Tại sao các REIT cho thuê trọn gói (Triple Net Lease REITs) xứng đáng để bạn chú ý vào năm 2026

Cảnh quan đầu tư cho các REIT cho thuê trọn gói (triple net lease) đã thay đổi đáng kể. Sau khi đối mặt với những khó khăn trong năm 2022-2023 khi lãi suất tăng khiến việc mua bất động sản trở nên đắt đỏ hơn và lợi suất cổ tức kém cạnh tranh hơn so với các khoản tiền gửi có lãi suất cao hơn như CD và T-bills, các phương tiện tạo thu nhập này đang trở lại mạnh mẽ. Với Cục Dự trữ Liên bang thực hiện sáu lần cắt giảm lãi suất liên tiếp trong năm 2024-2025, các REIT cho thuê trọn gói ngày càng trở nên hấp dẫn—và có thể là một chiến lược khôn ngoan để thiết lập vị thế trước khi các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập đổ xô trở lại và đẩy giá trị định giá lên cao hơn.

Hiểu rõ lợi thế của mô hình cho thuê trọn gói (Triple Net Lease)

Các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) mua bất động sản và phân phối thu nhập cho thuê cho cổ đông trong khi duy trì trạng thái ưu đãi thuế bằng cách chi ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế dưới dạng cổ tức. Mô hình cho thuê trọn gói xứng đáng được chú ý đặc biệt vì nó chuyển gánh nặng chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế bất động sản trực tiếp cho người thuê—không phải REIT. Lợi thế cấu trúc này tạo ra dòng tiền dự đoán được hơn và cho phép REIT tạo ra lợi nhuận ổn định, có thể đo lường được, khiến chúng trở thành các phương tiện thu nhập đáng tin cậy, ngay cả trong những giai đoạn kinh tế không chắc chắn.

Vẻ đẹp của mô hình này trở nên rõ ràng khi bạn xem xét cách các REIT này vượt qua các thử thách vĩ mô. Bằng cách đảm bảo cam kết thuê dài hạn và tận dụng các hợp đồng thuê theo chỉ số CPI, các REIT cho thuê trọn gói có thể khóa tăng trưởng doanh thu phù hợp với lạm phát mà không cần tái đầu tư liên tục vào bảo trì bất động sản.

Realty Income: Bất động sản bán lẻ chống suy thoái

Với hơn 15.500 bất động sản thương mại trải dài khắp Hoa Kỳ và Châu Âu, Realty Income hoạt động như một trong những REIT lớn nhất thế giới bằng cách tập trung vào các nhà bán lẻ chống suy thoái. Danh sách khách thuê của họ gồm các tên tuổi trong ngành như 7-Eleven, Dollar General và Walgreens—các doanh nghiệp duy trì lượng khách hàng ổn định bất kể chu kỳ kinh tế. Ngay cả khi một số khách thuê yếu hơn phải đóng cửa hàng trong những năm gần đây, các khách thuê mạnh hơn đã mở rộng mạnh mẽ để lấp đầy khoảng trống, duy trì tỷ lệ lấp đầy không giảm xuống dưới 98,7% trong quý gần nhất.

Là một REIT cho thuê trọn gói, cơ sở khách thuê của Realty Income hấp thụ các chi phí liên quan đến bất động sản, giúp tạo ra dòng tiền dự đoán được. Công ty dự kiến lợi nhuận điều chỉnh từ hoạt động (AFFO) đạt từ 4,25 đến 4,27 USD mỗi cổ phiếu vào năm 2025, đủ để hỗ trợ khoản cổ tức dự kiến là 3,22 USD mỗi cổ phiếu. Giao dịch ở mức khoảng 14 lần AFFO quá khứ, Realty Income cung cấp cả lợi suất và bảo toàn vốn—lợi suất dự kiến 5,3% đã được củng cố bởi 132 lần tăng cổ tức liên tiếp kể từ khi niêm yết công khai vào năm 1994.

Vici Properties: Ổn định hậu đại dịch nhờ chỉ số CPI

Vici vận hành mô hình REIT giải trí, sở hữu 93 casino và khu nghỉ dưỡng trên khắp Hoa Kỳ và Canada với các khách thuê lớn như Caesar’s Entertainment, MGM Resorts và Penn Entertainment. Trong khi các địa điểm giải trí có vẻ dễ bị tổn thương trước suy thoái kinh tế, Vici vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% kể từ khi ra mắt năm 2018 thông qua chiến lược có chủ đích: ký hợp đồng thuê dài hạn nhiều thập kỷ liên kết trực tiếp với Chỉ số Giá Tiêu Dùng (CPI).

Cách tiếp cận dựa trên CPI này là một lợi thế chính của cấu trúc cho thuê trọn gói của Vici. Khi lạm phát tăng, các khoản tăng tiền thuê tự động theo, bảo vệ khả năng trả cổ tức của Vici. Công ty đã tăng cổ tức hàng quý kể từ khi ra mắt công chúng, hiện có lợi suất 6,1% dự kiến trong tương lai. Ban quản lý dự kiến AFFO năm 2025 sẽ tăng 4%-5% lên 2,36-2,37 USD mỗi cổ phiếu, dễ dàng đủ để trang trải cổ tức dự kiến là 1,80 USD. Với định giá hiện tại khoảng 16 lần AFFO quá khứ, Vici vẫn có mức giá hấp dẫn cho các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập.

Digital Realty: Nắm bắt xu hướng tăng trưởng AI và đám mây

Digital Realty vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu phục vụ hơn 5.000 khách hàng trên hơn 50 đô thị, cung cấp hạ tầng quan trọng cho hơn một nửa trong số các công ty Fortune 500, bao gồm IBM, Oracle và Meta. Trong bốn năm qua, REIT này đã đối mặt với nhiều khó khăn—bán các cơ sở “không cốt lõi” cũ hơn, quản lý chi phí lãi vay cao hơn, và chịu ảnh hưởng từ đồng đô la mạnh—nhưng quỹ đạo hiện đang cải thiện.

Động lực tăng trưởng của công ty dựa trên sự mở rộng mang tính chu kỳ của hạ tầng đám mây và thị trường trí tuệ nhân tạo. Ban quản lý dự kiến dòng tiền từ hoạt động cốt lõi (FFO) theo đồng tiền không đổi sẽ tăng 8%-9% lên 7,25-7,30 USD mỗi cổ phiếu vào năm 2025, đủ để trang trải cổ tức 4,88 USD và hỗ trợ lợi suất 3% trong tương lai. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ mở rộng 100-200 điểm cơ bản trong suốt năm 2025 khi Digital Realty điều chỉnh quy mô hoạt động và hưởng lợi từ đà tăng của AI và tính toán hiệu suất cao. Các nhà đầu tư tìm kiếm tiếp xúc với AI kết hợp với tạo thu nhập và độ biến động thấp hơn so với cổ phiếu công nghệ thuần túy sẽ thấy hồ sơ cân bằng của Digital Realty đặc biệt hấp dẫn.

Lập luận về các REIT cho thuê trọn gói trong môi trường lãi suất giảm

Sự thay đổi trong chính sách tiền tệ của Fed tạo ra một cơ hội đáng kể cho các REIT cho thuê trọn gói. Lãi suất thấp hơn giảm chi phí mua bất động sản trong khi làm cho các tài sản sinh lợi cổ tức trở nên cạnh tranh hơn so với các lựa chọn cố định khác. Ba REIT đã đề cập ở trên—mỗi cái hoạt động theo mô hình cho thuê trọn gói—đang có vị thế để hưởng lợi từ môi trường này trong khi định giá của chúng vẫn thấp hơn trung bình lịch sử.

Realty Income mang lại sự ổn định phòng thủ qua bán lẻ chống suy thoái. Vici khóa chặt khả năng chống lạm phát qua các hợp đồng thuê theo CPI. Digital Realty nắm bắt xu hướng tăng trưởng cấu trúc từ mở rộng AI và đám mây. Trước khi các nhà đầu tư dựa vào thu nhập nhạy cảm với lãi suất chuyển hướng mạnh mẽ trở lại ngành, việc thiết lập vị thế trong các REIT cho thuê trọn gói được chọn lọc kỹ lưỡng này có thể là một chiến lược sáng suốt để xây dựng danh mục đầu tư bền vững, tạo thu nhập.