Cousins Properties và Báo giá Thị trường: Các REIT Văn phòng Tiến trình Hồi phục Quý 4 khi Đà thuê mới tăng trưởng

Ngành bất động sản văn phòng đang đứng trước một điểm ngoặt quan trọng khi các điều kiện cơ bản ngày càng củng cố trên các thị trường lớn. Các báo giá thị trường và kỳ vọng của các nhà phân tích hiện phản ánh sự lạc quan thận trọng về quỹ đạo phục hồi của ngành trong Quý 4 năm 2025, được thúc đẩy bởi xu hướng tuyển dụng và các sáng kiến trở lại văn phòng của các doanh nghiệp, ưu tiên không gian chất lượng cao. Bốn công ty REIT lớn—Boston Properties, Cousins Properties, SL Green và Highwoods Properties—đưa ra các góc nhìn khác nhau về cách thị trường văn phòng đang phát triển, mỗi công ty có mức độ tiếp xúc khác nhau với các yếu tố khu vực và sở thích của người thuê.

Các tín hiệu phục hồi thị trường ngày càng mạnh mẽ mặc dù gặp phải các trở ngại cấu trúc

Theo phân tích mới nhất của Cushman & Wakefield, lượng hấp thụ văn phòng toàn quốc đã chuyển sang tích cực trong nửa cuối năm 2025, đánh dấu một sự thay đổi đáng kể so với nhiều năm chịu áp lực dư cung. Các bất động sản hạng A cho thấy nhu cầu đặc biệt mạnh mẽ, trong khi tỷ lệ trống chung ổn định gần 20,5%—đây là mức tăng theo quý nhỏ nhất kể từ năm 2020. Sự ổn định này cho thấy các động thái của thị trường đang chuyển từ tình trạng khó khăn sang trạng thái bình thường hóa.

Dự án xây dựng mới giảm mạnh, giảm khoảng 35% trong suốt năm 2025, với các hoạt động phá dỡ và chuyển đổi tài sản làm giảm lượng tồn kho cũ. Dưới 20 triệu bộ vuông còn đang trong quá trình xây dựng trên toàn quốc, một hạn chế về cấu trúc hỗ trợ các động thái thuê nhà vững chắc hơn. Giá thuê yêu cầu đã tăng lên khoảng 38,37 đô la Mỹ mỗi bộ vuông, và quan trọng là, lượng tồn kho cho thuê lại đã giảm đáng kể—thu hẹp không gian khả dụng thực tế và loại bỏ nguồn cung ảo đã làm giảm tâm lý thị trường.

Trong tương lai, các báo giá từ các nhà đầu tư tổ chức ngày càng nhấn mạnh rằng tỷ lệ trống có thể đã đạt đỉnh khi nhu cầu của người thuê tăng tốc đối với các tài sản hàng đầu. Sự giảm bớt áp lực về tài chính từ thị trường nợ và vốn có thể giảm bớt căng thẳng tài chính cho các REIT có vị trí tốt, mặc dù việc chuyển đổi tài sản chọn lọc và các yếu tố chi phí xây dựng sẽ tiếp tục định hình lại nguồn cung.

Bốn REIT, vị thế thị trường khác biệt

Bốn công ty dự kiến báo cáo lợi nhuận Quý 4 đại diện cho các chiến lược đa dạng trong ngành văn phòng đang phục hồi. Boston Properties chiếm lĩnh thị trường khi là REIT văn phòng công khai lớn nhất của Mỹ, quản lý danh mục 54,6 triệu bộ vuông qua 187 bất động sản tập trung tại sáu thị trường trung tâm hàng đầu. Công ty gần đây đã hoàn tất hơn 1 tỷ đô la trong các khoản thoái vốn tài sản đến giữa tháng 1 năm 2026, đánh dấu tiến trình đáng kể hướng tới kế hoạch thoái vốn nhiều năm trị giá 1,9 tỷ đô la.

Cousins Properties có cách tiếp cận đối lập, đặt toàn bộ danh mục của mình tại các thị trường Sun Belt có tốc độ tăng trưởng cao. Các bất động sản hạng A của công ty hưởng lợi từ xu hướng dân số khu vực, nhu cầu của người thuê về tiện nghi hiện đại, và nguồn cung mới hạn chế. Các hoạt động xây dựng mới của Cousins gần như không đáng kể và các dự án phát triển đang diễn ra hạn chế, làm tăng động lực “chạy đến chất lượng” ưu tiên các tài sản hiện có của họ.

SL Green hoạt động như một nhà chơi văn phòng tập trung nhất ở Manhattan, sở hữu khoảng 30,7 triệu bộ vuông qua 53 tòa nhà. Công ty đầu tư qua các bất động sản sở hữu, các công cụ nợ và cổ phần ưu đãi—một cách tiếp cận đa dạng phản ánh sự phức tạp của thị trường. Tuy nhiên, cạnh tranh khốc liệt tại Manhattan đã buộc phải giảm giá thuê, tạo ra các trở ngại cho tăng trưởng doanh thu mặc dù đà thuê mới tích cực.

Highwoods Properties duy trì mối quan hệ sâu sắc với các thị trường Sun Belt có tốc độ tăng trưởng cao như Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh và Tampa. Công ty sở hữu và phát triển tích cực các bất động sản văn phòng tại các quận kinh doanh hàng đầu, định vị để tận dụng các xu hướng mở rộng khu vực dài hạn và di cư của người thuê về các khu vực cao cấp.

Cousins Properties: Báo giá thị trường và Vị thế chiến lược

Trong số bốn REIT, Cousins Properties thu hút sự chú ý đặc biệt từ các nhà tham gia thị trường theo dõi cơ hội văn phòng tại Sun Belt. Các báo giá thị trường hiện tại nhấn mạnh lợi thế của Cousins: thành phần danh mục ưu tiên các tài sản trophy hạng A, tiếp xúc địa lý với các thị trường có tăng trưởng việc làm bền vững, và đa dạng hóa khách thuê để đảm bảo ổn định dòng tiền.

Các sáng kiến tái cơ cấu vốn của công ty nhận được phản hồi tích cực từ các nhà phân tích, với bảng cân đối lành mạnh giúp công ty linh hoạt chiến lược trong giai đoạn chuyển đổi của thị trường. Cousins dự kiến công bố lợi nhuận Quý 4 năm 2025 vào ngày 5 tháng 2 sau giờ thị trường đóng cửa. Theo dự đoán của Zacks Equity Research, doanh thu hàng quý đạt 248,65 triệu đô la (tăng 12,91% so với cùng kỳ năm ngoái) và FFO trên mỗi cổ phiếu là 71 cent (tăng 2,9% so với cùng kỳ).

Các chỉ số này và hướng dẫn dự báo sẽ cung cấp các báo giá thị trường quan trọng—các tín hiệu giúp các nhà đầu tư đánh giá xem vị thế của Cousins tại Sun Belt có chuyển thành tốc độ thuê nhà vượt trội, thực hiện giá thuê và sức mạnh lợi nhuận so với các đối thủ tập trung vào các trung tâm lớn hay không.

Các yếu tố thúc đẩy mùa báo cáo lợi nhuận: Những gì đang được đặt cược

Cả bốn REIT sẽ báo cáo trong vòng hai tuần, cung cấp một bức tranh toàn diện về sức khỏe của ngành văn phòng Quý 4. Boston Properties báo cáo ngày 27 tháng 1 với doanh thu dự kiến 814,66 triệu đô la (tăng 2,06% so với cùng kỳ năm ngoái) và FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu là 1,80 đô la (tăng trưởng 0,6% so với cùng kỳ). Hiện xếp hạng Zacks Rank #3 (Giữ).

Lợi nhuận của SL Green ngày 28 tháng 1 mang ý nghĩa đặc biệt do tập trung tại Manhattan và các áp lực cạnh tranh. Doanh thu dự kiến trong quý là 147,03 triệu đô la, tăng 5,32% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng ước tính FFO trên mỗi cổ phiếu là 1,10 đô la cho thấy mức giảm 24,14% so với cùng kỳ. Công ty xếp hạng Zacks Rank #5 (Bán mạnh), phản ánh lo ngại của thị trường về các yếu tố cơ bản tại Manhattan.

Highwoods sẽ báo cáo ngày 10 tháng 2 với doanh thu dự kiến 208,23 triệu đô la (tăng 1,31% so với cùng kỳ) và FFO trên mỗi cổ phiếu giữ nguyên ở mức 85 cent so với cùng kỳ. Công ty xếp hạng Zacks Rank #4 (Bán), báo hiệu những lo ngại trung bình về quỹ đạo tăng trưởng.

Những điểm rút ra cho nhà đầu tư

Ngành REIT văn phòng bước vào giai đoạn thử thách quan trọng, nơi mà hiệu quả thực thi của từng công ty, phân bổ vốn và vị thế khu vực sẽ quyết định sự phân hóa về hiệu suất. Các báo giá thị trường ngày càng thưởng cho các REIT thể hiện sức mạnh định giá, đà thuê và chiến lược rõ ràng. Vị thế tăng trưởng cao của Cousins tại Sun Belt và khả năng linh hoạt về vốn giúp công ty hưởng lợi từ quá trình chuyển đổi cấu trúc của ngành, trong khi các đối thủ tập trung vào trung tâm lớn phải đối mặt với các động thái lợi nhuận phức tạp hơn khi biến động khu vực trở thành yếu tố then chốt trong phân tích của nhà đầu tư.