Hiểu về điều kiện phụ thuộc vào một ngôi nhà: Những gì người mua nhà cần biết

Khi bạn đã sẵn sàng mua nhà, việc hiểu rõ ý nghĩa của việc một bất động sản phụ thuộc vào một ngôi nhà—hoặc bất kỳ điều kiện phụ thuộc nào—là điều cực kỳ quan trọng để bảo vệ khoản đầu tư của bạn. Một tình huống phụ thuộc vào một ngôi nhà thường đề cập đến khi hợp đồng mua bán bao gồm các điều kiện bảo vệ cho phép cả hai bên có những lựa chọn thoát nếu xảy ra những tình huống nhất định. Hãy cùng phân tích tất cả những điều bạn cần biết về các điều kiện phụ trong giao dịch bất động sản.

Tại sao các điều kiện phụ lại quan trọng khi mua nhà

Thị trường bất động sản có thể rất khó lường. Người mua thường gặp phải các vấn đề bất ngờ—ví dụ như phát hiện ra nền móng bị nứt trong quá trình kiểm tra, khoản vay thế chấp bị từ chối vào phút chót, hoặc bảo hiểm có chi phí cao hơn dự kiến. Nếu không có các biện pháp bảo vệ phù hợp, bạn có thể mất hàng nghìn đô la hoặc buộc phải hoàn tất một giao dịch gặp vấn đề.

Khi bạn thấy một tin đăng ghi “đang phụ thuộc vào nhà” hoặc đơn giản là “đang phụ thuộc”, điều đó có nghĩa là người bán đã chấp nhận một đề nghị từ người mua, nhưng hợp đồng có các điều khoản điều kiện đi kèm. Những điều kiện này mang lại sự linh hoạt và bảo vệ cho cả hai trong khoảng thời gian giao dịch trước khi ký kết chính thức.

Một thỏa thuận phụ thuộc vào nhà bắt đầu bằng khoản đặt cọc tiền đặt cọc—thường là 1-3% giá trị mua—được đặt vào escrow. Khoản tiền này thể hiện ý định nghiêm túc của bạn với người bán, cho thấy bạn sẵn sàng đền bù nếu giao dịch đổ vỡ mà không có lý do chính đáng. Tuy nhiên, điểm hay của việc bao gồm các điều kiện phụ là bạn có thể lấy lại khoản tiền đặt cọc này nếu xảy ra vấn đề kích hoạt các điều khoản bảo vệ của bạn.

Các điều kiện phụ bảo vệ người mua và tạo sự tin tưởng cho người bán như thế nào

Bạn có thể tự hỏi tại sao người bán lại chấp nhận các đề nghị có nhiều điều kiện như vậy. Câu trả lời nằm ở việc hiểu về động thái thị trường. Một người mua đưa ra đề nghị phụ thuộc với khoản tiền đặt cọc trong escrow sẽ có độ tin cậy cao hơn nhiều so với người đưa ra lời hứa miệng không ràng buộc. Người bán nhận thức rằng các điều kiện phụ thực sự khuyến khích các người mua nghiêm túc hoàn tất giao dịch.

Đối với người bán, việc chấp nhận đề nghị phụ thuộc vào nhà kèm các điều khoản điều kiện thể hiện cam kết của người mua. Nếu người mua rút lui mà không đáp ứng các điều kiện, người bán giữ khoản tiền đặt cọc như một khoản đền bù cho việc loại bỏ bất động sản khỏi thị trường trong quá trình đàm phán.

Đối với người mua, các điều kiện phụ hoạt động như một chiếc đệm an toàn. Thay vì bị ràng buộc vào việc mua nhà bất kể kết quả kiểm tra ra sao hoặc các vấn đề về tài chính phát sinh, bạn có các lối thoát hợp pháp mà không mất khoản tiền đặt cọc của mình.

Tám điều kiện phụ cần thiết trong hợp đồng mua nhà

Điều kiện tiết lộ và quyền sở hữu

Trước hoặc sau khi ký hợp đồng, người bán thường phải tiết lộ các khuyết điểm đã biết. Điều kiện tiết lộ cho phép bạn rút lui nếu các vấn đề phát hiện ra là nghiêm trọng—như hư hỏng nền móng, vấn đề mái nhà, rò rỉ ống nước hoặc các vấn đề về nước trong quá khứ. Tương tự, điều kiện quyền sở hữu bảo vệ bạn nếu bất động sản có tranh chấp quyền sở hữu hoặc các khoản nợ thế chấp chưa giải quyết được. Ngay cả người mua trả tiền mặt cũng nên bao gồm điều kiện này để đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng và tránh các tranh chấp trong tương lai. Bảo hiểm quyền sở hữu, thường được yêu cầu bởi các tổ chức cho vay, bổ sung thêm lớp bảo vệ nữa.

Điều kiện kiểm tra và định giá

Một trong những biện pháp bảo vệ quan trọng nhất, điều kiện kiểm tra nhà cho phép bạn có 7-10 ngày để thuê một chuyên gia kiểm tra, xem xét tính toàn vẹn cấu trúc, hệ thống cơ khí và xác định các cần sửa chữa. Bạn có thể thương lượng sửa chữa, yêu cầu giảm giá hoặc rút lui mà không bị phạt.

Điều kiện định giá cũng quan trọng khi vay vốn. Ngân hàng của bạn yêu cầu căn nhà phải định giá bằng hoặc cao hơn giá đề nghị của bạn. Nếu định giá thấp hơn, điều kiện này cho phép bạn thương lượng lại, tăng khoản đặt cọc hoặc thoái lui khỏi giao dịch. Người mua trả tiền mặt thường bỏ qua điều kiện này vì không cần sự chấp thuận của ngân hàng, nhưng vẫn là một biện pháp bảo vệ thông minh.

Điều kiện tài chính và vay thế chấp

Điều kiện vay thế chấp hoặc tài chính bảo vệ bạn nếu đơn xin vay của bạn bị từ chối hoặc có các vấn đề phát sinh trước khi ký kết. Bạn có thể đã được phê duyệt sơ bộ, nhưng các tổ chức cho vay cũng phê duyệt chính bất động sản, không chỉ người vay. Thay đổi về công việc, các khoản vay mới hoặc tình hình tài chính thay đổi có thể gây nguy cơ không được duyệt vay. Điều kiện này đảm bảo bạn không bị ép phải ký kết mà không có đủ tài chính.

Bảo hiểm nhà và các loại bảo hiểm đặc thù

Trong các khu vực dễ xảy ra thiên tai như Florida, việc tìm bảo hiểm nhà phù hợp và giá cả phải chăng có thể rất khó khăn. Một số bất động sản cần thêm bảo hiểm gió bão hoặc lũ lụt, làm tăng đáng kể chi phí. Điều kiện bảo hiểm cho phép bạn thoái lui nếu chi phí bảo hiểm vượt quá dự kiến hoặc nếu bất động sản trở nên không thể bảo hiểm do lịch sử hoặc vị trí của nó.

Điều kiện bán nhà

Nếu bạn đang bán nhà hiện tại để mua nhà này, điều kiện bán nhà cho phép đề nghị của bạn phụ thuộc vào việc bán nhà cũ thành công. Người bán có thể chấp nhận điều này nhưng vẫn tiếp tục mở xem nhà và chấp nhận các đề nghị dự phòng. Tin đăng có thể ghi trạng thái “đang phụ thuộc với điều kiện rút lui” nghĩa là người bán có thể chấp nhận đề nghị mạnh hơn và cho bạn một khoảng thời gian ngắn để loại bỏ điều kiện hoặc mất quyền mua.

Điều kiện HOA

Khi mua bất động sản có liên quan đến Hiệp hội chủ nhà (HOA), bạn nên bao gồm điều kiện HOA. Điều này cho phép bạn xem xét các quy định, báo cáo tài chính và hạn chế của hiệp hội trước khi cam kết. Nếu HOA cấm cho thuê, hạn chế nuôi thú cưng hoặc có dấu hiệu tài chính không ổn định, bạn có thể rút lui mà không mất tiền đặt cọc. Cần xem xét kỹ các điều khoản, điều kiện, và hạn chế—chúng là ràng buộc pháp lý.

Hiểu các loại trạng thái “đang phụ thuộc vào nhà”

Khi các bất động sản đang phụ thuộc vào điều kiện của nhà, trạng thái niêm yết thể hiện vị trí của giao dịch:

Đang phụ thuộc: Người mua chưa đáp ứng tất cả các điều kiện. Bạn có thể đề nghị mua dự phòng nếu người bán chấp nhận.

Đang hoạt động phụ thuộc: Người bán vẫn chấp nhận đề nghị dự phòng mặc dù đã có thỏa thuận phụ thuộc. Bất động sản có thể hiển thị là “đang phụ thuộc: tiếp tục xem” để các đại lý có thể giới thiệu người mua dự phòng.

Phụ thuộc với điều kiện rút lui (kick-out): Người bán có thể chấm dứt thỏa thuận phụ thuộc nếu nhận được đề nghị tốt hơn. Người mua ban đầu thường có cơ hội cuối cùng để loại bỏ các điều kiện của mình trước khi bị thay thế.

Phụ thuộc theo thủ tục pháp lý (probate): Cần có sự chấp thuận của tòa án, thường khi giải quyết di sản của người đã mất. Các người mua khác có thể tham dự các phiên tòa và đưa ra đề nghị cạnh tranh.

Phụ thuộc bán theo giá giảm (short-sale): Giao dịch cần sự chấp thuận của tất cả các tổ chức cho vay và chủ nợ. Thường xảy ra khi người bán nợ nhiều hơn giá trị bất động sản.

Đang chờ xử lý (pending): Tất cả các điều kiện đã được đáp ứng. Giao dịch dự kiến sẽ kết thúc, mặc dù trong thị trường cạnh tranh, có thể vẫn ghi là “đang chờ xử lý – nhận đề nghị dự phòng”.

Sự khác biệt quan trọng giữa “đang phụ thuộc” và “đang chờ xử lý”

Sự khác biệt giữa trạng thái “đang phụ thuộc” và “đang chờ xử lý” rất quan trọng đối với người mua. Một bất động sản đang phụ thuộc nghĩa là người mua có thể mới bắt đầu đáp ứng các điều kiện hoặc đã hoàn thành nhưng trạng thái niêm yết chưa cập nhật. Còn nhiều thứ có thể làm đổ vỡ giao dịch.

Trạng thái chờ xử lý cho thấy tất cả các điều kiện đã được đáp ứng. Giao dịch đang tiến tới ký kết, ít rủi ro về điều kiện, mặc dù vẫn có thể chưa hoàn tất chính thức nếu các thủ tục giấy tờ vẫn đang xử lý.

Nếu bất động sản đang phụ thuộc, bạn có cơ hội thực sự để đề nghị mua dự phòng. Nếu đang chờ xử lý, cơ hội đó gần như đã hết.

Có nên từ bỏ các điều kiện phụ của mình không?

Trong các thị trường cạnh tranh, người bán thường thúc ép người mua từ bỏ các điều kiện phụ để đề nghị của họ trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, bạn nên tránh cám dỗ này. Từ bỏ các biện pháp bảo vệ có thể gây hậu quả thảm khốc nếu phát hiện ra các vấn đề nghiêm trọng. Đúng, mọi thứ có thể suôn sẻ—tài chính được duyệt, kiểm tra không phát hiện vấn đề lớn, định giá cao, quyền sở hữu rõ ràng. Nhưng nếu xảy ra vấn đề lớn, bạn sẽ bắt buộc phải hoàn tất mua nhà bất chấp vấn đề đó, có thể mất hàng chục nghìn đô la sửa chữa bất ngờ hoặc rơi vào tình trạng tài chính nguy hiểm.

Giữ nguyên các điều kiện phụ của bạn trừ khi bạn đã mua nhà trả tiền mặt, đã kiểm tra chuyên nghiệp và đã xác minh quyền sở hữu. Trong hầu hết các trường hợp, các biện pháp bảo vệ này không phải là đặc quyền để thương lượng—chúng là các biện pháp bảo vệ cần thiết cho một trong những quyết định tài chính lớn nhất trong đời bạn.