhỏ hơn, giúp dễ tiếp cận các khoản vay lớn hơn. Tuy nhiên, tổng lãi phải trả sẽ cao hơn nhiều. Vay 15 năm giúp trả nhanh hơn, có lãi suất thấp hơn một chút và tổng chi phí lãi ít hơn — nhưng đòi hỏi khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Ví dụ, với khoản vay 200.000 đô la, lãi suất 6%, vay 30 năm sẽ trả khoảng 1.199 đô la/tháng, trong khi vay 15 năm sẽ là khoảng 1.331 đô la/tháng.

Ảnh hưởng của khoản đặt cọc và điểm tín dụng

Kích thước khoản đặt cọc của bạn ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất. Đặt cọc 20% giúp người vay nhận lãi suất tốt nhất. Ít hơn mức này sẽ kích hoạt bảo hiểm vay mua nhà tư nhân (PMI), có thể tốn tới 1.5% giá trị khoản vay hàng năm, làm tăng tổng chi phí vay. Điểm tín dụng cũng quan trọng — người vay có điểm tín dụng cao (thường trên 780) sẽ nhận lãi suất cạnh tranh hơn, trong khi điểm thấp hơn sẽ bị tính lãi cao hơn.

Tỷ lệ vay trên giá trị (LTV)

LTV so sánh khoản vay của bạn với giá trị căn nhà. LTV cao hơn đồng nghĩa rủi ro lớn hơn cho nhà cho vay, do đó họ sẽ tính lãi cao hơn để bù đắp. Đó là lý do tại sao khoản đặt cọc lớn hơn giúp có lãi suất tốt hơn — giảm rủi ro cho nhà cho vay.

Loại hình và vị trí bất động sản

Vay jumbo (vượt giới hạn cho vay liên bang) thường có lãi suất thấp hơn nhưng yêu cầu điểm tín dụng cao và đặt cọc lớn hơn. Vị trí và loại hình bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá, cùng các chi phí đi kèm như thuế tài sản, bảo hiểm nhà và phí quản lý cộng đồng, thường được tính vào khoản thanh toán hàng tháng.

Các khoản phí bổ sung cần tính

Chi phí đóng cửa — gồm phí phát hành, bảo hiểm tiêu đề, thẩm định và kiểm tra — thường chiếm từ 2% đến 5% giá trị khoản vay và thường phải trả trước. Một số người vay có thể vay các khoản này vào khoản vay, làm tăng số tiền gốc và tổng số tiền phải trả hàng tháng.

Ví dụ về khoản thanh toán hàng tháng ở các lãi suất khác nhau

Để minh họa cách lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả, hãy xem xét một căn nhà trị giá 250.000 đô la, đặt cọc 20% (50.000 đô la), còn lại 200.000 đô la vay. Trong vòng 30 năm:

• Lãi 3%: khoảng 843 đô la/tháng (không tính thuế, bảo hiểm, phí HOA)
• Lãi 4%: khoảng 955 đô la/tháng
• Lãi 6%: khoảng 1.199 đô la/tháng
• Lãi 8%: khoảng 1.468 đô la/tháng

Chỉ chênh lệch 1% lãi suất đã tạo ra hơn 100 đô la mỗi tháng, tương đương hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay. Chính vì vậy, việc săn lùng lãi suất tốt nhất là rất quan trọng.

Mẹo chiến lược để khóa lãi suất tốt hơn

Để có được lãi suất vay mua nhà tốt nhất, cần có chiến lược và kiên trì. Các chuyên gia đề xuất một số cách đã được chứng minh để cải thiện điều kiện vay của bạn.

So sánh nhiều nhà cho vay

Một trong những chiến lược hiệu quả nhất là so sánh nhiều nhà cho vay. Theo phân tích của Freddie Mac, người vay lấy được báo giá từ thêm một nhà cho vay trung bình tiết kiệm khoảng 600 đô la trong suốt thời gian vay. Nếu lấy ba báo giá, tiết kiệm trung bình khoảng 1.200 đô la. Tuy nhiên, khoảng một nửa số người mua nhà chỉ xem xét một nhà cho vay, chủ yếu dựa vào giới thiệu của đại lý. Đừng mắc sai lầm này — liên hệ ngân hàng địa phương, liên minh tín dụng và các nhà cho vay trực tuyến để so sánh.

Tăng khoản đặt cọc

Khoản đặt cọc lớn hơn trực tiếp giúp lãi suất thấp hơn và loại bỏ PMI. Nếu có thể, tăng khoản đặt cọc từ 15% lên 20% hoặc hơn sẽ cải thiện lãi suất và giảm tổng chi phí vay.

Sử dụng điểm thưởng để giảm lãi suất

Điểm thưởng — còn gọi là điểm vay — cho phép bạn giảm lãi suất bằng cách trả trước một phần lãi trong khoản vay. Mỗi điểm bằng 1% khoản vay và có thể giảm lãi suất tới 0.25 điểm phần trăm. Dù tốn phí ban đầu, chiến lược này phù hợp nếu bạn dự định giữ khoản vay đủ lâu để thu hồi khoản đầu tư.

Khóa lãi suất đúng thời điểm

Khi đã tìm được mức lãi suất phù hợp và có đề nghị chấp nhận mua nhà, hãy khóa lãi suất với nhà cho vay. Khóa lãi suất — thường có hiệu lực 45 đến 60 ngày — đảm bảo lãi suất của bạn không thay đổi do biến động thị trường trong quá trình đăng ký và thẩm định. Một số nhà cho vay còn cung cấp tùy chọn “float-down”, cho phép bạn tận dụng lãi suất thấp hơn nếu thị trường giảm trong thời gian khóa, mặc dù thường tốn 0.50% đến 1% của khoản vay.

Xác minh thông tin nhà cho vay

Trước khi cam kết, hãy xác minh uy tín của nhà cho vay bằng cách yêu cầu số NMLS (Hệ thống cấp phép liên bang toàn quốc) và kiểm tra đánh giá trực tuyến. Không phải tất cả nhà cho vay đều cung cấp tất cả các loại vay — ví dụ, một số không cung cấp vay FHA, USDA hoặc VA — nên xác nhận nhà cho vay của bạn có thể cung cấp loại vay bạn cần.

Khi nào nên tái cấp vốn

Tái cấp vốn phù hợp khi mang lại lợi ích rõ ràng — giảm khoản thanh toán hàng tháng, rút ngắn thời hạn vay hoặc truy cập vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, cần tính đến các khoản phí để đảm bảo tiết kiệm đủ để bù đắp. Hầu hết các chuyên gia khuyên nên xem xét tái cấp vốn khi lãi suất hiện tại giảm ít nhất 0.50 điểm phần trăm so với lãi suất hiện tại của bạn. Sử dụng máy tính vay mua nhà để mô phỏng các kịch bản và xác định điểm hòa vốn trước khi quyết định.

Các câu hỏi về lãi suất vay mua nhà của bạn

H: Khi nào chúng ta có thể mong đợi lãi suất vay mua nhà giảm?

Đ: Lãi suất đã giảm từ đỉnh 7.08% tháng 11 năm ngoái, nhưng các chuyên gia dự đoán lãi suất sẽ duy trì trong khoảng 6% đến 7% trong tương lai gần. Hầu hết tin rằng lãi suất cuối cùng sẽ vào khoảng 5%, nhưng thời điểm này vẫn chưa rõ ràng do lo ngại về lạm phát và thuế quan. Thay vì chờ đợi giảm mạnh, hãy tập trung vào việc tìm lãi suất tốt nhất hiện tại.

H: Tôi có nên khóa lãi suất ngay bây giờ không?

Đ: Có. Nếu bạn đã có đề nghị chấp nhận mua nhà và đã chọn mức lãi suất phù hợp, hãy khóa lãi suất ngay để đảm bảo lãi suất không thay đổi (thường trong 45-60 ngày), bất kể biến động thị trường. Điều này giúp bạn tránh rủi ro lãi suất tăng và là lý do để hành động sớm hơn.

H: Tại sao lãi suất của tôi có thể cao hơn trung bình?

Đ: Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất cá nhân của bạn: điểm tín dụng, thời hạn vay, khoản đặt cọc, vị trí bất động sản, loại vay (cố định hay điều chỉnh), và quy mô khoản vay. So sánh nhiều nhà cho vay là điều cần thiết — các nhà cho vay định giá rủi ro khác nhau, và bạn có thể thấy chênh lệch lớn về lãi suất. Cải thiện điểm tín dụng là cách hiệu quả nhất để giảm lãi suất.

H: Có nên tái cấp vốn nếu lãi suất giảm nhẹ không?

Đ: Không nhất thiết. Tái cấp vốn có chi phí, vì vậy giảm 0.25% lãi suất có thể không đủ để bù đắp phí. Hầu hết các chuyên gia khuyên nên xem xét tái cấp vốn khi lãi suất giảm ít nhất 0.50 điểm phần trăm so với lãi suất hiện tại của bạn. Tính toán điểm hòa vốn bằng cách so sánh các khoản vay mới và cũ để đưa ra quyết định sáng suốt.

Quyết định vay mua nhà của bạn

Lãi suất vay mua nhà chỉ là một phần trong toàn bộ quá trình sở hữu nhà — nhưng là phần quan trọng. Hiểu rõ cách lãi suất được cấu trúc, các yếu tố ảnh hưởng và cách chúng tác động đến khả năng chi trả giúp bạn đưa ra các quyết định chiến lược phù hợp với tình hình tài chính và kế hoạch của mình.

Dù là người mua nhà lần đầu hay đã có kinh nghiệm, dành thời gian tìm hiểu, so sánh nhiều nhà cho vay và sử dụng các công cụ như máy tính vay mua nhà, sẽ giúp bạn tìm ra lãi suất và điều kiện tốt nhất. Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, quyết định sáng suốt và chủ động săn lãi suất chính là lợi thế lớn nhất của bạn.